Grundschuldkredit

Was ist ein Grundschuldkredit?

Bei der Grundschuld handelt es sich um eine Belastung, welche für ein Grundstück aufgenommen wird und diese Grundschuld soll zur Absicherung von Schulden eines Eigentümers dienen. Unter einem Grundschuldkredit versteht man somit ein Darlehen, welches durch die Eintragung der Grundschuld im sogenannten Grundbuch abgesichert werden soll. Diese Grundschuld ist somit eine Sicherheit für die Bank, denn sie sichert der Bank das Recht zu, im Fall von Zahlungsschwierigkeiten das Haus des Kreditnehmers zu pfänden, dies würde beispielsweise bei einer Zwangsvollstreckung der Fall sein. Das Geld welches bei einer Zwangsvollstreckung eingenommen wird steht der Bank in erster Linie zu, sollte der Verkauf mehr erzielt haben, als die Bank noch erhält, so bekommt der Kreditnehmer den Differenzbetrag ausgezahlt, doch in den meisten Fällen deckt der Verkauf eines Hauses die Schulden des Kreditnehmers bei der Bank nicht, so dass dieser immer noch Schulden bei der Bank hat und diese meistens in monatlichen Raten, wenn möglich abtragen muss.

Die Grundschuld ist grundsätzlich nicht an irgendwelche Forderungen gebunden. Selbst nach der Tilgung des Kredites müssen Sie nicht zwangsläufig die Löschung der Grundschuld beantragen.

Die Grundschuld wird in der Regel in das sogenannte Grundbuch eingetragen, dies erfolgt in der Abteilung III des Grundbuches. Eintragungen in das Grundbuch dürfen von jeder Person eingesehen werden, die ein berechtigtes Interesse hat und dieses auch nachweisen kann. Zu beachten ist hier, das nicht Sie persönlich die Eintragung im Grundbuch vornehmen können, sondern hierfür einen Notar beauftragen müssen. Die Eintragung erfolgt stets mittels einer Grundschuldbestellung.

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Es ist zu beachten, dass Sie grundsätzlich niemals zu lange mit der Grundschuldbestellung warten sollten, denn der Kredit wird erst ausgezahlt, wenn der Notar die Grundschuld eintragen lassen hat. Ist der Kaufpreis des Hauses fällig, aber der Notar hat die Grundschuld noch nicht eintragen lassen, so ist es möglich, dass der Verkäufer Verzugszinsen verlangt. Daher sollten Sie unbedingt die Grundbuchbestellung unbedingt beurkunden lassen, sobald der Abschluss erfolgt ist.

Die Bank verlangt die Grundbuchbestellung, da diese ein sehr wichtiger Teil der Kreditsicherung ist. Bevor Sie den Antrag auf Eintragung in das Grundbuch stellen können, muss der Kredit von der Bank und Ihnen als Kreditnehmer unterzeichnet werden.

Nachdem Sie diese Punkte abgearbeitet haben wird der Notar gebraucht, der dann die Grundbuchbestellung beglaubigt und zuletzt einleitet. Der Notar benötigt, um mit seiner Arbeit beginnen zu können vom Kreditinstitut das ausgefüllte Grundschuldbestellungsformular. Hat die Bank dem Notar dieses Formular ausgehändigt dann wird das Dokument beim dafür zuständigen Grundbuchamt vorgelegt und die Grundschuld wird dann umgehend in das Grundbuch eingetragen. Das Kreditinstitut erhält sodann einen Auszug aus dem Grundbuch und zudem eine aktuelle Ausfertigung der Urkunde.

Für die komplette Bearbeitung bis hin zum Grundbucheintrag sollten Sie zwischen 4 und 6 Wochen einplanen, daher ist es wichtig, dass Sie diese Formalitäten möglichst nicht hinauszögern, sondern schnellstens erledigen.

Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?
Die Eintragung der sogenannte Buchgrundschuld erfolgt immer in Abteilung III des Grundbuches. hier wird der Zusatz „ohne Brief“ vermerkt, das liegt daran, dass kein Grundschuldbrief erteilt wurde. Für alle Änderungen, welche die Grundschuld betreffen muss ein Eintrag in das Grundbuch erfolgen.

Zusätzlich zur bereits erwähnten Eintragung in Abteilung III des Grundbuches wird ebenfalls ein Grundschuldbrief vom Grundbuchamt ausgestellt.

Sicherheitswert

Was entscheidet im Grundbuch über den Sicherheitswert?
Sollten im Grundbuch mehrere Grundschulden an ein und dem selben Grundstück eingetragen worden sein, allerdings von unterschiedlichen Banken und der Versteigerungserlös reicht nicht aus, um sämtliche Gläubiger zu bezahlen, dann kommt es stets auf den Rang an den die Banken im Grundbuch haben. Die Bank welche als erste im Grundbuch eingetragen wurde hat den höchsten Rang und daher eine wesentlich bessere Position. Somit erhält der erste Gläubiger, die erste Bank welche in das Grundbuch eingetragen wurde zuerst den Erlös, dann die zweite Bank, die dritte Bank usw. In den meisten Fällen ist es jedoch so, dass gerade mal die erste Bank bedient werden kann und die anderen Banken in vielen Fällen leer ausgehen, da von dem Erlös nichts mehr übrig bleibt, um alle Banken völlig zu befriedigen.

Voraussetzungen

Welche Voraussetzungen müssen zur Eintragung einer Grundschuld gegeben sein?
Für jeden Grundbucheintrag werden unterschiedliche Kosten fällig, zum einen gilt dies für den Notar und zum anderen für die direkte Eintragung beim Grundbuchamt. Bei der Grundbuchbestellung tritt der Notar in Vorkasse, wird Ihnen diese jedoch zusätzlich in Rechnung stellen, ebenso kann es sein, dass Sie die Kosten, welche anfallen für die Eintragung direkt an das zuständige Amt zahlen müssen. Wie hier verfahren wird ist im Einzelfall unterschiedlich und wird Ihnen der Notar mitteilen.

Die Beurkundungsgebühren richten sich sich stets nach der Höhe der Grundschuld. Sie müssen beachten, dass bei einer Grundschuld von etwa 10.000 Euro die Notargebühren in etwa 75 Euro betragen.

Die drei Arten des Grundschuldkredites

Im Grunde wird heute zwischen drei zentralen Grundschuldkrediten unterschieden:

1. Eigentümergrundschuld
   Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld. Dabei kann der Eigentümer einer Immobilie die Grundschuld für sich selbst eintragen lassen, die dann zu Lasten des eigenen Grundstücks geht. Die Eigentümer sorgen mit der Eigentümergrundschuld für eine gute Rangstelle und im Notfall kann der Eigentümer die Rangstelle beziehungsweise die Grundschuld abtreten oder verpfänden, wenn er einen Kredit benötigt.
2. Fremdgrundschuld
   Die Fremdgrundschuld kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Eigentümer das Grundstück an eine fremde Person verkauft. In einem solchen Fall wird die Grundschuld an eine dritte Person übergeben, die dann ins Grundbuch eingetragen wird.
3. Sicherungsgrundschuld
   Die Sicherungsgrundschuld ist immer zur Absicherung von Forderungen gedacht. In einem Sicherungsvertrag, der auch als schuldrechtliche Anrede bezeichnet wird, wird die Grundschuld zwischen dem Gläubiger und dem Grundstückseigner festgelegt. Der Zweck der Sicherung wird in dem Vertrag festgelegt und von beiden Parteien unterschrieben und ist somit rechtsgültig.

Im Grunde ist der Grundschuld an keine besonderen Forderungen geknüpft und kann somit auch über die Laufzeit hinaus bestehen bleiben. Die Grundpfandrechte verschwinden nicht einfach und lassen sich auch nicht automatisch löschen, auch wenn der Grundschuldkredit schon lange bezahlt ist. Unabhängig von einer Forderung bleibt die Grundschuld bestehen. Nachdem der Grundschuldkredit komplett beglichen wurde, kann der Eigentümer eine Löschung beantragen oder die Grundschuld einfach stehen lassen. Das Stehen lassen hat den Vorteil, dass in Zukunft keine neue Grundschuld mehr eingetragen werden muss, wenn neue Kredite aufgenommen werden müssen.

Das Löschen des Grundpfandrechts

Sobald der Grundschuldkredit bezahlt ist hat der Schuldner das Recht einen Löschungsbefehl zu verlangen. Dazu muss der Kreditgeber der Löschung zustimmen und ein Notar muss die notarielle Beglaubigung ausstellen. Zudem muss ein Antrag, eine Bewilligung und eine Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgelegt werden bevor der Notar eine Löschung der Grundschuld in die Wege leitet. Der Notar sendet alle notwendigen Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt und dort wird geprüft ob alle Anforderungen für eine Löschung gegeben sind.

Wichtig: Die Löschung der Grundschuld nach Abzahlung des Grundschuldkredites ist kostenfrei. Der Kreditgeber beziehungsweise die Bank darf keine zusätzlichen Gebühren für eine Löschung verlangen. Allerdings verlangt der Notar für seine Tätigkeit Gebühren und auch das Grundbuchamt will seine Gebühren haben.

Vor- und Nachteile der Grundschuldlöschung nach dem Grundschuldkredit

Grundsätzlich ist eine Löschung der Grundschuld natürlich immer mit zusätzlichen Kosten verbunden. Im Vorfeld sollte sich gut überlegt werden, ob es nicht sinnvoller ist, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Gerade bei einer weiteren Finanzierung müssen dann keine weiteren Kosten eingeplant werden, die entstehen, um eine Grundschuld eintragen zu lassen. Auch bei einer Finanzierung durch eine andere Bank sind die Kosten deutlich geringer, denn der Altgläubiger kann die Rechte einfach an den neuen Gläubiger abtreten. Zudem besteht durchaus die Möglichkeit die Grundschuld an einen neuen Eigentümer zu geben und das ist sehr viel kostengünstiger als eine neue Beantragung der Grundschuldeintragung. Egal für welche Variante sich der Eigentümer oder der künftige Käufer entscheidet, wichtig ist, dass er sich die Tilgung des Grundschuldkredites von der Bank bestätigen lässt. Zudem sollte die Grundschuldsumme immer mit dem Grundschuldkredit übereinstimmen.

Informationen zum Grundschuldkredit

Der Grundschuldkredit konnte bis vor ein paar Jahren nur für Baumaßnahmen genutzt werden. Er war also zweckgebunden und durfte nur für Arbeiten an einem bestehenden Objekt oder dem Neubau zum Einsatz kommen. Durch die Baumaßnahmen wurde der Wert der Immobilie höher und das hatte zur Folge, dass natürlich auch die Grundschuld höher angesetzt war. Die Baumaßnahmen an dem Objekt mussten der Bank also dem Grundschuldkreditgeber immer bewiesen werden und dazu mussten die Rechnungen vorgelegt werden. Mittlerweile werden Grundschuldkredite auch ohne einen festen Zweck herausgegeben. Die Grundschuldeintragung dient aber auch in einem solchen Fall immer der Absicherung. Bei einem Grundschuldkredit handelt es sich meist um ein Annuitätendarlehen, dass mit einer festen Zinsbindung und einer gleichbleibenden Rate ausgestattet ist. In der Regel wird der Zinssatz für den Grundschuldkredit für fünf bis 15 Jahre festgelegt. Kann der Grundschuldkredit in dieser Zeit nicht komplett beglichen werden, dann muss ein neuer Zinssatz und eine neue Zinsbindungszeit festgelegt werden.

Dank des Grundschuldkredits können die Konditionen deutlich besser ausfallen, denn die Grundschuld dient der Bank als eine der höchsten Sicherheiten. Die Konditionen für einen Grundschuldkredit hängen aber von der Darlehenshöhe, dem Wert des Hauses und dem Grundstückswert ab. Meist wird mit 60% Beleihungswert gerechnet. Grundsätzlich wird allen Kreditnehmern geraten ein Eigenkapital von 20% mitzubringen, damit Zinszuschläge von bis zu 0,5% nicht notwendig sind. Diese Zinszuschläge kommen nur zum Einsatz, wenn es sich um eine 100%ige Finanzierung handelt.