Sobald ein Immobilienkredit vereinbart wurde, beginnen die monatlichen Ratenzahlungen. Üblicherweise wird das Darlehen komplett abbezahlt, wobei unter Umständen eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Allerdings kann es durchaus geschehen, dass der Kreditnehmer vor dem eigentlichen Ende der Immobilien-Finanzierung aus dem Darlehensvertrag aussteigen möchte. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn man plötzlich zu einem gewissen Geld-Segen, wie etwa durch eine Erbschaft, gelangt ist. Allerdings ist es nicht immer so einfach, aus einem Kreditvertrag mit fester Zinsbindung auszusteigen.
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Wichtig: den Kredit-Vertrag überprüfen
Eine eingehende Vertrags-Überprüfung sorgt für Gewissheit und kann unter Umständen nutzbare Optionen zu Tage befördern.
Wer vorzeitig aus seinem Immobiliendarlehen aussteigen möchte, sollte zunächst einmal den bestehenden Vertrag überprüfen. Denn dort ist genau festgelegt, was im Falle einer vorzeitigen Auflösung geschieht. Unter Umständen ist vielleicht sogar festgelegt, dass bei Bedarf ein früherer Ausstieg ohne Mehrkosten möglich ist. Des Weiteren kann man sich hier noch einmal genau über die restliche Laufzeit erkundigen und ob beispielsweise ebenfalls die Möglichkeit zu Sondertilgungen besteht. In einigen Fällen ist es sogar auch eine Anpassung des Tilgungssatzes möglich. Bei derartigen Optionen ist es ratsam, diese eingehend zu überprüfen und zu überlegen, ob unter diesem Umständen der aktuelle Vertrag nicht belassen und die jeweiligen Möglichkeiten ausgeschöpft werden.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei einer vorzeitigen Kreditauflösung müssen Darlehensnehmer oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen; als Ausgleich für die dem Kreditinstitut entgangenen Zinsen.
Jedoch ist nicht immer ein kostenfreie Ausstieg aus dem Immobiliendarlehen möglich. In der Regel findet man im Vertrag eine Klausel, die auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung hinweist. Diese wird von den Banken erhoben, um bei einer vorzeitigen Kredit-Auflösung den Wegfall der eigentlich vom Kreditnehmer zu bezahlenden Zinsen aufzufangen. Je nach Kredit-Laufzeit und -Summe kann es hier zu einem beträchtlichen Betrag kommen, den der Kreditnehmer der Bank zusätzlich zu zahlen hat.
Gibt es Ausnahmen?
Bei einem notwendigen Verkauf des Eigenheims, als Beispiel, muss die Bank der Darlehens-Auflösung zustimmen.
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Kreditinstitute dürfen tatsächlich die Kündigung eines Darlehensvertrages während der Zinsbindungsfrist ablehnen. Ebenso sind sie in der Lage, etwaige, vorzeitige Rückzahlungen abzulehnen. Aufgrund dessen müssen viele Kreditnehmer auf die Kulanz des betreffenden Kreditinstitutes hoffen. Allerdings existieren ebenfalls Ausnahmen.
Hier sind die Banken sogar gesetzlich dazu verpflichtet, den bestehenden Kreditvertrag aufzulösen und das, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen:
Ist es notwendig, das Eigenheim zu verkaufen, dann muss die Bank der Auflösung des Darlehens zustimmen. Denn in diesem Fall besteht für das Haus oder die Wohnung keine grundpfandrechtliche Absicherung mehr. Stimmt das Kreditinstitut einer Erhöhung des bestehenden Kredits nicht zu, obwohl ein triftiger Grund vorhanden ist, und der Kreditnehmer auf diese Weise gezwungen wird, einen dementsprechenden Kredit bei einem anderen Darlehensgeber aufzunehmen, ist es machbar, dass der alte Kredit aufgelöst und durch das neue Darlehen ausgeglichen wird. Ein triftiger Grund ist zum Beispiel ein Anbau oder auch eine Modernisierung der Immobilie. Generell sind die Banken jedoch gesetzlich nicht dazu verpflichtet, das Darlehen aufzulösen, weil der Kreditnehmer bei einer anderen Bank ein günstigeres Darlehen erhält. Das ist selbst dann der Fall, wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen Finanz-Situation eintrifft und dadurch die restliche Kredit-Schuld auf einmal beglichen werden könnte.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird individuell, nach zwei üblichen Methoden, berechnet. Bei Konsumentenkrediten ist die Entschädigung jedoch auf bis zu ein Prozent der Kreditschuld begrenzt.
Bei der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt üblicherweise immer eine individuelle Berechnung. So hängt diese nicht nur von der Höhe der restlichen Darlehens-Schuld, sondern ebenfalls der eigentlichen Finanzierungsdauer, dem Nominalzins sowie dem derzeitigen Niveau der Zinsen ab. Dabei kann es durchaus passieren, dass die Vorfälligkeitsentschädigung so hoch ausfällt, dass sich die Vorzeitige Auflösung des Vertrages nicht lohnt. Derzeit existieren innerhalb von Deutschland zwei Modelle zur Berechnung:
Aktiv-Passiv-Vergleich
Hier unterstellen die Kreditinstitute, dass sie den betreffenden Betrag nicht etwa erneut verleihen, sondern ganz einfach am Kapitalmarkt anlegen. Das ist zum Beispiel als Hypothekenpfandbrief möglich. Dabei ergibt die Differenz, die zwischen der Darlehensrendite, die dem Kreditinstitut eigentlich bei der Fortführung des Kredits zustünde, und dem betreffenden Pfandbriefzins den Betrag, den der Kreditnehmer in Form der Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen hat.
Aktiv-Aktiv-Vergleich
Bei dieser Variante unterstellen die Kreditinstitute, dass sie den vorab zurückgezahlten Kredit an einen ganz anderen Darlehensnehmer zu einem günstigeren Zinssatz verleihen. Hier ergibt die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung die Differenz zwischen dem alten und dem neuen Kredit.
Bei Konsumentenkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung jedoch gesetzlich auf bis zu ein Prozent der restlichen Darlehensschuld begrenzt.
Ist immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen?
Es gibt Ausnahmen, bei denen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist. Dazu zählt beispielsweise eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung.
Kreditnehmer, die aus ihrem bisherigen Immobiliendarlehen aussteigen möchten, müssen jedoch nicht immer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. So ist zum Beispiel eine Kündigung des bestehenden Darlehensvertrags nach zehn Jahren durchführbar. Dabei läuft die Kündigungsfrist genau an dem Tag ab, an dem das Darlehen komplett ausbezahlt wurde.
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Sollte es sich herausstellen, dass die Widerrufsbelehrung der Bank Fehler enthält, ist sogar zu jeder Zeit eine Kündigung möglich und das ohne, dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden muss. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Belehrung keine klaren Formulierungen enthält oder wenn keine beziehungsweise falsche Angaben zum Darlehensnehmer vorhanden sind.
Des Weiteren ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, wenn das Kreditinstitut das Darlehen kündigt, da der Kreditnehmer mit seinen monatlichen Raten in Verzug geraten ist.
Besteht eine Alternative?
Eine Fortführung des Immobilienkredits mit der Zahlung von Sondertilgungen ist ebenso möglich, wie die Nutzung des Sonderkündigungsrechts bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren.
Alternativ ist es natürlich möglich, den Immobilienkredit wie im Vertrag festgehalten, fortzuführen.
Hier empfiehlt es sich jedoch, sämtliche Optionen auszureizen, um die Zinslast gering zu halten. So ist es etwa machbar, die Darlehenslaufzeit zu überprüften. Wurde ein Zinsbindung von über zehn Jahren vereinbart, kann der Kreditnehmer von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
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Zudem ist es nach zehn Jahren generell möglich, aus dem Darlehen auszusteigen. Die frühe Kündigung sorgt oftmals für eine große Differenz, denn schließlich macht es einen großen Unterschied, ob zehn oder 20 Jahre Zinsen gezahlt werden. Hat man beispielsweise plötzlich geerbt, bietet sich die Nutzung des Sonderkündigungsrechtes somit durchaus an. Jedoch sollte man die Kündigungsfrist von sechs Monaten beachten.
Ebenso empfiehlt es sich, im Vertrag nachzulesen, ob es möglich ist, Sondertilgungen zu leisten. Einige Kreditinstitute bieten diese beispielsweise einmal im Jahr kostenfrei an. Auf diese Weise wird die Tilgung gesenkt, was sich wiederum günstig auf den Zinsen auswirkt, sodass sich über die Jahre hinweg gesehen, oftmals eine deutliche Ersparnis ergibt.