Hypothek

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht (§§1113-1190 BGB), dass man auf ein Grundstück oder eine Immobilie aufnimmt. Die Hypothek dient als Sicherheit für einen Kredit bzw. ein Darlehen. Sie kann auch als Sicherheit für eine andere Forderung dienen.

Wozu nimmt man eine Hypothek auf?

Eine Hypothek wird häufig dazu verwendet, einen Kredit abzusichern. Der Eigentümer übergibt die Rechte einer Immobilie an einen Partner, meistens eine Bank, und bekommt hierfür eine Gegenleistung in Form eines Kredits. Bei einer Hypothek kommen als Beleihungsobjekt nur Grundstücke und Immobilien in Frage. Der Wert der Immobilie bestimmt, wie hoch die Hypothek ausfallen darf. Wie die juristische Grundlage für eine Hypothek aussieht, findet man im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Wenn ein Kreditnehmer zahlungsunfähig ist, hat der Kreditgeber das Recht, seine Forderungen durch einen Verkauf des Grundstücks auszugleichen. Daher muss die Hypothek ins Grundbuch eines Hauses eingetragen werden. In der Praxis wird sie heute immer öfter von der Grundschuld abgelöst. Die Grundschuld ist nicht direkt von der gesicherten Kreditforderung abhängig und ist daher flexibler nutzbar.

Eigentümer und Schuldner

Ein Grundstück oder eine Immobilie kann mit einer Hypothek belastet sein. Das Darlehen oder der Kaufvertrag betrifft den persönlichen Schuldner, der aber nicht zwangsweise auch der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist. Der Eigentümer des Grundstücks ist also nicht unbedingt der Schuldner (sehr oft ist dies jedoch der Fall), aber er haftet mit seinem Grundstück.

Wenn man auf seine Immobilie eine Hypothek aufnehmen möchte, fallen hierfür auch Kosten an. Dazu gehören Zinsen, Bereitstellungs- zinsen und Bearbeitungsgebühren. Auch der Gutachter für die Gebäudewertermittlung und der Notar, der den Vertrag beglaubigt, müssen bezahlt werden. Für das Eintragen der Grundschuld ins Grundbuch entstehen ebenfalls Kosten an.

Welche Risiken entstehen bei der Aufnahme einer Hypothek?

Falls man eine Hypothek auf sein Haus aufnimmt, sollte man einige Risiken mit einkalkulieren. Man sollte zuerst genügend Eigenkapital angespart haben, am Besten sollte der Anteil 20-30% an Eigenkapital betragen. Damit kann die Hypothek auch bei Wertverlust bezahlt werden.

Wenn der Zins am Kapitalmarkt niedrig ist, sollte man eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. So hält man den günstigen Zinssatz über einen möglichst langen Zeitraum fest und spart so Kapital. Falls die Zinsen sehr hoch sind, sollte man eine variable Zinsbindung ausmachen. Dabei gibt es natürlich auch die Möglichkeit, dass die Zinsen schnell weiter ansteigen. Auch sollte man die Gesamtzeit der Zinstilgung immer im Auge behalten.

Was ist eine Fremdhypothek?

Wenn der Eigentümer des Grundstücks nicht für die Hypothek haftet, sondern eine dritte Person, spricht man von Fremdhypothek. Wenn der Eigentümer selbst diese Hypothek tilgt, obwohl er nicht für sie haftet, dann bekommt er eine Eigentümerhypothek. Falls er selbst der Schuldner war, ist dies jedoch nicht der Fall. Wenn die Forderung beendet ist, wird die Hypothek umgewandelt in eine Grundschuld. In diesem Fall ist es eine Eigentümergrundschuld, da sie dem Eigentümer gehört.

Falls der Schuldner nach einer festgelegten Zeit seine Schulden nicht bezahlen kann, hat der Gläubiger wegen der Hypothek das Recht, das Grundstück und die dazugehörigen Gegenstände (Forderungen zum Miet- oder Pachtzins, Zubehör) durch eine Zwangsversteigerung zu verkaufen. Er kann auch eine Zwangsverwaltung einsetzen. Die Zweckbestimmungserklärung regelt, welche Forderungen dem Gläubiger gegenüber dem Schuldner genau zustehen.

Mehrere Hypotheken auf einer Immobilie

Wenn mehrere Hypotheken auf eine Immobilie aufgenommen wurden, haben diese eine feste Reihenfolge bzw. einen festen Rang. Dieser legt fest, welcher Gläubiger bei einer Vollstreckung zuerst ausbezahlt werden muss. Wenn der Schuldner persönlich an den Gläubiger bezahlen kann, kann er die Vollstreckung auch verhindern. Falls der Schuldner zahlungsunfähig ist, muss eine Zwangsversteigerung durchgeführt werden.

Hier gibt es eine festgelegte Reihenfolge, nach der die einzelnen Gläubiger ihr Geld bekommen. Wenn die Schulden beglichen werden, kann die Zwangsversteigerung auch verhindert werden.

Löschung einer Hypothek im Grundbuch

Wenn der Schuldner seine finanziellen Zusagen regelmäßig abbezahlt, wird die Hypothek immer kleiner. Falls die geschuldete Summe ganz an den Gläubiger ausgezahlt wurde, bleibt die Hypothek trotzdem in das Grundbuch eingetragen. Der Eintrag der Hypothek in das Grundbuch verschwindet allerdings nicht automatisch. Wenn die Bank eine löschungsfähige Quittung erteilt, die bestätigt, dass die ganze Forderung vom Eigentümer bezahlt wurde, kann der Eintragung ins Grundbuch gelöscht werden. Die Hypothek ändert sich jetzt in eine „offene Eigentümerschuld.“ Hierzu benötigt man ebenfalls einen Notar. Der Grundbucheintrag wird rot unterstrichen, dadurch ist die Löschung gekennzeichnet.

Unterschiedliche Arten von Hypotheken

Wenn die Hypothek gekündigt wird, ist das Kapital häufig in einer Summe fällig. (eine sogenannte Kündigungshypothek). Diese Forderung wird meistens in Raten abbezahlt, dafür lässt man eine Tilgungshypothek eintragen. Der Schuldner muss jetzt jeden Monat gleiche Beträge abbezahlen. Je niedriger die Schuldsumme wird, desto niedriger wird auch die Zinsbelastung. Der Anteil der Tilgungsraten, die auf die kleinere restliche Schuldsumme fallen, wird immer höher.

Bei der Abzahlungshypothek ist dies anders geregelt: die Jahresleistungen sinken langsam ab. Der Betrag, mit dem die Schulden getilgt werden, bleibt gleich, aber die Zinsleistung wird niedriger.

Normalerweise bekommt der Käufer eine Verkehrshypothek: er kann sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen und ist durch dieses rechtlich geschützt. (§1138 BGB). Üblicherweise erhält er die Verkehrshypothek in Form einer Briefhypothek.

Außerdem gibt es die Sicherungshypothek: Sie ist nur von der persönlichen Forderung abhängig, die der Gläubiger bei einem Streit beweisen muss. Das Grundbuch alleine ist nicht ausreichend. Im allgemeinen Geschäftsalltag wird die Sicherungshypothek üblicherweise nicht verwendet.

Wenn ein Gläubiger mehrere Hypotheken auf ein Grundstück aufnimmt, können diese im Grundbuch als einheitliche Hypothek aufgenommen werden (Einheitshypothek).

Außerdem gibt es die Gesamthypothek: Hier wird eine einzelne Forderung mit mehreren Grundstücken abgesichert. Dabei haftet jedes Grundstück für die gesamte Forderung. Der Gläubiger kann sein Kapital aus einzelnen Grundstücken oder aus allen Grundstücken abschöpfen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Banken verwenden im Alltag häufiger die Grundschuld für ihre Kunden, da dies für die Bank einfacher ist. Wenn eine Hypothek eingetragen wurde, und der Kunde zahlungsunfähig ist, muss die Bank selbst den Beweis liefern, dass der Kunde noch offene Schulden hat. Wenn sie diesen Beweis nicht erbringen kann, hat sie auch keinen Anspruch auf die Hypothek als Bezahlung des Kredits. Daher sind nur 20 % aller Grundpfandrechte im Bankwesen Hypotheken. Bei einer Hypothek ist die Geldforderung des Gläubigers sehr eng mit dem Grundstück verknüpft. Die Grundschuld meint ein abstraktes Recht, dass die Immobilie beliehen werden darf. Wenn man eine Grundschuld eintragen möchte, muss keine bestimmte Geldforderung im Raum stehen. Die Immobilie dient hier dauerhaft als Sicherheitsnachweis, selbst wenn die Forderungen noch gar nicht bestehen. Bei einer Grundschuld kann sehr viel leichter eine Zwangsversteigerung eingeleitet werden.

Eine Hypothek stellt eine finanzielle Belastung eines Grundstücks dar, die aufgrund der Inanspruchnahme eines Darlehens entsteht. Voraussetzung für das Entstehen einer Hypothek ist, dass eine persönliche Forderung gegenüber dem Hypothekennehmer vorliegt. Damit stehen im Gegensatz zu Rentenschulden oder Grundschulden. Sobald die Forderung abgetragen ist, erlischt auch zeitgleich die Hypothek. Hypotheken werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Man sollte beim Hausbau oder -kauf aber eher auf die Grundschuld zurück greifen, die wesentlich flexibler gestaltet werden kann. Eine Hypothek kann man dabei von Banken, Versicherungen und speziellen Hypothekenbanken erhalten. Durch die geringere Flexibilität kommen Hypotheken heute aber nur noch sehr selten zum Einsatz, das Verfahren über die Grundschuld ist deutlich häufiger zu finden.

Unter einer Hypothek versteht man ein Grundpfandrecht, welches dem Kreditgeber als Sicherheit bei einer Darlehensvergabe eingeräumt wird. Bestellt wird das Grundpfandrecht durch den Eigentümer des Grundstücks, es muss sich dabei nicht zwingend um den Kreditnehmer handeln. Der Gläubiger wird im Grundbuch an (meist) erster Stelle eingetragen und seine Forderung damit verbrieft.

Das Kreditinstitut erhält somit die Möglichkeit, beim Ausbleiben der vereinbarten Rückzahlungen eine Verwertung des Grundstückes in Höhe seiner Forderungen vorzunehmen. Das belastete Grundstück haftet dinglich – das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer ggf. auch eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung hinnehmen muss, damit die Ansprüche des Gläubigers erfüllt werden. Der Haftungsumfang beinhaltet die eingetragene Hauptforderung zzgl. der vereinbarten Zinsen.

Eine Hypothek setzt immer eine ihr zugrunde liegende Forderung voraus, eine Grundschuld nicht. Letztere ist auch nicht an eine tatsächliche Restforderung gebunden.
Im Alltag findet deshalb die Grundschuld häufiger als die Hypothek Anwendung als Sicherungsmittel.

Man unterscheidet zwischen verschiedenen Hypothekenarten. So ist beispielsweise die Sicherungshypothek eine brieflose Hypothek, was bedeutet, dass sie nach Ausgleich der sie begründenden Forderung nicht mehr besteht. Die Sicherungshypothek ist ausschließlich an diese gebunden und umfasst auch in ihrer Höhe nur zu sichernden Betrag.

Eng an die Forderung gebunden ist auch die so genannte Verkehrshypothek, allerdings nur für den ersten Gläubiger, welcher die Hypothek nur erwerben kann, wenn die gesicherte Forderung besteht. Für den Fall, dass der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen überträgt, gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Demnach ist es nicht erforderlich, dass z.B. der Gläubiger aus letzter Hypothek im Fall einer Klage nicht die Rechtsgültigkeit seiner Forderung nachweisen muss, weil die Grundbucheintragung zur berechtigten Annahme Anlass gibt, dass die Forderung rechtens ist.

Die Verkehrshypothek ist als Buch- und Briefhypothek zu bestellen. Zur Begründung der Hypothek sind Einigung zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer und Eintragung im Grundbuch notwendig. Dabei muss der Gläubiger namentlich benannt werden und der geschuldete Betrag nebst Zinsen muss angegeben sein. Bei der Briefhypothek muss der Brief an den Gläubiger ausgehändigt werden.

Wird die die Hypothek begründende Forderung geteilt, teilt sich auch die Hypothek. Man spricht von einer Teilhypothek, welche jeweils den gleichen Rang einnimmt. Handelt es sich um eine Briefhypothek, können entsprechend Teilhypothekenbriefe gebildet werden.

Es ist auch möglich, mehrere Grundstücke mittels Hypothek für eine Forderung zu belasten.
Dabei haftet entweder jedes Grundstück für einen Teil der Forderung oder für die gesamte Forderung. Zum Ausgleich etwaiger Forderungen kann der Gläubiger einer Gesamthypothek nach eigenem Ermessen alle Grundstücke oder auch nur eines in Anspruch nehmen.

Ein erst durch die Eintragung ins Grundbuch zustande kommendes Pfandrecht an einer Liegenschaft, das der Kreditnehmer dem Kreditgeber zur Besicherung eines Kredites gewährt. Sollte ein Kredit nicht den Vereinbarungen entsprechend rückgeführt werden, darf die Bank ihre Forderungen gegen den Kreditnehmer aus dem Erlös der Verwertung der Liegenschaft decken.

Die Hypothek ist die Belastung eines Grundstückes nach dem Grundpfandrecht, was sich beispielsweise als Sicherheit einsetzen lässt. Dann ist der Gläubiger im Falle einer Nicht Rückzahlung dazu berechtigt den Erlös, den das Grundstück welches mit einer Hypothek belastet ist bei der Zwangsversteigerung erbringt zu verwenden um die Schulden zu tilgen, die der Schuldner bei ihm hat. Die Differenz aus diesem Erlös bekommt der Schuldner selbst, insofern eine vorhanden sein sollte. Die Höhe, über die man eine Hypothek auf ein Grundstück aufnehmen kann bemisst sich am geschätzten Wert des Grundstückes. Es ist auch möglich nur einen Teil des Grundstückes mit einer Hypothek zu belasten, wenn dies ausreicht um als Sicherheit gelten zu können. In diesem Fall kann der Gläubiger das Grundstück nur anteilig über eine Zwangsversteigerung veräußern, den Rest behält der Schuldner selbst in seinem Besitz. Die Hypothek muss ins Grundbuch eingetragen oder verbrieft werden damit sie gültig ist und entsteht durch eine Einigung zwischen Schuldner und Gläubiger. Wenn die Belastung getilgt wurde, aufgrund der man die Hypothek auf ein Grundstück gelegt hat ist diese nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht, das kann erst dann geschehen, wenn die Bank beziehungsweise der Gläubiger eine gültige Quittung ausstellt anhand der zu ersehen ist, dass die Schuld welche die Hypothek betrifft erloschen ist. Wenn die Hypothek aus dem Grundbuch entfernt wurde ist sie wieder abgetragen und man kann das Grundstück erneut als Sicherheit mit einer Hypothek belasten, wenn dies einmal notwendig sein sollte.

Bei Aufnahme eines Darlehen wird in der Regel eine Sicherheit von Seiten der Kreditinstitute gefordert. Solch eine Sicherheit kann sich in Form einer Hypothek auf einer Immobilie äußern.

Der Gläubiger sichert sich im Fall eines Zahlungsverzuges oder einer Insolvenz des Schuldners, durch Eintragung einer Hypothek (Grundpfandrecht) im Grundbuch ab. Er hat somit das Recht den ausstehenden Forderungsbetrag, (Darlehenssumme zuzüglich Zinsen) im schlimmsten Fall durch Veräußerung des Objektes bzw. Zwangsvollstreckung aus der Sicherheit heraus zu tilgen. Auf ein Objekt können auch mehrere Hypotheken im Grundbuch eingetragen werden. Diese Forderungen werden dann je nach Eintragungsrang bedient. Das bedeutet für eine Hypothek auf dem ersten Rang, dass dieser Gläubiger voraussichtlich seine gesamte Forderungssumme wieder zurück erhält. Es gibt zwei Unterscheidungen von Hypotheken, die Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek