Damit ein Haus gekauft werden kann, ist üblicherweise ein Darlehen notwendigen, denn in der Regel befindet sich der hierfür benötigte Betrag nicht auf dem Girokonto beziehungsweise steht nicht zur freien Verfügung bereit. Dementsprechend wird ein gutes Finanzierungskonzept benötigt, damit dem Erwerb des Traumhauses nichts mehr im Wege steht.
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Hypothekendarlehen
Das Hypothekendarlehen wird gemeinhin auch als Annuitätendarlehen bezeichnet, da hier monatlich eine Annuität beziehungsweise Rate zurückbezahlt werden muss.
In den meisten Fällen wird bei der Finanzierung einer Immobilie ein Hypothekendarlehen und/oder ein Bausparvertrag genutzt. Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um einen Kredit, bei dem die Bank eine Grundbucheintragung vornimmt. Diese Vorgehensweise dient dem Kreditinstitut als Schutz für den Fall, dass der Kreditnehmer einmal nicht mehr n der Lage sein sollte, die Darlehensrate zu begleichen.
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Die Konditionen können hier sehr unterschiedlich ausfallen und orientieren sich dabei generell an der jeweiligen Zinsbindungsdauer sowie ebenfalls an dem Beleihungsauslauf. Zuletzt genanntes ist die Quote von dem betreffenden Beleihungswert sowie der Höhe des Kredits. Im Allgemeinen differenzieren die Kreditinstitute Beleihungsausläufe von etwa 40, 60, 80 sowie mehr als 80 Prozent.
Der Darlehensnehmer verpflichtet sich bei Aufnahme des Kredits, während der Zinsbindung jeden Monat eine feste Rate zu bezahlen. Diese wird auch als „Annuität“ bezeichnet, weshalb ein Hypothekendarlehen oftmals auch Annuitätendarlehen genannt wird.
Die monatliche Rate besteht aus der Tilgung sowie aus dem Zinssatz. Die Dauer der Zinsbindung kann für eine unterschiedliche Anzahl an Jahren festgelegt werden. So sind hierfür zum Beispiel fünf, zehn oder auch 15 Jahre absolut gängig.
Tipp: Dabei ist es empfehlenswert, bei einem niedrigeren Zinssatz eine umso längere Festschreibung auszuhandeln. Auf diese Weise ist es viele Jahre lang möglich, von den niedrigen Zinsen zu profitieren.
Bausparvertrag
Bei einer Finanzierung mit einem Bausparvertrag sind üblicherweise zwei Varianten möglich.
Bei einem Bausparvertrag sieht die Sachlage dagegen etwas anders aus. Hier wird beim Kauf des Hauses von zwei unterschiedlichen Optionen ausgegangen.
- Der Antragsteller besitzt beim Kaufzeitpunkt bereits einen Bausparvertrag, in den wenigstens bereits so viel eingezahlt wurde, dass von der Summe immerhin ein ein Teil des Kaufpreises beglichen wird.
- Alternativ hierzu besteht jedoch auch die Option, dass der angehende Hauskäufer noch über keinen Bausparvertrag verfügt und diesen von jetzt an ganz neu bespart.
Allerdings existiert hier bei beiden Varianten das Problem, das die Gelder nicht ausreichen, um damit den Kaufpreis des Hauses vollständig bezahlen zu können. Doch hierfür gibt es eine Lösung: Die Bausparkasse erteilt eine Zwischenfinanzierung. Die Zwischenfinanzierung ist ein Kredit, bei dem der Darlehensnehmer lediglich die Zinsen, jedoch keine Tilgung begleicht. Dafür wird jedoch gleichzeitig entweder in den bereits vorhandenen oder in den neu abgeschlossenen Bausparvertrag eingezahlt. Das geht so lange, bis das im Vertrag verhandelte Guthaben erreicht wurde beziehungsweise bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
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Dementsprechend teilt sich die Immobilienfinanzierung mithilfe eines Bausparvertrages in zwei verschiedene Teile auf: aus dem Bausparkredit sowie dem jeweils selbst gespartem Guthaben. Bei dem Guthaben handelt es sich hierbei um die jeweils im Kontrakt vereinbarte Darlehenssumme, die wiederum der Kredithöhe der Zwischenfinanzierung entspricht. Je nachdem, was hier mit der Bank verhandelt wurde, ist es notwendig, etwa zwischen 30 und 50 Prozent des Darlehensbetrages selbst anzusparen. So hängt die Dauer der Zwischenfinanzierung nicht nur von der im Monat vereinbarten Sparrate, sondern ebenfalls dem Guthabenzins und etwaigen, unter Umständen möglichen, Sonderzahlungen in den Bausparvertrag ab.
Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst man hiermit den tilgungsfreien Kredit ab, sodass der Immobilienkredit abgelöst wird. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass die Dauer des Bausparvertrages sich zum einen danach richtet, was als Mindesttilgung vereinbart wurde und welche individuellen Klauseln mit der Bausparkasse besprochen wurden.
Es ist durchaus möglich, dass eine Bausparfinanzierung bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes beträgt. Hier folgt dann gleichzeitig zu einem Hypothekendarlehen auch eine Bestellung der Grundschuld. Allerdings existiert hiervon eine Ausnahme: Handelt es sich um einen Bausparvertrag mit einer Höhe von 10.000 Euro, die etwa für Sanierungen gedacht sind, dann bestellen die Banken zumeist keine Grundschuld.
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Ein Bausparvertrag macht etwa dann Sinn, wenn es angedacht ist, diesen als eine sichere Geldanlageform zu nutzen, sowie wenn man sich günstige Zinsen über die komplette Laufzeit sichern möchte. Doch auch wenn der Kauf einer Immobilie erst irgendwann in der Zukunft geschehen soll, beziehungsweise wenn in der anfänglichen Ansparphase von den Bausparkassen ein besonders niedriger Zinssatz offeriert wird und/oder wenn es erwartet werden kann, dass die Zinsen auf das Immobiliendarlehen deutlich ansteigen.
Hypothekendarlehen oder Bausparvertrag?
Beide Varianten bieten verschiedene Vorteile.
Bei einem Hypothekendarlehen wird von Beginn an alles genau geklärt. So erhält der Kreditnehmer das gewünschte Darlehen mit der dazugehörigen Zinsbindung. Provisionen müssen nicht bezahlt werden. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung vor dem Ablauf der eigentlichen Zinsbindungsfrist muss eine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden. Eine Ausnahme hiervon bilden Altverträge, bei denen eine kostenfreie sowie außerordentliche Kündigungsfrist bei einer Laufzeit von über zehn Jahren, zum Ablauf des jeweils zehnten Jahres hin, machbar ist. Jedoch sind mittlerweile viele Kreditinstitute dazu übergegangen, ihren Kreditnehmern eine jährliche, ebenfalls kostenfreie Sondertilgung zu gewährleisten, die in der Regel bis zu einer Höhe von zehn Prozent der restlichen Schuld gewährt wird. Zudem wird hier oftmals eine Grundschuld eingetragen.
Bei Bausparverträgen verhält es sich dagegen anders: Hier wird üblicherweise bei Abschluss eine bestimmte Gebühr auf den jeweiligen Bausparvertrag fällig. Die Zwischenfinanzierung sowie ebenfalls das später notwendige Bauspardarlehen müssen keine Gebühren beziehungsweise Kosten beglichen werden; der Kreditnehmer muss nur die Kontoführungsgebühren, die das Bausparkonto betreffen, bezahlen.
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Während es bei einem klassischen Hypothekendarlehen nicht möglich ist, ist es bei einem Bauspardarlehen durchaus machbar, zu jeder Zeit eine Tilgungsleistung durchzuführen, für die keine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden muss. Hierbei spielt es auch keine Rolle ob es sich um eine teilweise oder vollständige Tilgung handelt. So ist es mithilfe von außerordentlichen Zuzahlungen ohne Weiteres machbar, den Bausparvertrag schneller zu „füllen“. Dementsprechend ist hier dann auch die Zuteilungsreife deutlich schneller erreicht. Auf diese Weise verringert sich nicht nur die komplette Dauer der Finanzierung, sondern es werden ebenfalls Zinsen bezüglich der Zwischenfinanzierung gespart.
Wichtig bei Abschluss eines Bausparvertrages ist, dass hier verschiedene Tarife angeboten werden, die sich in Bezug auf die Kreditzinsen sowie ebenfalls die Guthabenzinsen voneinander differenzieren.
Aufgrund der vielfältigen Unterschiede ist es nicht möglich, eine Bausparfinanzierung mit einem klassischen Darlehen zu vergleichen. So ist ein festgeschriebener Zinssatz bei einem Hypothekendarlehen in der Regel eher nicht der Fall. Zudem ist eine kostenfreie Rückzahlung zu jeder Zeit üblicherweise ebenfalls nicht machbar.
Fazit
Dementsprechend gilt es hier, selbst abzuwägen, ob einem persönlich ein Hypothekendarlehen oder die Finanzierung mithilfe eines Bausparvertrages lieber ist. Während ein Hypothekendarlehen zumeist übersichtlicher erscheint, fließt dank des Bausparvertrages ein gewisser Anteil an Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit ein.
Generell bieten jedoch beide Varianten ihre jeweiligen Vorteile, sodass es gut abzuwägen gilt, was für die eigene finanzielle Situation am besten in Betracht kommt.