Ist ein Notaranderkonto notwendig?

Ein Notaranderkonto dient nicht dem alltäglichen Gebrauch. Hierbei handelt es sich um ein, vom Notar treuhänderisch geführtes Konto, dass bei einem Immobilienkauf verwendet wird.

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Notaranderkonto

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um ein Konto, dass von einem Notar auf treuhänderischer Ebene geführt wird. Es dient bei Immobilienkäufen dazu, dass der Käufer den jeweiligen Kaufpreis nicht direkt auf das Konto des Verkäufers überweist, sondern zunächst auf das Notaranderkonto. Der betreffende Betrag wird von dem Notar erst dann an den Verkäufer weiter geleitet, wenn sämtliche vertraglichen Bedingungen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden, erfüllt sind.

Das bedeutet aber auch, dass mit der Einzahlung des Geldes sämtliche Lasten sowie Nutzen auf den Käufer übergehen; das gilt selbst dann, wenn die Grundbucheintragung noch nicht erfolgt ist.

Im Allgemeinen wird das Notaranderkonto als die sicherste Option einer Kaufpreisabwicklung angesehen: Immerhin überweist der Notar den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer, wenn der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen wurde.

Zahlungsabwicklung

Die Zahlungsabwicklung läuft bei einem Notaranderkonto in der Regel wie folgt ab:

Zunächst erfolgt eine Beurkundung des Kaufvertrages vom Notar. Zudem schafft er die diversen Voraussetzungen dafür, dass der Kaufpreis vom Käufer auf ein Notaranderkonto überwiesen kann. Dazu gehört nicht nur die Beantragung der Auflassungsvormerkung, die beim Grundbuchamt erfolgt, sondern ebenfalls die Beschaffung von Löschungsbewilligungen in Bezug auf die im Grundbuch eingetragenen, vorhandenen Belastungen und eine Verzichtserklärung für das Vorkaufsrecht. Zudem überprüft der Notar die jeweils einzelnen Schritte.
Sofern sämtliche, notwendigen Voraussetzungen erfüllt sein, erhält der Käufer eine schriftliche Nachricht vonseiten des Notars, dass die Kaufpreisfälligkeit gegeben ist, beziehungsweise der Kaufpreis bezahlt werden kann.
Anschließend bezahlt beziehungsweise überweist der Käufer die im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreissumme auf das für diese Transaktion vorbereitete Notaranderkonto.
Danach übergibt der Verkäufer die jeweilige Immobilie an den Käufer. Zudem erfolgt von ihm eine Bestätigung an den Notar, dass er sein Einverständnis für die Umschreibung des Eigentums gibt.
Sobald dies erledigt ist, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ebenso werden etwaige, vorhergehende Belastungen gelöscht und schließlich überweist der Notar den Kaufpreis vom Notaranderkonto an den Verkäufer.

Kosten

Die Kosten für eine solche Transaktion sind genau geregelt.

Die Kosten, die für die Verwendung eines solchen Kontos aufkommen, berechnet der Notar. Diese sind im Gerichts-und Notarkostengesetz verankert. Die Kosten, die diesbezüglich für den Notar anfallen, sind jeweils nach der Höhe der Auszahlungsbeträge, die über das Konto geführt werden, gerichtet.

Im Falle eines Immobilienverkaufs trägt üblicherweise der Käufer die Kosten für den Notar. In Bezug auf das Notaranderkonto ist es jedoch auch machbar, im Kaufvertrag eine hiervon abweichende Regelung zu treffen. So ist es zum Beispiel ebenfalls machbar, sich Käufer und Verkäufer die Kosten für das Notaranderkonto teilen.

Allerdings scheuen viele Immobilienkäufer die Kosten für ein Notaranderkonto und gehen deshalb dazu über, den Kaufpreis direkt an den betreffenden Verkäufer zu überweisen. Ebenso sind die Verkäufer oftmals eher dazu geneigt, eben diese direkte Zahlart auszuwählen, da ein Notaranderkonto einen Umweg darstellt, durch den in der Regel mehr Zeit vergeht.

Zinsen

Bei einem Notaranderkonto fallen nur Haben- und keine Sollzinsen an.

Während des Anlagezeitraums fallen Guthabenzinsen an, die je nach dem, was im Vertrag vereinbart wurde, dem jeweiligen Berechtigten gutgeschrieben werden. Hier ist es zum Beispiel auch möglich, die Guthabenzinsen auf den Käufer sowie den Verkäufer aufzuteilen. So ist es generell denkbar, dass der Käufer etwa die Zinsen erhält, die bis zur Kaufpreisfälligkeit aufkommen, und der Verkäufer sich über die Guthabenzinsen freut kann, anschließend entstehen.

Da der Notar der eigentlichen Kontoinhaber ist, ist es auch er, der die steuerliche Bescheinigung von der Bank erhält, bei der das Notaranderkonto geführt wird. Sollte es so gehandhabt werden, dass die Zinsen sich auf den Käufer sowie den Verkäufer zeitanteilig aufteilen, wird der Notar Beiden ihren jeweiligen Zinsanteil auf von ihm beglaubigten Kopien bescheinigen.

Da es sich bei einem Notaranderkonto um ein Konto handelt, dass generell nur auf Guthabenbasis geführt wird, müssen hier niemals Sollzinsen beglichen werden.

Seltene Nutzung

Zur Nutzung eines Notaranderkontos muss „ein berechtigtes Sicherungsinteresse“ vorliegen.

Innerhalb von Deutschland wird die Nutzung eines Notaranderkontos immer seltener. Der Grund hierfür lässt sich jedoch auch durch die Gesetzeslage erklären. So ist im Beurkundungsgesetz festgeschrieben, dass es einem Notar nur noch dann erlaubt ist, ein Notaranderkonto einzurichten, wenn hierfür „ein berechtigtes Sicherungsinteresse“ besteht. Das bedeutet, dass ein Notar die Einrichtung eines Notaranderkontos ablehnen kann, sofern eben kein „besonderes Sicherungsinteresse“ vorhanden ist. Das gilt selbst dann, wenn Käufer sowie Verkäufer die Abwicklung über ein Notaranderkonto wünschen.

„Berechtigtes Sicherungsinteresse“

Es existieren genau definierte Sachlagen, wann ein solches Interesse vorhanden ist.

Doch wann genau liegt ein solches, „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vor? Dass ist etwa dann der Fall, wenn der Verkäufer der betreffenden Immobilie den vollendeten Eigentumsübergang noch vor der eigentlichen, offiziellen Übergabe regeln möchte. Denn sobald der Käufer den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis auf das Notaranderkonto überwiesen hat, ist es eine schnellere Übergabe möglich.

Außerdem ist ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ gegeben, wenn die Finanzierung vonseiten des Käufers nicht nur durch eine, sondern durch mehrere Banken erfolgt. Denn mithilfe des Notaranderkontos ist es deutlich besser möglich, die jeweiligen Zahlungen zu koordinieren sowie abzusichern.

Ebenso ist ein derartiger Fall gegeben, wenn die Immobilie zwangsverwaltet wird. Hier ist es für den Notar machbar, die Einstellung des Verfahrens vom Gläubiger einzufordern und zwar sobald der Eingang des jeweiligen Kaufpreises auf dem Notaranderkonto nachgeprüft werden kann.

Direktzahlung

Wie an der Bezeichnung bereits erkennbar ist, wird hier die Kaufpreissumme direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt.

Bei einer Direktzahlung erfolgt die Bezahlung der Kaufpreissumme erst dann, wenn sämtliche Voraussetzungen hierfür komplett erfüllt sind. Der Käufer erhält anschließend, wie bei einem Notaranderkonto, eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn diese beim Käufer eingetroffen ist, wird der Kaufpreis beglichen.

Variante: Direktzahlung mit Bankbürgschaft

Als Verkäufer ist es bei einer Direktzahlung möglich, sich mithilfe einer Bankbürgschaft, die vom Käufer verlangt wird, abzusichern. Dabei fallen die Kosten für eine solche Bürgschaft erheblich niedriger aus, als bei einem Notaranderkonto.

Fazit

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um eine sehr sichere Variante der Abwicklung eines Immobilienkaufs. Hiervon profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen. So ist der Verkäufer auf diese Weise sicher, dass er den vereinbarten Kaufpreis erhält, bevor die Eigentumsumschreibung stattfindet. Sollte keine Zahlung vonseiten des Käufers auf dem Notaranderkonto eingehen, ist eine Vertrags-Rückabwicklung leichter durchführbar, da eben noch keine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse stattgefunden hat.

Außerdem kann der Käufer der Immobilie sicher sein, dass er deren Eigentümer wird; denn der Verkäufer erhält den Kaufpreis erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums bereits begonnen hat.

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