Der Abschluss einer Baufinanzierung sollte gut geplant sein, denn es ist eine Entscheidung fürs Leben. Nicht selten binden sich Kreditnehmer über Jahrzehnte an eine Bank, weshalb dieser Schritt genau überlegt sein will. Auch die Konditionen können sich von Bank zu Bank sehr unterscheiden. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Abschluss einer Baufinanzierung achten sollten und welche Voraussetzungen von der Bank verlangt werden.
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Baufinanzierung – Darauf ist beim Vertragsabschluss zu achten
Baufinanzierungsdarlehen können sehr unterschiedlich gestaltet sein. Im Normalfall werden hierfür Annuitätendarlehen vereinbart, die durch eine feste monatliche Rate sowie einen garantierten Zins während der Zinsfestschreibung gekennzeichnet sind.Die Zinsfestschreibung ist hierbei ein wichtiges Thema, gerade in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen. Da in der Regel das Darlehen mit dem Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt ist, müssen Bank und Kunde die Darlehenskonditionen neu verhandeln. Ist das Zinsniveau seit Abschluss des Darlehens gestiegen, müssen nun höhere Kosten bezahlt werden. Um dies zu vermeiden, bietet sich eine möglichst lange Zinsbindung an, auch wenn hierfür kleinere Zinsaufschläge fällig werden.
Darauf sollte beim Vertragsabschluss geachtet werden:
- Dauer der Zinsbindung
- Sondertilgungsoption
- Tilgungssatz und Laufzeit
- Höhe der monatlichen Belastung
- Zinssatz
Beim Vertragsabschluss kann es ebenfalls wichtig sein, auf Flexibilität zu achten. Im Normalfall sind Baufinanzierungsdarlehen nur wenig flexibel und können während der Laufzeit kaum verändert werden. Wer jedoch bereits zu Vertragsbeginn Sondertilgungs- und/oder Tilgungsänderungsoptionen integriert, kann sowohl die monatliche Ratenbelastung wie auch die Dauer der Tilgung positiv beeinflussen.
Wie die monatliche Rate der Baufinanzierung beeinflusst werden kann
Beim Abschluss einer Baufinanzierung ist es besonders wichtig, eine optimale monatliche Rate zu vereinbaren, die auch langfristig und sicher bedient werden kann. Die Rate sollte dabei natürlich nicht zu hoch sein, um eventuelle finanzielle Engpässe zu verhindern. Ideal ist es, wenn monatlich trotz Kreditbelastung ein fester Betrag zurückgelegt werden kann, um sowohl den nächsten Urlaub wie auch unvorhergesehene Ausgaben finanzieren zu können. Gleichzeitig sollte aber auch darauf geachtet werden, dass die monatliche Rate nicht zu niedrig angesetzt wird, denn hierdurch kann die Laufzeit eines Kredites bis zu 50 Jahre betragen. Steuern lässt sich die monatliche Rate über die anfängliche Tilgung, die bei Vertragsabschluss vereinbart wird. Sie kann zwischen einem und fünf Prozent betragen und gibt an, wie viel der Nettodarlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird.
| 1 Prozent Tilgung bei 100.000 Euro | Tilgung im 1. Jahr 1.000 Euro |
| 5 Prozent Tilgung bei 100.000 Euro | Tilgung im 1. Jahr 5.000 Euro |
Analog zur höheren Tilgung erhöht sich natürlich auch die monatliche Ratenbelastung. Durch individuelle Vereinbarung der Tilgung können Kreditnehmer so selbst Einfluss auf ihre Ratenbelastung nehmen.
| Kreditsumme | Zinssatz | Tilgungssatz | monatliche Rate |
| 100.000 Euro | 2,5% | 1% | 291,67 Euro |
| 100.000 Euro | 2,5% | 2% | 375,00 Euro |
| 100.000 Euro | 2,5% | 3% | 458,33 Euro |
Bei der Festlegung der monatlichen Rate darf jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass dies auch Einfluss auf die Dauer der Rückzahlung nimmt. Denn je weniger monatlich getilgt wird, desto länger muss die Rate gezahlt werden. Gerade ältere Kreditnehmer sollten daher darauf achten, die Tilgung nicht zu niedrig anzusetzen, um mit dem Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei zu sein.
| Tilgungssatz | Laufzeit bei 2,5% Zins | Laufzeit bei 4% Zins |
| 1% | 50 Jahre und 2 Monate | 40 Jahre und 4 Monate |
| 2% | 32 Jahre und 6 Monate | 27 Jahre und 7 Monate |
| 3% | 24 Jahre und 4 Monate | 21 Jahre und 3 Monate |
| 4% | 19 Jahre und 6 Monate | 17 Jahre und 5 Monate |
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist es sinnvoll, die eingesparten Gelder direkt in die Tilgung zu investieren. Sollte eine höhere monatliche Belastung nicht möglich sein, können alternativ auch Sondertilgungs- und Tilgungsänderungsoptionen genutzt werden, um das Darlehen später entsprechend anpassen zu können.
Diese Voraussetzungen müssen für eine Baufinanzierung erfüllt werden
Um eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen zu können, müssen Kreditsuchende verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Wichtig ist aus Sicht der Banken vor allem, dass Antragsteller über eine gesicherte Beschäftigung verfügen, aus der ein monatlich festes Einkommen erzielt werden kann. Sie lassen sich aus diesem Grund immer Gehaltsnachweise vorlegen, denn sie belegen nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern zeigen auch die Dauer der Beschäftigung. Neben dem Einkommen spielt natürlich auch der Schufa-Score eine wichtige Rolle. Die Schufa speichert verschiedene Daten deutscher Bürger, darunter auch Kreditaufnahmen. So können die Banken kurzfristig nachvollziehen, welche Belastungen bereits vorhanden sind, welche monatlichen Raten hieraus resultieren und wie Kunden ihre Kredite tilgen. Werden aufgenommene Darlehen regelmäßig zurückgezahlt und bestehen keinerlei Rückstände, ist der Schufa-Score positiv. Wer jedoch in Ratenrückstand gerät oder wenn gar ein Darlehen gekündigt wurde, tun sich die Banken mit neuen Kreditvergaben eher schwer.
Dies kann eine Kreditanfrage positiv beeinflussen:
- festes, mehrjähriges Angestellten- bzw. Beamtenverhältnis
- hoher Haushaltsüberschuss
- positiver Schufa-Score
- Eigengenutzte Immobilie in guter Lage
Dies kann eine Kreditanfrage negativ beeinflussen:
- Arbeitnehmer in der Probezeit oder mit befristeten Verträgen
- Selbstständigkeit
- niedriger monatlicher Haushaltsüberschuss
- niedriger Schufa-Score oder negative Schufa-Merkmale
- Immobilien in weniger guten Lagen oder mit Mängeln
Da sich das Gehalt während der Kreditlaufzeit verändern kann, sichern sich die Banken bei der Baufinanzierung in Form von Grundschulden ab. Diese wird ins Grundbuch in Höhe der Darlehenssumme eingetragen und bescheinigt, dass die Bank dieses Objekt zwangsversteigern kann, sollten die Kreditraten nicht mehr bedient werden. Damit die Bank eine Immobilie als Sicherheit akzeptiert, müssen allerdings auch hier verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden.
Die Immobilie als Sicherheit
Im Rahmen einer Baufinanzierung greifen die Banken in den allermeisten Fällen auf eine Absicherung durch die finanzierte Immobilie zurück. Es wird hierfür eine Grundschuld ins Grundbucheingetragen, die notariell beglaubigt wurde. Im Rahmen dieser Grundschuldeintragung sichern die Eigentümer der Bank das Recht zu, das Objekt über eine Zwangsversteigerung zu veräußern, sollte der Kredit nicht mehr bedient werden. Eine solche Versteigerung ist natürlich nicht bereits mit einem einzigen Ratenrückstand möglich. In solchen Fällen wird vielmehr das Mahnverfahren gestartet, um dem Kunden die Möglichkeit zu geben, den Rückstand auszugleichen. Sollte das Mahnverfahren jedoch nicht fruchten, kann die Bank die Verwertung androhen und schließlich eine Zwangsversteigerung anordnen.
Diese Voraussetzungen muss eine Immobilie erfüllen:
- Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch
- guter baulicher Zustand
- Wert des Objektes sollte mindestens dem Wert des Darlehens entsprechen
Bevor die Bank einer Grundschuld als Sicherheit zustimmt, wird immer eine Wertermittlung durchgeführt. Hierbei prüfen die Mitarbeiter der Kreditabteilungen, welchen Wert dieses auf dem jeweiligen Immobilienmarkt hat und was bei einer Zwangsversteigerung erzielt werden könnte. Diese Berechnung ist wichtig, denn im Idealfall wird bei einer Zwangsversteigerung der noch offene Kreditbetrag erreicht, um die Darlehen vollständig zu tilgen. Wichtig ist bei einer Wertermittlung, dass das Haus in einem guten Zustand ist, eine gute Lage ausweist und der Wiederverkauf realistisch eingeschätzt wird. Um sicherzustellen, dass beim Verkauf auf tatsächlich die offene Kreditsumme erzielt werden kann, wird vom aktuellen Marktwert in der Regel ein Abschlag von 20 Prozentvorgenommen. Die ist auch der Grund, warum viele Banken ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent fordern. Mittlerweile sind jedoch auch Finanzierungen von 100 Prozent der Kosten möglich, dann jedoch meist mit entsprechendem Zinsaufschlag.