Im Rahmen von Immobilienfinanzierung geht es üblicherweise um sehr hohe Summen. Aufgrund dessen erfolgt die Finanzierung eines Hauses oder auch einer Eigentumswohnung zumeist mithilfe eines Immobilienkredits. Hier kommt dann üblicherweise ein sogenannter fester Zinssatz zum Tragen: Was sich dahinter verbirgt und wann sich eine lange Zinsbindung besonders lohnt, kann hier nachgelesen werden.
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Immobilienfinanzierung
Zur Finanzierung einer Immobilie sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein.
Mithilfe eines Immobilienkredits ist es möglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, da die hohen Kaufbeträge in der Regel dafür sorgen, dass ein solcher Kauf nicht allein mithilfe des vorhandenen Eigenkapitals gestemmt werden kann.
Allerdings ist Eigenkapital hierfür dennoch notwendig, denn die Banken setzen üblicherweise voraus, dass zumindest die Kaufnebenkosten, wie etwa Makler- und Notargebühren, komplett mithilfe der eigenen Gelder beglichen werden können. Außerdem setzen einige Banken voraus, dass der Kaufpreis anteilig ebenfalls mithilfe des Eigenkapitals getilgt wird. Die jeweiligen Prozentsätze schwanken je nach Kreditbetrag, Kaufpreis und Vorgaben der Bank.
Es existiert jedoch eine Ausnahme: Einige Kreditinstitute vergeben auch sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen. Hier wird nicht nur der komplette Kaufpreis, sondern ebenfalls die Nebenkosten durch die Darlehenssumme getilgt. Allerdings muss bei einem solchen Darlehen üblicherweise eine sehr gute Bonität vorhanden sein. Da die Banken bei einer Null-Prozent-Finanzierung ein höheres Risiko eingehen, werden zudem gemeinhin höhere Zinssätze angesetzt, sodass ein solches Darlehen kostenintensiver ist.
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Des Weiteren handelt es sich bei einer Immobilienfinanzierung um ein zweckgebundenes Darlehen. Das bedeutet, dass die Darlehenssumme lediglich für den mit der Bank abgesprochenen und im Kreditvertrag festgehaltenen Verwendungszweck genutzt werden darf. Die Kreditinstitute fordern hier somit auch die dementsprechenden Nachweise, wie etwa den Kaufvertrag.
Zudem erfolgt bei einer Immobilienfinanzierung gemeinhin eine Eintragung im Grundbuch. Auf diese Weise sichern sich die Banken gegen einen etwaigen Zahlungsausfall des Kreditnehmers ab. Sollte es wider Erwarten geschehen, dass der Darlehensnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist, die monatlichen Kreditraten zu begleichen, ist es der Bank somit möglich, auf die Immobilie zuzugreifen und im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Der Erlös aus dem Verkauf wird dann dazu genutzt, die Darlehensschuld zu tilgen.
Aufgrund der Absicherung durch den Grundbucheintrag vergeben die Banken dafür jedoch zinsgünstigere Kredite, sodass der Darlehensnehmer hier einiges spart.
Damit eine erfolgreiche Kreditvergabe möglich ist, verlangen die Kreditinstitute zudem, dass der Antragsteller verschiedene Voraussetzungen erfüllt. Dazu gehört neben einem sicheren, festen Einkommen, das eine gewisse Höhe aufweisen muss, ebenfalls eine gute Bonität sowie eine positive Schufa-Auskunft. Des Weiteren wird üblicherweise auch ein deutscher Wohnsitz und ein deutsches Girokonto vorausgesetzt.
Zinsfestsetzung
Die feste Zinsbindung garantiert dem Kreditnehmer den im Vertrag genannten Zinssatz; dabei ist es vollkommen irrelevant, wie sich die Zinsen auf den Finanzmarkt entwickeln.
Bei Immobiliendarlehen ist es üblich, dass der Zins für eine bestimmte Anzahl von Jahren festgelegt wird. Das kommt daher, dass ein solcher Kredit üblicherweise für eine sehr lange Zeit abgeschlossen wird und es dank dem festen Zinssatz somit nicht zu in der Höhe schwankenden Monatsraten kommt. So profitiert der Darlehensnehmer hier auch von einer sehr guten Übersicht und Planbarkeit.
Der Zinssatz kann für eine unterschiedliche Anzahl an Jahren festgelegt werden. Üblich sind hier beispielsweise zehn oder auch zwölf Jahren. Generell ist es in der Regel jedoch durchaus machbar, eine kürzere oder längere Zinsbindung zu verhandeln. Hier kommt es jedoch auch auf die Richtlinien der jeweiligen Bank an.
Generell empfiehlt es sich, in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus eine sehr lange Zinsfestbindung auszuwählen. Auf diese Weise ist sich der Kreditnehmer des niedrigen Zinssatzes für die jeweilige Vertragslaufzeit sicher und zwar unabhängig davon, wie sich die Zinsen auf dem Finanzmarkt tatsächlich entwickeln.
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Herrscht zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs dagegen ein höherer Zinssatz und ist absehbar, dass sich dieser in der Zukunft senkt, dann bietet es sich an, eine kürzere Zinsbindung auszuwählen.
Bei hohen Zinsen und Ungewissheit, ob der Zinssatz in Bälde sinkt, ist es dagegen ratsam, bei der Bank nach einer optimalen Strategie nachzufragen. Üblicherweise sind die Kreditinstitute im Besitz von diversen Prognosen und Statistiken, die in etwa abschätzen lassen, ob der Zinssatz in Zukunft sinkt, beständig bleibt oder sich erhöht. Allerdings können die Banken hier nicht garantieren, ob die diversen Informationen, die ihnen vorliegen, auch tatsächlich zutreffen.
Bei hohen Zinssätzen kann eine kürze Zinsbindung eine gute Möglichkeit sein, um sich in Zukunft, wie bereits oben erwähnt, einen günstigeren Zinssatz zu sichern. Es ist jedoch auch nicht vollkommen auszuschließen, dass sich das Zinsniveau erhöht und somit nach der Zinsbindungsfrist ein höherer Zinssatz gezahlt werden muss. Dementsprechend sollte die Dauer der Zinsbindungsfrist generell gut überlegt sein.
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt dann, bis zum Ende der im Kreditvertrag vereinbarten Laufzeit, mit der dementsprechenden Verzinsung in monatlich gleichbleibenden Raten.
Ende der Zinsbindung
Bevor die Zinsbindung endet, wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart.
Bevor das Ende der Zinsbindungsfrist erreicht ist, meldet sich die kreditgebende Bank üblicherweise bereits einige Monate vorher bei dem Darlehensnehmer. In der Regel bieten die Banken hier einen Termin für eine Anschlussfinanzierung sowie einen neuen, festen Zinssatz an. Der neue Zinssatz richtet sich dann jedoch wieder nach dem derzeit auf dem Finanzmarkt aktuellen Zinssatz. Somit kann dieser durchaus auch niedriger oder höher als bei der vorherigen Kreditzins ausfallen.
Allerdings muss die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig bei derselben Bank durchgeführt werden. Der Kreditnehmer besitzt hier das Recht, verschiedene Darlehensangebote von unterschiedlichen Kreditinstituten einzuholen und die diversen Offerten miteinander zu vergleichen.
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Dementsprechend kann sich der Darlehensnehmer hier dann für das Angebot entscheiden, das am günstigsten ausfällt. Hier bietet es sich an, dem effektiven Jahreszins eine gesteigerte Aufmerksamkeit zu schenken, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits sämtliche Darlehenskosten enthält.
Des weiteren ist es aber auch ratsam, darauf zu achten, ob die Banken verschiedene Sonderleistungen, wie beispielsweise einen variablen Tilgungssatz und kostenfreie Sondertilgungen offerieren. Mithilfe dieser und ähnlicher Sonderleistungen ist es machbar, einiges zu sparen, den Kredit schneller zu begleichen und die Rückzahlung, in einem gewissen Umfang, angenehmer zu gestalten.
Jedoch sollte man das Vergleichen der verschiedenen Angebote beziehungsweise die Entscheidung für eine bestimmte Offerte nicht allzu lange vor sich herschieben. Denn wenn das Ende der Zinsbindungsfrist erreicht ist, muss die Anschlussfinanzierung stehen, sonst gerät die Rückzahlung des Immobilienkredits in Gefahr, was einige Schwierigkeiten nach sich ziehen würde.
Sobald das Datum erreicht ist, an dem die Darlehenslaufzeit endet beziehungsweise die Anschlussfinanzierung beginnt, begleicht der Kreditnehmer anschließend weiterhin regelmäßig jeden Monat gleichbleibende Darlehensraten. Dies geschieht üblicherweise so lange, bis die Kreditsumme dieses Mal vollständig zurück bezahlt wurde.