Im Rahmen einer gut durchdachten Immobilienfinanzierung wird ebenfalls ein Finanzierungsplan erstellt. Hier werden die verschiedensten, finanziellen Aspekte bedacht, die bei Baufinanzierung eine Rolle spielen. Die Erstellung des Finanzierungsplan kann entweder selbst durchgeführt werden oder man überlasst dies einem Finanzberater. Der Plan selbst wird nicht allgemein gehalten, sondern ist individuell auf den Kreditnehmer zugeschnitten.
Inhalt
Finanzierungsplan
Ein Finanzierungsplan gliedert sich grob in drei unterschiedlicher Bereiche auf: Gesamtkosten, Eigenmittel sowie Fremdmittel. Diese werden in einem Finanzierungsplan genauestens aufgeschlüsselt, sodass eine langfristige Finanzierung geplant werden kann. Unabdingbar ist hierbei, dass der Plan auf realistischen Daten gründet, denn andernfalls drohen dem Kreditnehmer finanzielle Schwierigkeiten oder sogar die Zahlungsunfähigkeit.
Wichtig hierbei ist auch, dass es sich bei einem Finanzierungsplan nicht um einen Finanzplan handelt. Obwohl sich die beiden Bezeichnungen sehr ähnlich sind, haben sie dennoch nichts miteinander gemein.
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So ist der Finanzierungsplan die Grundlage für die Baufinanzierung und wird in einem freiwilligen Rahmen erstellt, während der Finanzplan oftmals bei einem Insolvenzverfahren zum Tragen kommt. Aber auch im Rechnungswesen von Unternehmens kommt einem Finanzplan einen große Bedeutung zu.
Ein Finanzierungsplan wird dagegen in der Regel ebenfalls von Existenzgründern erwartet, die beispielsweise einen Kredit beantragen möchten. Hier ist der Finanzierungsplan ein Teil des üblicherweise von den Banken verlangten Businessplans.
Höhere Darlehenschancen
Die Erstellung eines Finanzierungsplans stellt bei einer Immobilienfinanzierung zwar keine Pflicht dar, jedoch wird er in den meisten Fällen von den Kreditinstituten gefordert. Der Hintergrund hierfür ist, dass die Banken mithilfe eines solchen Plans besser in der Lage sind, abschätzen zu können, wie realistisch das jeweilige Bauvorhaben sowie die geplante Finanzierung des angehenden Kreditnehmers tatsächlich ist. Dementsprechend ist es mithilfe eines soliden, ausführlichen Finanzierungsplans durchaus möglich, die eigenen Kreditchancen zu erhöhen.
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Der Finanzierungsplan fällt sehr detailliert aus und beinhaltet alle für die Baufinanzierung wichtigen Details.
Ein Finanzierungsplan enthält üblicherweise verschiedene, wichtige Punkte. Dazu gehört zunächst ein Haushaltsplan. Wie die Bezeichnung bereits andeutet, werden hier sämtliche Einnahmen und Ausgaben eines Monats angegebenen. Daraus ergibt sich ebenfalls, welche Ratenhöhe der angehende Darlehensnehmer ohne Probleme in der Lage ist, zu tilgen.
Ein weiterer Punkt, der in einem Finanzierungsplan nicht fehlen darf, sind die Gesamtkosten. Diese setzen sich aus diversen einzelnen Positionen zusammen, wie etwa dem Kaufpreis sowie den Hausbau- und Nebenkosten.
Unabdingbar ist es ebenfalls, in dem Finanzierungsplan ein bestimmtes, zeitliches Ziel anzusetzen. Das Ziel ist üblicherweise immer der Zeitpunkt, an der Kreditnehmer das Darlehen vollständig getilgt hat. Im Regelfall wird hier der Zeitpunkt der Rente ausgewählt.
Ebenso sollte die Zinsbindung im Finanzierungsplan enthalten sein. Bei einer derzeit niedrigen Zinsphase bietet sich eine sehr lange Zinsbindung an. Im Allgemeinen werden hier durchaus Laufzeiten von bis zu zehn oder auch zwölf Jahren vergeben. Bei einem hohen Zinsniveau bietet sich dagegen oftmals eine mittelfristige Zinsbindung an.
Oftmals in Vergessenheit gerät jedoch die Kreditform, die im Zuge einer Baufinanzierung ausgewählt werden kann. Diese ist jedoch beispielsweise ausschlaggebend für die Tilgungsart. Im Rahmen einer Baufinanzierung vergeben die Banken zumeist ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Ein solcher Kredit ist sehr übersichtlich, da hier während der kompletten Darlehensdauer die Rückzahlung in gleichbleibenden Monatsraten erfolgt. Jedoch muss hier bedacht werden, dass bei einem Annuitätendarlehen gemein eine Restschuld offenstehen bleibt, sodass eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Alternativ hierzu ist etwa auch eine Vollfinanzierung möglich, allerdings sind die monatlichen Raten hier in der Regel recht hoch.
Je nachdem, welche Darlehensform ausgewählt wird, ist es zudem möglich, etwaige Fördergelder einzuplanen. So bietet beispielsweise die KfW-Bank unter bestimmten Umständen zinsgünstige Kredite und Zuschüsse an.
Nicht in Vergessenheit geraten sollte zudem die Möglichkeit von Sondertilgungen. Sind derartige kostenfreie Zahlungen im Kreditvertrag fest verankert, ist es dem Darlehensnehmer möglich, früher als gedacht einen bestimmten Teil des Kreditbetrags zu tilgen. So ist es nicht nur machbar, die Darlehensschuld früher zu begleichen, sondern es werden ebenfalls Zinsen gespart.
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Sollten im Kreditvertrag keine Sondertilgungen berücksichtigt worden sein und wünscht der Darlehensnehmer dennoch, derartige Zahlungen durchzuführen, dann erheben die Banken, sofern diesem Wunsch zugestimmt wird, üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die die Kreditinstitute aufgrund der Zinsverluste, die durch die vorzeitige Kreditrückzahlung entstehen, verlangen. In diesem Fall sollte jedoch vorab gut nachgerechnet werden, ob sich eine Sondertilgung, trotz Begleichung der Vorfälligkeitsentschädigung lohnt.
Des Weiteren werden in einem Finanzierungsplan ebenfalls die genauen, monatlichen Raten aufgelistet und das Verhältnis von restlicher Darlehensschuld und Kreditkosten aufgezeigt.
Zudem empfiehlt es sich, Eigenkapital in die Baufinanzierung miteinzubringen. Dabei gilt im Allgemeinen: Umso höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto niedriger kann die Darlehenssumme ausgewählt werden und umso weniger Zinsen fallen an. Üblicherweise verlangen die Banken bei der Vergabe eines Baukredits einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 bis 30 oder auch 40 Prozent. Wie viel Eigenkapital tatsächlich benötigt wird, hängt von der Höhe des Beleihungswertes der betreffenden Immobilie ab.
Unter Umständen kann jedoch auch eine Vollfinanzierung in Anspruch genommen werden, bei der kein Eigenkapital benötigt wird. Allerdings fallen hierfür gemeinhin deutlich höhere Zinsen an und die Banken setzen bei einer derartigen Finanzierungsform beispielsweise eine sehr gute Bonität sowie eine einwandfreie Schufa-Auskunft voraus. Vollfinanzierungen werden dementsprechend nicht allzu oft von den Banken vergeben.
Eigenleistungen
Eigenleistungen können im Finanzierungsplan mit eingerechnet werden, allerdings müssen diese realistisch geplant werden.
Sind beim Bau der Immobilie ebenfalls Eigenleistungen eingeplant, dann ist es durchaus möglich, diese im Finanzierungsplan, unter dem Punkt „Gesamtkosten“ mit einzurechnen beziehungsweise abzuziehen. Allerdings ist es auch hier sehr wichtig, dass realitätsnah geplant wird.
Jedoch sollten hier beispielsweise zentrale Arbeiten, wie etwa die Bauplanung und Fundament-Erstellung besser von Fachmännern durchgeführt werden. Werden diese und/oder weitere Tätigkeiten zunächst zu den Eigenleistungen gezählt und ist später doch ein Fachmann notwendig, schnellen die Kosten hier zumeist in ungeahnte Höhen. Hier kann es sogar geschehen, dass dann die veranschlagte Kreditsumme nicht mehr ausreicht.
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In solchen Fällen ist dann gemeinhin eine Nachfinanzierung notwendig. Allerdings vergibt nicht jede Bank ein solches Darlehen. Dazu kommt, das Nachfinanzierung in der Regel deutlich kostenintensiver ausfallen als der eigentliche Kredit. Zudem müssen dann insgesamt zwei Darlehen abbezahlt werden: Der Kredit für die Baufinanzierung und die Nachfinanzierung. Dementsprechend erhöht sich dann auch die monatliche finanzielle Belastung, die der Kreditnehmer stemmen muss.
Aufgrund dessen ist es unabdingbar, auch in Bezug auf die möglichen Eigenleistungen realistisch zu planen, um nicht eventuell doch noch höhere Kosten in Kauf nehmen zu müssen.