Tilgung bei einem Immobilienkredit

Bei einer Immobilienfinanzierung vergeben die Banken in den meisten Fällen ein sogenanntes Annuitätendarlehen, bei dem sich die monatliche Rate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt. Hier sollte jedoch nicht nur dem Zinssatz, sondern ebenfalls der Tilgung hohe Beachtung geschenkt werden.

Inhalt

Annuitätendarlehen – Was ist das?

Die Bezeichnung „Annuitätendarlehen“ ist nicht jedem angehenden Kreditnehmer geläufig.

Bei einer Kreditaufnahme ist nicht nur der Sollzins, sondern ebenfalls die Dauer der Sollzinsbindung und der anfängliche Tilgungssatz ausschlaggebend. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ergibt die Summe des Sollzinssatzes und des Tilgungssatzes die sogenannte Annuität.

Der Begriff stammt ursprünglich aus dem Lateinischen und bedeutet in etwa „Jahreszleistung“. Dementsprechend handelt es sich hierbei um die Summe, die insgesamt pro Jahr für die Kreditraten einzurechnen ist.

Tilgung

Bei einem Annuitätendarlehen „verschiebt“ sich der Anteil der Zinsen und Tilgung im Laufe der Zeit; die Monatsraten bleiben jedoch immer auf gleicher Höhe.

Der Tilgung kommt bei einem Annuitätendarlehen eine besondere Bedeutung zu. So begleicht der Darlehensnehmer hier mit jeder Rate nicht nur einen Zins-, sondern ebenfalls einen Tilgungsanteil. So kommt es, dass sich die Darlehensschuld mit der Zeit verringert. Das Besondere hierbei: Die monatliche Rate bleibt beständig gleich. Mit fortgeschrittener Laufzeit „verschiebt“ sich jedoch der jeweilige Anteil von Zins und Tilgung. Während zu Beginn des Darlehens ein höherer Zinsanteil beglichen wird, ändert sich dies nach und nach, sodass später eine höhere Tilgung und ein geringerer Zinsanteil beglichen wird.

Da jedoch, wie gesagt, die Monatsrate beständig gleich bleibt, bemerkt der Kreditnehmer bei der monatlichen Bezahlung der Raten diese „Verschiebung“ nicht. Dies ist gleichzeitig auch ein sehr großer Vorteil eines Annuitätendarlehens: die Raten, die jeden Monat gleich hoch ausfallen, sorgen für eine sehr gute Übersicht und Planbarkeit. So kommt es bei dieser Darlehensart gemeinhin zu keinen negativen Überraschungen: Die gleichbleibende Monatsrate lässt sich ganz einfach verlässlich in die persönliche Ausgabenplanung mit einrechnen.

Auswahl der geeigneten Tilgung

Die Höhe der Tilgung sollte gut überlegt sein.

Die Banken veranschlagen üblicherweise zwar einen gewissen Tilgungssatz aber er es steht dem Kreditnehmer offen, sich auch für einen höhere Tilgungsrate zu entscheiden. Dabei gilt generell: Umso höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt beziehungsweise desto kürzer ist die Laufzeit. Dazu kommt, dass aufgrund einer höheren Tilgung ebenfalls Zinskosten gespart werden.

Zudem existiert jedoch ebenfalls noch ein weiterer Pluspunkt: Da bei einer Immobilienfinanzierung gemeinhin eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, muss hier, aufgrund der anfänglich hohen Tilgung, nur noch eine kleinere Kreditsumme aufgenommen werden.

Dementsprechend sollte man, gerade bei einem Immobiliendarlehen, das in der Regel eine sehr lange Laufzeit aufweist, am besten eine hohe Tilgung auswählen.

Hohe Tilgung: Vorteile

Zusammengefasst bietet eine hohe Tilgungsrate somit gleich mehrere Vorteile. Dazu gehört vor allem, dass es dem Darlehensnehmer möglich ist, den Kredit deutlich schneller abzubezahlen. So ist es auf diese Weise möglich, einiges an Zinsen zu sparen.

Außerdem ist durch eine hohe Tilgungsrate ebenfalls eine niedrigere, restliche Kreditschuld vorhanden, die üblicherweise mithilfe einer Anschlussfinanzierung beglichen wird. Auf diese Weise profitiert der Darlehensnehmer in der Regel von Konditionsvorteilen oder aber auch von einem gewissen Spielraum in Bezug auf die Kreditrate.

Des Weiteren trägt eine hohe Tilgungsrate und somit eine schnellere Rückzahlung des Kreditbetrags ebenfalls dazu bei, dass der Darlehensnehmer die vereinbarte Sollzinsbindungsfrist noch besser ausnutzen kann. Wurde der Kredit, und somit ebenfalls die Sollzinsbindung, während einer niedrigen Zinsphase abgeschlossen, ist es möglich, mehr Geld in die Tilgung zu stecken, sodass die Darlehenssumme schneller zurückbezahlt werden kann.

Bezahlbarkeit der Tilgungsrate

Eine hohe Tilgungsrate sorgt dafür, dass die Monatsrate höher ausfällt; dennoch muss deren regelmäßige Bezahlung sichergestellt sein.

Doch trotz der diversen positiven Merkmale einer höheren Tilgungsrate ist es unabdingbar, dass die monatliche Rate dennoch ohne Weiteres bezahlbar bleibt.

Um dies zu sicherzustellen, wird am besten ein Haushaltsplan erstellt. Hier ist es zunächst notwendig, sämtliche Einnahmen aufzulisten, die jeden Monat regelmäßig vorhanden sind. Im Anschluss daran werden alle Ausgaben, die regelmäßigen sowie ebenfalls die unregelmäßigen, aufgeschrieben. Anschließend ist es nur noch notwendig, die Summe der Ausgaben von den Einnahmen abzuziehen. Der hieraus resultierende Betrag ist die Summe, die dem angehenden Kreditnehmer jeden Monat zur freien Verfügung übrig bleibt. Dementsprechend werden hiervon ebenfalls die monatlichen Kreditraten beglichen.

Es ist jedoch nicht empfehlenswert, den kompletten Betrag zur Bezahlung der Monatsraten einzuplanen. Wesentlich besser ist es, wenn hier monatlich eine gewisse Summe zur Seite gelegt wird, um gegebenenfalls auch in Notsituationen auf eine gewisse finanzielle Rücklage zugreifen zu können. So kann es zum Beispiel schnell einmal geschehen, dass die Spülmaschine streikt und ein neues Gerät benötigt wird. Vielleicht muss aber auch einmal eine höhere Handwerker-Rechnung beglichen werden oder die Rechnung der Autowerkstatt fällt höher aus als gedacht. In solchen und ähnlichen Fällen ist eine dementsprechende Rücklage unbedingt vonnöten: So ist es einerseits möglich, die aufkommenden Kosten zu stemmen und dennoch den Kredit weiter zu bezahlen.

Niedrigere Tilgung = längere Laufzeit

Durch eine niedrigere Tilgung verlängert sich nicht nur die Darlehenslaufzeit, sondern es müssen ebenfalls höhere Zinskosten beglichen werden.

Wird dagegen vom Kreditnehmer eine niedrigere Tilgung ausgewählt, dann verlängert sich dementsprechend die Laufzeit des Darlehens. Zudem fallen dadurch ebenfalls höhere Zinskosten an. Allerdings ist eine niedrigere Tilgungsrate immer dann eine gute Wahl, wenn hiermit die problemlose Bezahlbarkeit des Kredits gewährleistet wird.

Natürlich ist es aber auch machbar, sich für einen „Mittelweg“ zu entscheiden: In diesem Fall wird weder eine sehr hohe, noch eine allzu niedrige, sondern eine „mittlere“ Tilgung ausgewählt.

Tilgung bei der Anschlussfinanzierung

Auch im Rahmen der Anschlussfinanzierung ist eine hohe Tilgungsrate ratsam.

Wie ebenfalls bei dem ursprünglichen Darlehen, so kann, in Bezug auf die Tilgung, ebenfalls bei der Anschlussfinanzierung vorgegangen werden. Sofern bei dem „alten“ Darlehen eine hohe Tilgungsrate vereinbart wurde, fällt die Kreditsumme der Anschlussfinanzierung nicht ganz so hoch aus. Wird jetzt hier ebenfalls eine hohe Tilgungsrate ausgewählt, dann ist es ebenfalls möglich, den „neuen“ Kredit recht schnell zurückzubezahlen. Dementsprechend ist man auf diese Weise schneller schuldenfrei.

Allerdings gilt natürlich auch hier, dass die monatliche Ratenzahlung des Kredits zu jeder Zeit ohne Probleme gewährleistet sein muss.

Da es sich bei der Anschlussfinanzierung um ein neues Darlehen handelt, erfolgt zudem erneut eine Überprüfung der Kreditvoraussetzungen. Das bedeutet, dass die Bank beispielsweise wieder eine Auskunft bei der Schufa einholt und die Vorlage der, üblicherweise drei letzten, Einkommensnachweise verlangt.