Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan stellt eine Bauzeichnung dar, die vom Bauamt durch Unterschrift genehmigt wird. Auf ihr ist die Lage und die Aufteilung eines Gebäudes, meist eines Mehrfamilienhauses, ersichtlich. Dabei wird das Sondereigentum, also die einzelnen Wohnungen, vom Gemeinschaftseigentum, wie z. B. Treppenhaus oder Kellerräume, getrennt. Dies ist insofern wichtig, als dass das Gebäude z. B. in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll. Einer solchen Beantragung ist neben dem Aufteilungsplan auch noch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Der Aufteilungsplan kennzeichnet die einzelnen Teile des Gebäudes farbig und nummeriert diese durch. So ist eine eindeutige Zuordnung auch später für die einzelnen Wohnungseigentümer möglich, sodass auch die entsprechend anfallenden Kosten auf diese aufgeteilt werden können.

Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um einen vom Bauamt genehmigten Plan zur Aufteilung von Mehrfamilienhäusern. Ein solcher Plan wird vor allem dann benötigt, wenn das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen unterteilt wird. Er gibt unter anderem an, welche Wohnungen als Alleineigentum der jeweiligen Besitzer gelten und welche Flächen als Teileigentum angelegt wurden. Auch das Gemeinschaftseigentum wie etwa Abstellräume oder das Treppenhaus, sind anhand des Aufteilungsplans detailliert ersichtlich.

Kosten können aufgeteilt werden

Der Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind daher wichtige Unterlagen, die Eigentümer einer Eigentumswohnung unbedingt anfordern sollten. Schließlich geben diese Unterlagen nicht nur die Zuordnung der einzelnen Räume wider, sondern sind auch Grundlage der Kostenaufteilung beim Gemeinschaftskosten. Diese werden nämlich anhand der Größe des Wohneigentums auf die einzelnen Besitzer aufgeteilt. Auch für die Finanzierung sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtige Unterlagen, die zur Sicherheitenbewertung herangezogen werden und daher eingereicht werden müssen.

Dokumente in Zusammenhang mit der Schaffung von Eigentumswohnung in einem neugebauten Gebäude oder in einem vorherigen Mietshaus:

• Aufteilungsplan
• Teilungserklärung
• Abgeschlossenheitserklärung
• Gemeinschaftsordnung

Aufteilungsplan und Teilungserklärung

Da die Teilungserklärung eine zwingende Bedingung bei der Vorlage eines Aufteilungsplans ist, wird häufig allgemein nur von der Teilungserklärung gesprochen. Auch wenn beides in engem Zusammenhang zu sehen ist, handelt es sich jedoch beim Aufteilungsplan und der Teilungserklärung um jeweils selbstständige Dokumente.

Ein Aufteilungsplan dient der genauen Aufschlüsselung für die Teilung eines Gebäudes in die unterschiedlichen Besitzformen. Bei einem Gebäude mit Eigentumswohnung sind das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. In einem Maßstab von 1:100 sind mit dem Aufteilungsplan alle Ansichten, Grundrisse und Schnitte darzustellen. Der Aufteilungsplan erhält auch die Darstellung solcher Einheiten – z.B. Eigentumswohnungen -, für die gesonderte Grundbuchblätter angelegt werden müssen. Diese Einheiten müssen im Aufteilungsplan mit eigenen Kennziffern ausgezeichnet werden. Zu jeder Einheit mit einem Sondereigentumsrecht (Eigentumswohnung) müssen auch die weiteren zur Einheit gehörenden Räume ausgezeichnet sein. Das können Kellerräume, Speicherräume, Garagen oder Stellplätze sein. Grundlage dieser Bestimmungen zum Aufteilungsplan ist der § 7 im Wohneigentumsgesetz.

Die Teilungserklärung ist die rechtlich gültige Bekanntgabe des Eigentümers über die Aufteilung eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie. In der Teilungserklärung werden die Nummern der Eigentumswohnungen aufgeführt und die Miteigentumsteile angegeben. Beide Dokumente – Aufteilungsplan und Teilungserklärung – müssen vor der Einreichung unbedingt auf exakte Übereinstimmung überprüft werden. Gibt es keine Übereinstimmung bei einer Eigentumswohnung bei Teilungserklärung und Aufteilungsplan, dann wird in der Regel der Aufteilungsplan als das maßgebliche Dokument zugrunde gelegt.

Probleme bei Widersprüchen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung

Probleme und Widersprüche in den beiden wichtigen Dokumenten können auftauchen, wenn beispielsweise bei der genauen Bezeichnung von unterschiedlichen Voraussetzungen ausgegangen würde. Beispielsweise können genaue Angaben versäumt worden sein, aus welche Sicht des Hauseingangs sind eine Wohneinheit rechts oder links befindet. Fehlt im Aufteilungsplan die genaue Darstellung der Lage der Einheit vom Hauseingang aus, entsteht eventuell ein Widerspruch. Es ist unklar, ob die Wohnung rechts oder links bezeichnet wird. Eigentlich kann in einem solchen Fall kein Sondereigentum an der Wohnung entstehen, sie würde zum Gemeinschaftseigentum gehören. Daran werden aber weder die Wohnungskäufer noch der Verkäufer Interesse haben. Folglich lässt sich die Situation nur bereinigen, indem Änderungen im Aufteilungsplan unter der Mitwirkung aller Eigentümer vorgenommen werden.

Die Gemeinschaftsordnung

Mit der GemO (Gemeinschaftsordnung) werden die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Gebäude, einer Wohnanlage, mit Eigentumswohnungen geregelt. Die gesetzlichen Grundlagen dazu bilden im WEG (Wohneigentumsgesetz) § 5 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3. Mit der Gemeinschaftsordnung rückt das eigene Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an die Stelle der eher allgemein formulierten Festlegungen im WEG. Die Gemeinschaftsordnung wird gewöhnlich mit der Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentümer der Gemeinschaft können über die verschiedenen Festlegungen in ihrer GemO frei bestimmen.

Inhalte und Bedeutung der GemO

Die wichtigsten Inhalte der GemO befassen sich mit dem Verhältnis der Eigentümer untereinander und ihren Rechten und Pflichten. Zu diesen Festlegungen gehören u.a.:

• Vereinbarungen bezüglich des Sondereigentums
• Vereinbarungen über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum
• Kosten der Bewirtschaftung
• Vereinbarungen zur Beschlussfähigkeit
• Formalitäten zum Stimmrecht und den Versammlungen
• Einsetzung eines Verwalters

In den Eigentümergemeinschaften von Gebäuden und Wohnanlagen mit Wohneigentum hat jeder Eigentümer nur eine Stimme. Das bleibt auch dann so, wenn der Eigentümer mehrere Einheiten von Sondereigentum besitzt.

Änderung und Nichtanerkennung der GemO

Mit dem Eintrag im Grundbuch wird die GemO zu einer schuldrechtlichen Vereinbarung. Änderungen sind damit nicht einfach durchzusetzen. Sie müssen von allen Eigentümern der Gemeinschaft getragen werden und letzten Endes muss eine Beglaubigung durch den Notar folgen und der Antrag auf Eintragung der geänderten Ordnung ins Grundbuch. Anders ist es, wenn Eigentumsverhältnisse wechseln. Wird eine der Eigentumswohnungen an einen neuen Besitzer verkauft, so ist dieser nach dem geltenden Recht nicht verpflichtet der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Wechseln mehrere Wohnungen die Eigentümer, kann es sein, dass verschiedene Eigentümer an die vormals niedergelegten Grundsätze in der GemO nicht mehr gebunden sind und sie somit auch nicht befolgen müssen.

Dokumente wichtig für den Käufer einer Eigentumswohnung

Von unbedingter Wichtigkeit für den Käufer einer Eigentumswohnung ist die genaue Kenntnis vom Aufteilungsplan, der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitserklärung. Hier sind die wichtigen Kennzeichnungen für die jeweilige Wohnung festgelegt. Stellt sich im Zuge der Kaufverhandlungen heraus, dass es Widersprüche gibt zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, sollten solche Probleme möglichst im Vorfeld des Kaufabschlusses geregelt werden. Nicht nur die Wohnung an sich, also das Sondereigentum, ist wichtig für die Kaufentscheidung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum ist von allen Eigentümern zu gleichen Rechten nutzbar. Besonderheiten über dem Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum können in der GemO geregelt sein, die der neue Käufer im Zweifelsfall nicht anerkennen muss.