Auflassung

Unter dem Begriff Auflassung versteht man eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstückes über den Eigentumsübergang. Die Auflassung muss vom Notar beurkundet werden, was meist in direktem Zusammenhang mit dem Kaufvertrag erledigt wird. Auch die spätere Beurkundung der Auflassung ist möglich, allerdings mit weiteren Kosten verbunden. Grundsätzlich ist die Auflassung durch Käufer und Verkäufer persönlich vor dem Notar zu äußern, in einigen Fällen kann aber durchaus auch ein Bevollmächtigter die Erklärung abgeben. Durch die Auflassung erhält der Käufer einen Rechtsanspruch auf den Eigentumsübergang. Allerdings geht das Eigentum erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über. Beide Voraussetzungen müssen also für den tatsächlichen, rechtskräftigen Eigentumsübergang erfüllt werden.

Einigen sich Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer per Notarvertrag über den Eigentumsübergang, wird eine Auflassung ins Grundbuch eintragen. Mit Eintragung der Auflassung und Eintragung ins Grundbuch ist dann schließlich der rechtskräftige Eigentumsübergang vollzogen. Diese Auflassung wird daher meist direkt durch den Notar beauftragt und ans Grundbuchamt übermittelt. Für die Beurkundung der Auflassung und deren Eintragung ins Grundbuch fallen zusätzliche Kosten an.

Vormerkung sichert Eigentumsübergang

In vielen Fällen vergeht zwischen der Unterzeichnung des Notarvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch viel Zeit. In dieser Zeit wäre es dem Eigentümer theoretisch möglich, die Immobilie anderweitig zu veräußern. Damit dies nicht geschieht, wird vor der eigentlichen Auflassung bis zur Eigentumsumschreibung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie zeigt an, dass bereits ein Notarvertrag besteht und weitere Verkäufe, die erst nach Einsicht des Grundbuches möglich sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Von einer Auflassung spricht man daher immer dann, wenn sich zwei oder mehrere Personen über den Eigentumsübergang eines Grundstücks einig sind.

Es kommt immer wieder vor, dass Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen verkauft werden. Damit diese genau bestimmt werden können, sind sie mit ihrer Größe und einer Flurnummer im Grundbuch eingetragen. Dadurch gibt es keine Unklarheiten, wer der Eigentümer eines bestimmten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist. Daneben sind im Grundbuch auch noch Rechte eingetragen, die an einem bestimmten Grundstück lasten. Es handelt sich hierbei um Hypotheken, Grundschulden oder andere Rechte. Somit ist gut ersichtlich, wer an einem bestimmten Grundstück welche Rechte hat. Das spielt vor allen Dingen eine Rolle, wenn ein Grundstück versteigert werden soll. Die Gläubiger und Inhaber anderer Rechte müssen dann nach Ihrem Rang befriedigt werden.

Wer ein Grundstück verkaufen will, muss dies in einem notariellen Kaufvertrag festhalten. Der Notar erstellt eine Urkunde, in der geschrieben wird, dass der Verkäufer ein bestimmtes Grundstück an den Käufer überträgt. Von der Auflassung spricht man dann, wenn in der notariellen Urkunde ausdrücklich festgehalten wird, dass sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang eines bestimmten Grundstücks einig sind. Wenn dies in der Urkunde bei einem Notar so festgehalten wird, kann die Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Der neue Eigentümer kann dann in das Grundbuch eingetragen werden

Im Normalfall wird die Urkunde mit der sogenannten Auflassung dem Grundbuch erst vorgelegt, wenn der Käufer den Kaufpreis für das Grundstück vollständig bezahlt hat. Zunächst erhält der Käufer zur Sicherung seines Anspruchs eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese wird ebenfalls als Recht in das Grundbuch eingetragen. Dem Verkäufer ist es dadurch nicht möglich, dass er ein Grundstück noch an andere Interessenten verkauft. Der Käufer sichert sich durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung das Recht an der Übertragung des Grundstückseigentums.

Auf der anderen Seite ist so aber auch der Verkäufer abgesichert. Die Auflassung wird nämlich erst in das Grundbuch eingetragen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Beide Seiten haben somit die größtmögliche Sicherheit, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Das war vom Gesetzgeber auch so gewollt. Daes bei dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie in der Regel um relativ hohe Geldbeträge geht, muss ein solches Rechtsgeschäft bestimmte formelle Voraussetzungen haben. Der Notar als Urkundsbeamter hat die Pflicht, die Beteiligten noch einmal über das Rechtsgeschäft aufzuklären. Er muss ich auch von der vollen Geschäftsfähigkeit der Vertragspartner überzeugen. Wenn er Zweifel daran haben , darf er eine Auflassung eigentlich nicht beurkunden.

Der Verkauf einer Immobilie ist also nur wirksam, wenn die Auflassung in einer notariellen Urkunde ausdrücklich erklärt wurde. Hierbei muss die Immobilie mit ihrer Blattstelle im Grundbuch genau bezeichnet werden. Es muss auch klar sein, ob und welche Rechte der Käufer einer Immobilie übernimmt. Nur wenn alle formellen Voraussetzungen vorliegen, kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Zu dem weiteren Voraussetzungen zählt natürlich auch, dass der Erwerber die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Das Grundbuchamt erhält dann vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

In Deutschland sind an den Kauf einer Immobilie einige formelle Voraussetzungen geknüpft. Nur wenn diese gegeben sind, kann ein neuer Eigentümer eingetragen werden. Das dient auch dazu, dass sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie das Rechtsgeschäft noch einmal überlegen. Die hohen formellen Voraussetzungen tragen aber auch dazu bei, dass eine Rechtssicherheit besteht. Es ist dann relativ klar, wer der Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist. Das ist sehr übersichtlich bei den Grundbuchämtern festgehalten. Eine Einsicht in das Grundbuch erhält aber nur, wer hieran ein berechtigtes Interesse hat. Dies muss man darlegen, wenn man das Grundbuch einsehen will.

Grundbuchblattabschriften erhält natürlich der Notar, wenn er eine Auflassung oder die Eintragung eines Rechts beurkunden will. Er muss sich davon überzeugen, dass der Verkäufer zum Beispiel auch als Eigentümer eingetragen ist oder mit welchen Rechten ein bestimmtes Grundstück belastet ist. Dann hat er die wichtigsten Anhaltspunkte für die Beurkundung einer Auflassung also des Eigentumsübergangs und kann die Vertragsparteien entsprechend aufklären. Bei der Beurkundung der Auflassung dürfte es dann keine Schwierigkeiten oder Ungereimtheiten geben. Die Rechtssicherheit ist ein hohes Gut, das in Deutschland auf jeden Fall gegeben ist.

Wer in einem anderen Land eine Immobilie kaufen will, sollte darauf achten, dass die formellen Voraussetzungen des jeweiligen Staates gewährleistet sind. Nur dann kann er sicher sein, dass er wirksam Eigentümer einer bestimmten Immobilie wurde. Es ist ratsam, dass man bei dieser Gelegenheit einen Anwalt konsultiert, der sich mit dem Recht eines Staates auskennt. Eventuell kann dann auch noch ein vereidigter Dolmetscher herangezogen werden. Dann sollte eine Auflassung auch in einem fremden Land wirksam zustande kommen. Hier kann man zum Beispiel an den Erwerb einer Ferienimmobilie denken. Wenn man die Vorschriften einhält, sollte die Abwicklung des Erwerbs einer Immobilie nicht zu schwierig sein.

Im Kreditwesen spielt die Auflassung in der Weise eine Rolle, dass der Erwerb von Grundbesitz in den meisten Fällen zumindest teilweise finanziert werden muss.