Immobilienkredite zeichnen sich in der Regel durch eine lange Darlehenslaufzeit aus. Während dieser Zeit kann jedoch vieles passieren: So ist es zum Beispiel auch möglich, dass sich der Darlehensnehmer zum Beispiel über eine Gehaltserhöhung oder eine lukrativere Arbeitsstelle freuen kann, sodass es jetzt machbar ist, eine höhere monatliche Tilgungsrate zu begleichen. Oder es meldet sich vielleicht Nachwuchs an, sodass eine niedrigere Tilgung angenehmer wäre. Doch ist dies bei einem Immobiliendarlehen überhaupt möglich?
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Definition
Sofern es im Kreditvertrag vereinbart wurde, ist es möglich, die Tilgungsrate zu erhöhen oder zu senken.
Bei einem optionalen Tilgungswechsel handelt es sich um eine im Kreditvertrag vereinbarte Möglichkeit, mit deren Hilfe es dem Darlehensnehmer möglich ist, während der Laufzeit die ursprünglich Tilgung hoch- oder herabzusetzen. Wichtig hierbei ist, dass es es sich jedoch nicht um ein „Muss“ handelt; der Darlehensnehmer kann von dieser Option Gebrauch machen oder eben auch nicht.
Ein Wechsel der Tilgungshöhe wirkt sich ebenfalls auf den eigentlichen Tilgungsplan des Immobiliendarlehens aus. Dementsprechend muss die Bank bei einem Tilgungswechsel diesen erneuern. Denn immerhin ändert sich durch die höhere oder auch niedrigere Tilgung ebenfalls die Höhe der monatlichen Kreditrate und somit ebenfalls die Laufzeit des Darlehens.
Außerdem ist es bei einer deutlich höheren Tilgungssumme nicht auszuschließen, dass sich im Rahmen eines Annuitätendarlehen ebenfalls die fest vereinbarte Zinsbindungsfrist verkürzt.
Handelt es sich dagegen um ein Volltilgerdarlehen, dann ändert sich bei einem Wechsel des Tilgungssatzes ebenfalls die Zinsbindungsfrist. Der Grund hierfür ist, dass bei Ablauf eines solchen Kredits die Darlehenssumme komplett getilgt wird. So sind bei einem Volltilgerdarlehen die Laufzeit des Kredits sowie ebenfalls die Zinsbindung immer gleich lang.
Achtung: Während sich bei einem Wechsel der Tilgung die Tilgungshöhe ändert, ist dies bei einer Aussetzung der Tilgung sowie bei Sondertilgungen nicht der Fall. Allerdings üben die beiden zuletzt genanten Optionen einen gewissen Einfluss auf die Laufzeit des Darlehen aus. So wird bei einer Tilgungsaussetzung, wie die Bezeichnung bereits andeutet, die Tilgung ausgesetzt oder zumindest verringert. Diese Vorgehensweise bietet sich zum Beispiel dann an, wenn ein vorübergehender finanzieller Engpass überbrückt werden sollte. Anschließend begleicht der Darlehensnehmer jedoch wieder den im Vertrag festgehaltenen Tilgungssatz.
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Bei Sondertilgungen handelt es sich dagegen um zusätzliche Tilgungen, die neben der monatlichen Kreditrate, also zusätzlich zu der vereinbarten Tilgung, beglichen werden. Dementsprechend ändern Sondertilgungen nichts an der eigentlichen Tilgungs- beziehungsweise Monatsrate.
Die Möglichkeit zum Wechseln der Tilgung muss jedoch im Kreditvertrag integriert sein. Ist das nicht der Fall, kann die Bank zwar aus Kulanzgründen eine solche Option dennoch anbieten, verpflichtet ist das Kreditinstitut dazu jedoch nicht.
Dazu kommt, dass die Angebote zum Tilgungswechsel je nach Bank variieren. So kann zum Beispiel die Anzahl der möglichen Änderungen sowie deren Höhe begrenzt werden. Des Weiteren verhält es sich unter anderem so, das einige Banken Gebühren für den Wechsel der Tilgungshöhe erheben, während andere Kreditinstitute dies kostenfrei anbieten oder es wird vonseiten der Bank aus erklärt, dass weder ein Wechsel der Zinsbindung, noch die Bezahlung von Sondertilgungen dazu führen dürfen, dass die Zinsbindungfrist verkürzt wird.
Lohnt sich ein Tilgungswechsel?
Bevor die Tilgungshöhe geändert wird, sollte zuvor die persönliche und finanzielle Situation überdacht werden.
Ein Wechsel der Tilgung kann aus unterschiedlichen Gründen lohnenswert sein. Ist es zum Beispiel, etwa aufgrund von einem niedrigeren Einkommen, kaum mehr möglich, die derzeitige Tilgungshöhe weiterhin zu stemmen beziehungsweise würde diese zu einer deutlichen Belastung werden, bietet es sich an, die Tilgung zu senken. Auf diese Weise verlängert sich zwar die Kreditlaufzeit, dafür kommt es jedoch zu einer niedrigeren monatlichen Rate. So ist es zum einen machbar, weiterhin verlässlich den Kreditbetrag zurück zu bezahlen und zum anderen ist es dennoch möglich, den persönlichen Lebensstandard zu halten oder zumindest keine allzu starken Einbußen hinnehmen zu müssen.
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Aber auch wenn das Gegenteil eintritt; es also möglich ist, eine höhere Tilgung zu stemmen, ist die Änderung des Tilgungssatz oftmals durchaus empfehlenswert. Durch eine höhere Tilgung ist es beispielsweise möglich, einiges an Zinsen zu sparen und es ist gemeinhin ebenfalls machbar, den Kreditbetrag früher als geplant zu begleichen. Höhere Tilgungszahlungen sind zum Beispiel dann durchführbar, wenn eine Gehaltserhöhung erhalten wurde beziehungsweise wenn zu einer anderen, besser bezahlten Arbeitsstelle gewechselt wird. Ebenso bietet es sich unter anderem an, die Tilgung zu erhöhen, wenn nach der „Kinderpause“ der Partner in das Berufsleben zurückkehrt und so ein höheres Einkommen vorhanden ist oder wenn ein zweiter Job angenommen wird.
Verhält es sich jedoch dagegen so, dass beispielsweise eine Wertanlage oder auch eine Erbschaft zur Auszahlung kommt, dann bietet sich vielmehr eine Sondertilgung an. Denn hierbei handelt es sich um die Einbringung einer Einmalzahlung und nicht um eine längerfristige Änderung des Tilgungssatzes.
Im Allgemeinen gilt somit, dass zunächst einmal im Vertrag nachgelesen werden sollte, ob dort die Möglichkeit einer Tilgungsänderung festgehalten wurde. Ist dies nicht der Fall, empfiehlt es sich, ein Gespräch mit der Bank zu suchen und nachzufragen, ob es dennoch möglich ist, die Höhe der Tilgung zu ändern.
Die persönlichen Finanzen nicht überschätzen
Des Weiteren sollte die persönliche und finanzielle Situation bedacht werden: Ist es bei einer gewünschten Erhöhung des Tilgungssatzes beispielsweise auch wirklich machbar, diese weiterhin ohne Probleme begleichen zu können? Oder, im Rahmen einer niedrigeren Tilgungsleistung, als Beispiel: Wie niedrig sollte die Tilgungsrate ausfallen, um einerseits den Kredit recht schnell abbezahlen zu können aber andererseits über ausreichende finanzielle Mittel im Monat zu verfügen?
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Kreditnehmer, die sich diesbezüglich nicht sicher sind, vereinbaren am besten einen Beratungstermin mit der Bank. Der Mitarbeiter des Kreditinstituts wird während des Gesprächs nicht nur auf den Wunsch der Tilgungsänderung eingehen, sondern zum Beispiel ebenfalls darauf, welche Tilgungshöhe ohne Weiteres bezahlbar ist beziehungsweise wie niedrig die Tilgung angesetzt werden kann. Bei einer seriösen Bank ist es zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht zwangsläufig notwendig, sich sofort zu entscheiden. So kann beispielsweise mit dem Bankmitarbeiter vereinbart werden, dass man sich die besprochenen Möglichkeiten überlegt und sich in einigen Tagen meldet. Dementsprechend muss hier nicht unbedingt sofort eine Entscheidung getroffen werden. Kreditnehmer, die sich jedoch bereits einig über die Erhöhung oder Senkung des Tilgungssatzes sind, können dies natürlich auch sofort dem Bankmitarbeiter mitteilen, der anschließend alles weitere in die Wege leiten wird. Ausschlaggebend ist somit nicht allein der Wille der Bank, sondern vor allem die Entscheidungen, die der Kreditnehmer, im Rahmen der Möglichkeiten, die der Kreditvertrag vorsieht, trifft.