Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kommt es in der Regel auch zu einer Anschlussfinanzierung. Es ist dem Kreditnehmer im Allgemeinen jedoch möglich, hier aus drei verschiedenen Arte eine für ihn passende Lösung auszuwählen.
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Immobilienfinanzierung
Bei einer Immobilienfinanzierung erfolgt üblicherweise eine Zinsfestschreibung über einen bestimmten Zeitraum. Anschließend wird gemeinhin einen Anschlussfinanzierung benötigt.
Um die eigenen vier Wände zu finanzieren, ist häufig die Aufnahme eines Darlehen notwendig. Aufgrund der hohen Beträge, die beim Baum beziehungsweise Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aufkommen, reichen die angesparten Gelder oftmals nicht aus.
Damit die Banken einen Immobilienkredit vergeben, ist es jedoch notwendig, dass der Antragsteller die verschiedenen Kreditvorgaben der Banken erfüllen. Diese können zwar je nach Kreditinstitut variieren aber in der Regel wird hier zum Beispiel vor allem auf eine gute Bonität, eine positive Auskunft der Schufa und ein sicheres, regelmäßiges Einkommen geachtet. Des Weiteren ist ein fester Wohnsitz innerhalb von Deutschland gemeinhin ebenso ein „Muss“, wie ein deutsches Girokonto.
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Im Zuge einer Immobilienfinanzierung verlangen die Banken üblicherweise auch, dass der Antragsteller eine gewisse Summe an Eigenkapital aufbringen kann. Die Gelder müssen oftmals zumindest die Kaufnebenkosten, wie etwa die Gebühren für Makler und Notar, abdecken. Außerdem setzen die meisten Kreditinstitute ebenfalls voraus, dass das Eigenkapital des Antragstellers auch einen bestimmten Anteil an der Kaufsumme begleicht. Zudem werden hier gerne Sicherheiten, wie beispielsweise Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen, gesehen.
Des Weiteren ist es bei einer Immobilienfinanzierung gang und gäbe, dass die Bank eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eintragen lässt. Diese Vorgehensweise dient dem Kreditinstitut als zusätzliche Kreditsicherheit.
Bei der Vergabe eines Immobilienkredits wird üblicherweise der Zinssatz für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Oftmals handelt es sich hierbei zum Beispiel um zehn oder auch zwölf Jahre. Das bedeutet, dass sich dieser während des kompletten Zeitraums nicht verändert. Dabei spielt es keine Rolle, wie sich das Zinsniveau auf dem Finanzmarkt verhält. Dementsprechend profitiert der Kreditnehmer während dieser Zeit von einer beständig gleichbleibenden Kreditrate, sodass hier eine sehr gute Übersicht und Planbarkeit besteht.
Ist der Zeitraum der Zinsfestschreibung abgelaufen, ist in den meisten Fällen jedoch noch nicht der vollständige Darlehensbetrag getilgt. Dementsprechend kommt es hier dann zu einer Anschlussfinanzierung; mit deren Hilfe wird dann die noch offene Kreditschuld vollständig getilgt.
Arten
Neben der Prolongation bietet sich als Anschlussfinanzierung ebenso eine Umschuldung, wie ein Forward-Darlehen an.
Kommt es zu einer Anschlussfinanzierung, besteht für den Darlehensnehmer üblicherweise die Möglichkeit, sich zwischen insgesamt drei verschiedenen Arten zu entscheiden.
Bei einer sehr oft genutzten Option handelt es sich beispielsweise um die sogenannte Prolongation. Hier vereinbart der Kreditnehmer mit der kreditgebenden Bank zu Tilgung der restlichen, noch offenen Darlehensschuld, neue Konditionen. Üblicherweise wird hier zum einen die Laufzeit der Anschlussfinanzierung sowie ebenfalls die jeweilige Zinsbindung komplett neu vereinbart. Üblicherweise sendet das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer rechtzeitig vor dem Ende des ursprünglichen Immobilienkredits ein dementsprechendes Darlehensangebot zu. Ist der Kreditnehmer hiermit einverstanden, wird die Anschlussfinanzierung vom Kreditnehmer unterschrieben, wodurch die Prolongation bereits als fest vereinbart gilt. Einige Banken führen dies aber auch im Rahmen eines persönlichen Termins durch.
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Nachteilig bei der Prolongation ist jedoch, dass die hier angebotenen Zinsen oftmals lediglich mittelmäßig ausfallen. Es ist jedoch kein „Muss“ die Anschlussfinanzierung bei dem ursprünglichem Kreditinstitut durchzuführen; sondern es ist ebenfalls machbar, ein günstigeres Darlehensangebot einer anderen Bank aufzunehmen. Hierbei handelt es sich dann um eine Umschuldung.
Bei einer Umschuldung ist es oftmals möglich, günstigere Zins- sowie Tilgungssätze zu erhalten. Eine Umschuldung kann, bei einem dementsprechend günstigen Angebot, aber auch bei der kreditgebenden Bank aufgenommen werden. Ebenso ist es gemeinhin machbar, hier mehrere, bereits vorhandene Darlehen zu einer einzigen, gesamten Schuld zusammenzufassen, sodass anschließend nur noch eine Kreditrate beglichen werden muss. Allerdings müssen hierbei unbedingt die Kündigungsfristen der jeweiligen Darlehen beachtet werden. Unter Umständen ist es des Weiteren durchaus möglich, dass die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine Kündigung und Zusammenfassung von bereits bestehenden Darlehen ist dann lohnenswert, wenn die Zinsen des Umschuldungskredits unter den Zinssätzen der bisherigen Darlehen liegen, sodass sich eine gewisse Zinsersersparnis ergibt. Durch eine Umschuldung lassen sich oftmals sogar nicht zu verachtende Beträge einsparen.
Als dritte Alternative bei einer Anschlussfinanzierung bietet sich das Forward-Darlehen an. Ein solcher Kredit kann dann vom Darlehensnehmer abgeschlossen werden, wenn die Zinsbindung des ursprünglichen Darlehen bereits in weniger als insgesamt 60 Monaten abläuft. Allerdings muss diese wenigstens noch zwölf Monate betragen. Vorteilhaft bei einem Forward-Darlehen ist, dass es dem Kreditnehmer möglich ist, den Zinssatz, der bei Abschluss des Kredits gilt, „mitzunehmen“. Nachteilig bei einem Forward-Darlehen ist jedoch, dass die Laufzeit des Darlehen erst dann beginnt, wenn die ursprüngliche Zinsbindung abgelaufen ist. Außerdem muss hierbei beachtet werden, dass im Falle eines sinkenden Zinsniveaus während der Kreditlaufzeit dennoch die im Forward-Darlehen festgehaltenen, höheren Zinssätze zu entrichten sind; und das über die komplette Laufzeit hinweg.
Darlehensangebote vergleichen
Da sich die verschiedenen Darlehensofferten der Kreditinstitute oftmals so sehr deutlich voneinander differenzieren, sollte unbedingt ein Vergleich durchgeführt werden.
Bevor jedoch eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird, ist es unbedingt ratsam, zunächst die verschiedenen Kreditangebote der diversen Banken gut miteinander zu vergleichen. Denn diese unterscheiden sich häufig deutlich voneinander.
So ist es hier ratsam, vor allem den effektiven Zinssatz zu betrachten: Im Gegensatz zum Sollzinssatz beinhaltet dieser bereits sämtliche Kreditkosten.
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Dementsprechend ist es mithilfe des Effektivzinssatzes gemeinhin deutlich leichter, die diversen Zinssätze miteinander zu vergleichen. Dabei sollte man sich am besten auch nicht in die Irre führen lassen, denn bereits ein geringer Unterschied beim Zinssatz kann, unter Umständen, durchaus zu einer recht hohen Ersparnis führen.
Des Weiteren ist es beim Vergleichen der Kreditangebote unbedingt empfehlenswert, nicht nur die Zinssätze, sondern ebenfalls die verschiedenen Sonderleistungen zu beachten, die von den Banken oftmals angeboten werden. Hierbei handelt es sich beispielsweise um das Aussetzen einer monatlichen Kreditrate bei einem finanziellen Notfall, einen variablen Tilgungssatz und die Option von kostenfreien Sondertilgungen.
Durch die Inanspruchnahme der verschiedenen Sonderleistungen ist es dem Kreditnehmer beispielsweise durchaus machbar, einiges zu sparen. Außerdem kann hiermit, in einem gewissen Umfang, die Rückzahlung des Darlehen etwas individueller gestaltet werden. Dementsprechend ist es durchaus lohnenswert, ebenfalls den verschiedenen Sonderleistungen der Banken ein erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen.
Sobald der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung vollständig getilgt hat, ist die ursprüngliche Darlehensschuld gemeinhin vollständig beglichen und somit das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung komplett schuldenfrei.