Schrottimmobilien

Bei Schrottimmobilien handelt es sich um einen Begriff, der eine Immobilie in einem mangelhaften Verkaufszustand bezeichnet. Die Immobilie weist nur noch einen geringen Marktwert auf. Dabei gibt es verschiedene Gründe, warum eine Immobilie zur Schrottimmobilie wird von einer Pinselsanierung bis hin zu einer immens schlechten Lage. Das Ergebnis ist immer gleich: Die Immobilie hat einen deutlich geringeren Marktwert als der Verkäufer für die Immobilie erhalten hat.

Der Begriff Schrottimmobilie

Rechtlich gesehen wird der Begriff Schrottimmobilie immer als Schlagwort bei dem Erwerb von Immobilienfonds verwendet, die im Zuge des steuerlich subventionierten Baubooms nach der Wiedervereinigung von West-und Ostdeutschlands unterwegs sind. Zu dem damaligen Zeitpunkt hat eine breite Anlegerschicht auf Immobilienfonds gesetzt. Allerdings wurden den Anlegern eine hohe Wachstumsrate versprochen und das war zur damaligen Zeit schon unrealistisch. Es überwog bei den Anlegern aber die Wachstumseuphorie und somit kauften sie. Die Hoffnung, das dadurch schnelle Gewinne erzielt werden konnten, erfüllte sich nicht für alle Anleger. Der Boom dauerte einige Jahre und in der Zwischenzeit mussten sich die Gerichte mit den damals abgeschlossenen Immobiliengeschäften beschäftigen.

Der Bundesgerichtshof hat in diesen Klagen öfter den Begriff der Schrottimmobilien verwendet. Dabei ging es meist nicht um die Qualität der Immobilien, sondern eher um die Beteiligung an den Immobilien und dem Widerrufsrecht. Der Bundesgerichtshof war der Meinung, dass die Anleger arglistig getäuscht wurden und von den Vermittlern falsche Tatsachen auf den Tisch gelegt worden sind. Die falschen Angaben haben zu Käufen geführt, die unter anderen Umständen nicht durchgeführt wurden.

Grundsätzlich fallen unter den Begriff Schrottimmobilien alle Verträge, bei denen die Immobilien und deren Sozialbindung abgelaufen waren. Diese Wohnungen waren nur sehr schwer zu vermieten und in der Regel sanierungsbedürftig. Sobald der Strukturbetrieb eingeschaltet wurde, erhöhte sich der Kaufpreis erheblich. Die damaligen Käufer hatten kaum Rücklagen und nur geringe Einkünfte. Sie wurden mit der Aussicht auf Steuerersparnissen und einer zusätzlichen Altersvorsorge gelockt.

Der Sachverhalt in Bezug auf Schrottimmobilien

Anfang der 1990er Jahren kam die Immobilienbranche auf die Idee, Immobilienanlagen auch an die kleinen Leute zu verkaufen. Schnell hatten mehr als 300.000 Anleger sich dafür begeistern können und sollten von dieser Art des Steuermodells profitieren. Die Anleger kauften deutlich überteuerte Immobilien und das mit Hilfe von großen deutschen Banken. Die Banken gaben sogar Finanzierungen heraus, obwohl der Anleger kein Eigenkapital hatte. Die Aufnahme eines Kredits und der Kauf der Immobilie wurde von sogenannten Strukturbetrieben vermittelt. Sie suchten die Anleger zu Hause auf und überredeten sie zu einem solchen Geschäft.

In den meisten Fällen gaben die Vermittler an, dass sich die Steuervorteile und die Mieteinnahmen rechnen würden und somit der Kauf einer Immobilie durchaus sinnvoll wäre. Allerdings sind die Rechnungen meist nicht aufgegangen. Die Mieteinnahmen blieben sehr gering und die Steuerrückzahlungen reichten auch nicht aus. Das Darlehen musste aber trotzdem bedient werden und das war mit den Mieteinnahmen und den Steuerrückzahlungen nicht möglich.

In diesem Zusammenhang hat sich der Begriff Schrottimmobilie eingebürgert. Die Immobilien brachten nichts ein, obwohl die Vermittler andere Dinge versprachen. Der Begriff der Schrottimmobilie hört sich umgangssprachlich an, aber der ist auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung zu finden.

Die Verkäufe von Schrottimmobilien wurden meist von sogenannten Mitternachtsnotaren durchgeführt. Sie haben ihren Namen bekommen, weil sie die Kunden unter Zeitdruck gesetzt haben, um den Verkauf über die Bühne zu bekommen. Zudem wurden die Geschäfte meist zu sehr ungewöhnlichen Zeiten beurkundet. Diese Zeiten waren bei normalen Notaren nicht üblich.

Die eindeutigen Warnsignale von Schrottimmobilien

In den letzten Jahrzehnten wurden einige Warnsignale deutlich, die darauf schließen lassen, dass es sich beim Kauf der Immobilie um eine sogenannte Schrottimmobilie handelt. Zu diesen Warnsignalen gehören:

• Rundum-sorglos-Paket als Angebot
• Beratungsgespräch immer außerhalb der Kaufimmobilie
• Verkäufer bietet Finanzierung an
• Mietgarantie vorhanden
• Verkaufsgespräch ohne Aufforderung

Widerrufsrecht

Bei vielen der Verkäufe von Schrottimmobilien kam es zu Verträgen, die an eine Haustürsituation erinnerten. In einem solchen Fall kann man sich auf das Haustürwiderrufsgesetz beziehen. Allerdings konnte man davon nur Gebrauch machen, wenn eine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht fehlte. Es konnten allerdings nicht alle Kredite widerrufen werden, denn es gab auch die normalen Verbraucherkredite, die nach dem Verbraucherkreditgesetz nicht einfach widerrufen werden konnten. In den letzten Jahrzehnten gab es unzählige Klagen rund um die Schrottimmobilien und das Widerrufsrecht. Die Gerichtsurteile sind sehr unterschiedlich und müssen genau unter die Lupe genommen werden. Viele Käufer konnten von dem Widerrufsrecht Gebrauch machen und andere hatten keine Chance, da sich die Banken, die Verkäufer und die Vermittler gut informiert haben.

Jeder Widerruf hatte auch seine Folgen. Dabei kam es immer darauf an, ob der Kreditvertrag und der Kauf der Immobilie in irgendeiner Art und Weise miteinander wirtschaftlich verbunden waren. Sollten beide Verträge verbunden sein, dann auch nach dem Widerruf. Somit war nicht nur der Darlehensvertrag hinfällig, sondern auch der Immobilienkauf. Waren beide Verträge allerdings getrennt voneinander, dann blieben sie es auch nach dem Widerruf.

Nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 HwiG konnte der Immobilienkaufvertrag nicht widerrufen werden, wenn eine Willenserklärung beim Notar unterzeichnet und vom Notar beurkundet wurde. Gerade Immobilienkaufverträge wurden damals immer notariell beurkundet und konnten somit nicht widerrufen werden.

§ 1
Widerrufsrecht

…
(2) Das Widerrufsrecht oder Rückgaberecht besteht nicht, wenn
1. im Fall von Absatz 1 Nr. 1 die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Abschluss des Vertrags beruht, auf vorhergehende Bestellung des Verbrauchers geführt worden sind oder
2. die Leistung bei Abschluss der Verhandlungen sofort erbracht und bezahlt wird und das Entgelt 40 Euro nicht übersteigt oder
3. die Willenserklärung von einem Notar beurkundet worden ist.

Schadensansprüche durch Aufklärungsverschulden

Bei der Werthaltigkeit der Immobilien haben die Vermittler sehr häufig falsche Angaben gemacht, um den Anleger zu einem Kauf zu animieren. Regelmäßig kam es also zu einer Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht. Die Banken mussten sich zu diesem Zeitpunkt damit abfinden, dass auch sie eine Aufklärungspflicht hatten und diese regelmäßig nicht wahrgenommen haben. Somit konnten Anleger deutlich einfacher auf Schadensansprüche klagen. Die Klagen hatten meist immer dann Erfolg, wenn Kredit- und Kaufvertrag miteinander gekoppelt waren. Allerdings gab und gibt es auch hier Ausnahmen, die sich auf das Grundpfandrecht und andere Richtlinien beziehen.