Der Traum vom Eigenheim steht für viele Menschen an erster Stelle. Allerdings fallen die Kosten für ein Haus oder eine Eigentumswohnung in der Regel recht hoch aus, sodass zur Finanzierung der eigenen vier Wände üblicherweise ein Kredit benötigt wird. Da die Aufnahme eines Immobiliendarlehen für die meisten Kreditnehmer jedoch eher eine Ausnahme ist, kommen schnell verschiedene Fragen auf, die hier beantwortet werden.
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Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?
Für eine erfolgreiche Kreditvergabe muss der angehende Darlehensnehmer verschiedene Vorgaben erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel eine gute Bonität sowie eine gewisse Menge an Eigenkapital.
Damit die Banken einen Immobilienkredit vergeben, muss der Antragsteller die verschiedensten Voraussetzungen erfüllen. Diese können zwar je nach Kreditinstitut variieren aber in der Regel wird ein sicheres, regelmäßiges Einkommen ebenso verlangt, wie eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa. Des Weiteren ist ein deutscher Wohnsitz üblicherweise ebenso eine Voraussetzung für die Kreditvergabe wie ein deutsches Girokonto.
Des Weiteren setzen die Banken in der Regel ebenfalls voraus, dass der angehende Kreditnehmer eine gewisse Menge an Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringt. Der Betrag muss zumeist wenigstens so hoch ausfallen, dass es damit möglich ist, die diversen Nebenkosten, wie zum Beispiel die Makler- und Notargebühren, zu begleichen. Außerdem verlangen die meisten Banken, dass der Kreditnehmer etwa zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises aus dem Eigenkapital bezahlt. Eine höhere Summe ist ebenfalls möglich.
Viele Banken fragen zusätzlich nach Sicherheiten, wie zum Beispiel Bausparverträge und Lebensversicherungen. Aber auch bereits abbezahlte Immobilien werden von den Banken gerne als Sicherheiten angenommen.
Immobiliendarlehen allein oder zu Zweit aufnehmen?
Generell kann ein Antragsteller einen Immobilienkredit auch allein aufnehmen. In manchen Fällen bietet es sich jedoch an, einen zweiten Darlehensnehmer hinzuzuziehen.
Sofern der Antragsteller alle Voraussetzungen der Bank erfüllt, ist es ohne Weiteres möglich, einen Immobilienkredit allein aufzunehmen. Es ist jedoch oftmals besser, einen zweiten Darlehensnehmer zu nennen. So verringert sich für die Bank das Kreditrisiko, wodurch zumeist einige Vergünstigungen, wie zum Beispiel ein niedrigerer Zinssatz oder eine längere Darlehenslaufzeit, vergeben werden.
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Wenn beide Parteien gemeinsam in die Immobilie einziehen, wie das beispielsweise bei Eheleuten der Fall ist, dann werden oftmals beide Partner in den Kreditvertrag mit aufgenommen. Da Beide hier einen Nutzen davon tragen, ist es nur fair, wenn sich Beide das Darlehensrisiko teilen.
Allerdings besteht hier eine Ausnahme: Sollte es sich herausstellen, dass der zweite Darlehensnehmer eine nicht so gute beziehungsweise schlechte Bonität besitzt, kann es die bessere Wahl sein, das Darlehen allein aufzunehmen. Der Grund dafür ist, dass die Bank in einem solchen Fall oftmals die Kreditzinsen anhebt, um so das höhere Risiko auszugleichen. Unter Umständen ist es sogar möglich, dass das Kreditinstitut die Darlehensvergabe sogar komplett ablehnt.
Was muss beim Zinssatz beachtet werden?
Wichtig ist vor allem der effektive Zinssatz, da in diesem bereits sämtliche Kreditkosten enthalten sind. Der großgeschriebene Zinssatz in einem Kreditangebot ist jedoch nicht für jeden Darlehensnehmer gültig.
In Bezug auf den Zinssatz gilt: Umso niedriger, desto besser. Dabei sollte vor allem auf den effektiven Zinssatz geachtet werden. Denn im Gegensatz zum Nominalzinssatz sind dort bereits sämtliche Kreditkosten mit eingerechnet.
Außerdem wird der ausgeschriebene, in der Regel dick gedruckte, Zinssatz nicht automatisch jedem Darlehensnehmer zugesprochen. Antragsteller, die hier etwas genauer Hinsehen, werden sicherlich schnell einen Hinweis finden, der besagt, dass der Zinssatz lediglich für Kunden mit einer sehr guten Bonität gilt. Das bedeutet: Umso schlechter die Bonität, desto höher der Zinssatz. Fällt die Kreditwürdigkeit zu schlecht aus, besitzt die Bank das Recht, die Darlehensvergabe zu verweigern.
Was ist, wenn die Kreditsumme nicht ausreicht?
Idealerweise wird für einen solchen Fall vorgesorgt und die Finanzierung ein gewisser Puffer eingeplant. Eine Nachfinanzierung kann zumeist zwar ebenfalls durchgeführt werden aber die Zinsen hierfür sind hoch.
Beim Hauskauf oder -bau kann es vorkommen, dass die aufgenommene Kreditsumme wider Erwarten nicht ausreicht. So ist vielleicht die Renovierung des Badezimmers teurer als gedacht ausgefallen oder es müssen einige Leitungen ausgetauscht werden. In solchen und ähnlichen Fällen summieren sich die Kosten schnell, sodass deutlich höhere Ausgaben zu stemmen sind.
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Da von derartigen Überraschungen niemand gefeit ist, sollte bei der Finanzierung unbedingt von vorneherein ein gewisser Puffer eingeplant werden. Dieser sollte jedoch weder zu hoch, noch zu niedrig ausfallen. Die Banken kennen sich diesbezüglich in der Regel jedoch aus und können beratend zur Seite stehen.
Nachfinanzierungen sind oftmals zwar auch möglich aber diese sind gemeinhin sehr kostenintensiv. So müssen für einen Nachfinanzierungskredit beispielsweise häufig deutlich höhere Zinsen beglichen werden. Das kommt daher, dass zumeist das Eigenkapitals sowie sämtliche Sicherheiten bereits in den eigentlichen Kredit investiert wurden. Außerdem darf hierbei auch nicht in Vergessenheit geraten, dass im Falle einer Nachfinanzierung zwei Kredite zurück zu bezahlen sind, was die monatlichen Ausgaben deutlich erhöht und den eigenen Geldbeutel stark belastet.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist dann vonnöten, wenn der Zeitraum des festgeschriebenen Zinssatzes abgelaufen ist und der Darlehensnehmer eine Restschuld tilgen muss.
Bei einer Immobilienfinanzierung ist es gängige Praxis, dass der Zinssatz für eine gewisse Anzahl an Jahren festgelegt wird. Oftmals handelt es sich hierbei um zehn oder zwölf Jahre. Das birgt den Vorteil in sich, dass der Darlehensnehmer während dieser Zeitspanne von einer absoluten Zinssicherheit profitiert und dementsprechend keine bösen Überraschungen in Kauf nehmen muss. Da die monatliche Rate immer gleich hoch ausfällt, kann diese ohne Weiteres zu den monatlichen Ausgaben dazu gerechnet werden. Selbst wenn sich der aktuelle Zinssatz auf dem Finanzmarkt ändert, wirkt sich das somit nicht auf den im Kreditvertrag genannten Zinssatz aus.
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Nach Ablauf der Zinsfestbindung ist die Darlehensschuld jedoch noch nicht vollständig beglichen, sodass eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. In den meisten Fällen meldet sich die Bank einige Monate im Voraus beim Kreditnehmer und unterbreitet ein neues Darlehensangebot. Hier werden dann auch die Zinsen neu verhandelt. Es ist jedoch nicht zwangsläufig notwendig, nach Abschluss der Zinsbindung bei derselben Bank zu bleiben. Der Kreditnehmer hat das Recht, weitere Kreditangebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Die Anschlussfinanzierung kann somit auch zu einem Bankwechsel führen.
Sollte jedoch mittlerweile ausreichend Eigenkapital angespart worden sein, um die restliche, noch offenstehende Darlehensschuld zu begleichen, dann ist keine Anschlussfinanzierung notwendig. In diesem Fall besitzt der Kreditnehmer üblicherweise das Recht, die betreffende Summe auf einmal von seinem Eigenkapital zu begleichen.