Die eigene Immobilie ist der Traum vieler Menschen. Hierfür wird in der Regel über mehrere Jahre hinweg fleißig gespart, sodass der Traum Realität wird. Allerdings ist das nicht immer möglich. Doch was dann? Kann der Kauf einer Eigentumswohnung oder Immobilie auch ohne Eigenkapital gelingen?
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Immobilienkauf ohne Eigenkapital
Wenn Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig mithilfe eines Kredits finanziert werden, spricht man von einer 120 Prozent Finanzierung.
Beim Kauf einer Immobilie verhält es sich gemeinhin so, dass die Banken in der Regel zehn bis 20 Prozent Eigenkapital verlangen. Das bedeutet, dass 20 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche zu bezahlen sind. Doch das ist noch nicht alles, denn es fallen noch weitere Kosten an, die der angehende Kreditnehmer zusätzlich selbst bezahlen muss. Hierbei handelt es sich um die sogenannten Kaufnebenkosten. Dazu gehören unter anderem Notarkosten, Maklergebühr und Grunderwerbssteuer.
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Ist jedoch überhaupt kein Eigenkapital vorhanden, dann spricht man von einer sogenannten 120 Prozent Finanzierung. Hier werden sämtliche Darlehenskosten von der Bank übernommen; also auch die Kaufnebenkosten.
Bei einem Immobilienkauf gilt jedoch im Allgemeinen., dass die Zinsen mithilfe des jeweils eingebrachten Eigenkapitals steigen oder sinken. Desto mehr Kapital der Antragsteller gespart hat, umso niedriger fällt der Zinssatz aus. Wird die Immobilie jedoch vollständig ohne Eigenkapital finanziert, dann ist es in der Regel so, dass Zinsen sowie auch Tilgung höher ausfallen als wenn Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebracht wird. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital kann sich jedoch dennoch lohnen.
Voraussetzungen
Für eine erfolgreiche Kreditvergabe ist es unbedingt notwendig, dass der angehende Darlehensnehmer verschiedene Voraussetzungen erfüllt.
Damit die Banken jedoch eine Immobilienfinanzierung komplett ohne Eigenkapital genehmigen, muss der Antragsteller verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Die jeweiligen Vorgaben können zwar je nach Kreditinstitut etwas variieren aber in der Regel wird hier zum Beispiel auf ein sicheres, regelmäßiges Einkommen ebenso geachtet, wie auf eine positive Schufa und einen festen Wohnsitz innerhalb von Deutschland sowie ein deutsches Girokonto. Zudem spielen weitere Dinge eine gewichtige Rolle, wie beispielsweise die Höhe der Kreditsumme, etwaig vorhandene Sicherheiten und ob eventuell noch weitere, laufende Darlehen vorhanden sind.
Des Weiteren gilt es unbedingt zu beachten, dass nicht jede Bank eine 120 Prozent Finanzierung anbietet.
Wann lohnenswert?
Eine Vollfinanzierung bietet sich vor allem dann an, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Finanzierung sehr niedrig sind. Der Zinssatz wird dann am besten für mehrere Jahre festgeschrieben.
Da eine 120 Prozent Finanzierung, wie bereits oben erwähnt, zumeist kostenintensiver ausfällt als eine herkömmliche Finanzierung, sollte dies gut überlegt sein. Allerdings besteht durchaus auch eine Ausnahme: In Zeiten von sehr niedrigen Zinssätzen kann es sich unter Umständen lohnen, eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen als abzuwarten, Geld anzusparen und anschließend einen Kredit mit höheren Zinsen aufzunehmen. Dementsprechend sollte bei derartigen Überlegungen unbedingt das jeweilige Zinsniveau im Auge behalten werden.
Tipp: Bei sehr niedrigen Zinsen werden diese am besten so lange wie möglich von der Bank festgeschrieben. Selbst wenn das aktuelle Zinsniveau auf dem Finanzmarkt ansteigt, muss der Darlehensnehmer somit während der im Kreditvertrag genannten Zeitspanne lediglich die günstigen Zinsen begleichen.
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Außerdem kann ein Hauskauf ohne Eigenkapital auch dann von Vorteil sein, wenn das ganz persönliche Traumhaus genau jetzt zum Verkauf steht aber hierfür leider noch nichts angespart wurde. In diesem Fall kann ganz einfach nicht länger abgewartet werden, da das Haus bis zum Zeitpunkt der persönlichen Liquidität sicherlich bereits verkauft ist.
Eine weitere Möglichkeit ist eine Vollfinanzierung trotz vorhandener Kapitalanlagen. So ist es zum einen machbar, die gewünschte Immobilie zu erstehen und zum anderen bleiben die finanziellen Reserven weiterhin bestehen. So ist man beispielsweise bei einem plötzlichen, finanziellen Engpass auf der sprichwörtlichen „sicheren Seite“. Hierbei kann es sich unter anderem um eine sehr hohe Handwerker- oder Werkstattrechnung für das Auto handeln. Oder es streikt plötzlich ein beziehungsweise mehrere Küchengeräte. Dank der finanziellen Reserve ist das jedoch kein Problem: Es können die anstehenden Rechnungen sowie die monatlichen Kreditraten weiterhin beglichen werden.
Zweiter Darlehensnehmer
Durch einen zweiten Kreditnehmer wird häufig von verschiedenen Vorteilen profitiert. Allerdings muss die betreffende Person die verschiedenen Darlehensvorgaben ebenso erfüllen, wie der erste Kreditnehmer.
Wie auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital kann auch bei einer Vollfinanzierung das Hinzuziehen eines zweiten Darlehensnehmer eine gute Wahl sein. Da hier eine zweite Person den Kreditvertrag mit unterschreibt, profitiert die Bank von einer höheren Darlehenssicherheit. So kann es auf diese Weise sogar sein, dass das Kreditinstitut durch das Hinzuziehen eines zweiten Kreditnehmers eine 120 Prozent Finanzierung genehmigt. Außerdem wird in einem solchen Fall häufig von weiteren Vorteilen profitiert. Hierbei kann es sich zum Beispiel ebenso um einen günstigeren Zinssatz wie um eine längere Kreditlaufzeit handeln.
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Allerdings ist es üblicherweise so, dass auch der zweite Darlehensnehmer die diversen Voraussetzungen für eine erfolgreiche Kreditvergabe erfüllen muss. Zudem gilt es noch etwas anderes zu beachten: Die Bonität des zweiten Darlehensnehmer. Ist diese zu schlecht, wird die Bank das Darlehen verweigern. Jedoch ist es hier eventuell noch möglich, dass der erste Kreditnehmer das Darlehen allein erhält.
Ist die Bonität jedoch nicht zu schlecht, sondern eben „nur“ nicht ganz so gut, dann ist es zwar möglich, dass die Bank den Kredit gewährt, allerdings zu schlechteren Konditionen. Dementsprechend ist es unbedingt empfehlenswert, bereits im Vorfeld nicht nur die Bonität des ersten, sondern auch des zweiten Kreditnehmers abzuklären.
Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung können höhere Zinsen anfallen als bei dem ursprünglichen Darlehen, sodass es jeden Monat weniger Geld im Portemonnaie verbleibt.
Nicht in Vergessenheit geraten darf zudem, dass bei einer Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen eine sogenannte Anschlussfinanzierung notwendig wird. Wenn der Zeitrahmen des festgeschriebenen Zinssatzes abläuft, ist die komplette Kreditschuld zumeist noch nicht vollständig getilgt. Dementsprechend muss der Darlehensnehmer den offenstehende Betrag anschließend begleichen. Ist mittlerweile ausreichend Eigenkapital vorhanden, dann kann die betreffende Summe durchaus mithilfe der jeweiligen Gelder bezahlt werden.
Allerdings ist es in der Regel eher der Fall, dass ein weiterer Kredit, die sogenannte Anschlussfinanzierung, benötigt wird. Je nachdem, wie sich der Zinssatz auf dem Finanzmarkt verändert hat, kann es jedoch durchaus der Fall sein, dass für die restliche Darlehensschuld eine höhere monatliche Rate zu begleichen ist als für den ursprünglichen Kredit. So muss hier unter Umständen damit gerechnet werden, dass während der restlichen Darlehenstilgung weniger Kapital im eigenen Portemonnaie verbleibt als zu Beginn der Immobilienfinanzierung.