Der Kauf einer Immobilien ist in den meisten Fällen die größte und kostspieligste Anschaffung, die im Leben anfällt. Da die Kauf- und Baupreise in der Regel die Summe übersteigt, die sich auf dem Girokonto oder dem Sparbuch befindet, ist hierfür zumeist ein Kredit notwendig. Bevor man jedoch das gewünschte Darlehen aufnimmt, sind einige wichtige Punkte zu bedenken.
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Persönliches
Vor der Aufnahme eines Immobilienkredits ist es wichtig, die verschiedensten, persönlichen Dinge vorab zu klären.
Idealerweise überlegt man es sich vor der Aufnahme eines Immobilienkredits sehr genau, ob zu dem jetzigen Zeitpunkt der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gewünscht wird.
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Ist es beispielsweise beruflich machbar, an einem bestimmten Ort sesshaft zu sein? Was ist mit dem/der Partner*in? Ist er/sie derselben Meinung? Ist die Ortswahl die Richtige? Was ist, wenn Kinder geplant sind? Sind Kindergärten und Schulen in der Nähe? Wie gut sind die Verkehrsanbindungen? Wo befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Ausflugsziele? Bietet das gewünschte Haus ausreichend Platz, wenn die Familie anwächst? Diese und ähnliche Fragen sind am besten vor der Immobilienfinanzierung zu klären. Immerhin bindet sich der Kreditnehmer bei einer Darlehensaufnahme in der Regel für viele Jahre, sodass man sich diesbezüglich sicher sein muss.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Kreditnehmer benötigen in der Regel ausreichend Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten sowie einen gewissen Prozentsatz an der Kaufsumme selbst zu begleichen.
Kaum jemand ist dazu in der Lage, lediglich mit dem Ersparten eine Immobilie zu bezahlen. So ist eine Kreditaufnahme hierfür in der Regel gang und gäbe. Allerdings achten die Banken in der Regel darauf, das ein gewisser Anteil an Eigenkapital vorhanden ist. So verlangen die Kreditinstitute in den meiste Fällen, dass der angehende Darlehensnehmer selbst für die Kaufnebenkosten aufzukommen. Dazu gehört neben den Kosten für den Notar üblicherweise ebenfalls die Kosten für den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer. Außerdem kommen gegebenenfalls Maklergebühren dazu.
Doch das ist nicht alles, denn zusätzlich sind oftmals zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises ebenfalls aus eigener Tasche zu bezahlen. Dabei gilt: Umso mehr Geld bereits vorhanden ist, desto weniger Kapital wird in Form eines Kredits benötigt. Dementsprechend sind dann auch weniger Zinsen zu bezahlen.
Monatliche Kreditrate
Durch eine höhere Kreditrate ist das Darlehen schneller abbezahlt und es sind weniger Zinsen zu bezahlen. Ist diese jedoch nicht stemmbar, ist eine niedrigere Monatsrate anzuraten.
Bei Aufnahme eines Immobilienkredits ist es den Antragstellern in der Regel möglich, zwischen zwei oder drei Vorschlägen bezüglich der Höhe der monatlichen Kreditraten auszuwählen. Dabei gilt im Allgemeinen: Umso höher die Monatsrate, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und umso weniger Zinsen sind zu bezahlen.
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Dafür verbleibt jedoch weniger Geld im eigenen Portemonnaie. Wer sich dagegen für eine niedrigere, monatliche Rate entscheidet, verfügt jeden Monat über etwas mehr Geld, dafür verlängert sich allerdings die Kreditlaufzeit, wodurch mehr Zinsen zu bezahlen sind.
Aufgrund dessen ist es gemeinhin ratsam, eine höhere Kreditrate auszuwählen. Jedoch darf hier nicht in Vergessenheit geraten, dass die regelmäßige Tilgung des Darlehens oberste Priorität besitzt. Sollte also die höhere Raten nur schwer zu stemmen sein, ist vielleicht besser eine niedrigere Rate auszuwählen. Ist die Darlehensrückzahlung auf diese Weise gesichert, ist die geringere Monatsrate sicherlich die bessere Entscheidung.
Bei der Auswahl der Ratenhöhe ist zudem zu beachten, dass es in einem Monat durchaus auch einmal zu höheren Ausgaben kommen kann. So ist es beispielsweise möglich, dass plötzlich die Waschmaschine streikt und somit ein neues Gerät notwendig ist. Oder das Auto muss in die Werkstatt notwendig. Vielleicht fällt sogar ein Teil der derzeit vorhandenen Mittel weg, da der/die Partner*in aufgrund von Krankheit oder der Geburt eines Kindes nur noch in Teilzeit oder sogar überhaupt nicht mehr arbeitet. Dementsprechend ist es sehr wichtig, die Kreditrate so anzupassen, dass auch derartige Vorkommnisse die Rückzahlung des Darlehensbetrags nicht negativ beeinflussen.
Rücklagen
Rücklagen sind notwendig, um beispielsweise anfallende Nebenkosten und Reparaturen begleichen zu können.
Neben den üblichen, monatlichen Aufwendungen, der Kreditrate und unerwarteten Ausgaben, gibt es jedoch noch etwas, dass beachtet werden muss: Anfallende Nebenkosten. So muss man schließlich auch im eigenen Haus oder der Eigentumswohnung Dinge wie Strom, Wasser und Versicherungen bezahlen. Damit die Jahresabrechnungen zu keinem bösen Erwachen führen, ist die Bildung von Rücklagen unabdingbar. Diese sind auch dann vonnöten, wenn beispielsweise dringende Reparaturen im Eigenheim anfallen. Bei einer Eigentumswohnung ist jeden Monat das sogenannte Wohngeld zu begleichen. Auch diese Ausgaben dürfen keinesfalls in Vergessenheit geraten.
Zinsbindung
Im Falle eines niedrigen Zinsniveaus bietet sich eine lange Zinsbindung an.
Ist bei der Beantragung des Immobiliendarlehens ein niedriges Zinsniveau gegeben, ist es unbedingt empfehlenswert, eine lange Zinsbindung auszuwählen.
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Auf diese Weise wird viele Jahre von dem günstigen Zinsniveau profitiert. Das gilt auch dann, wenn die Zinsen während der vertraglich vereinbarten Zeit ansteigen. So profitiert man hier von einer langfristigen Planungssicherheit.
Einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet sich die Bank dann beim Kreditnehmer, um einen neuen Darlehensvertrag über die restliche, noch offenstehende Kreditsumme, abzuschließen. Es ist jedoch nicht zwangsläufig notwendig, die sogenannte Anschlussfinanzierung bei derselben Bank zu vereinbaren. Da es sich hierbei um einen komplett neuen Darlehensvertrag handelt, ist es ebenso machbar, den Betrag bei einem anderen Kreditinstitut aufzunehmen.
Zuschüsse
Förderprogramme sind eine gute Möglichkeit, um bares Geld zu sparen.
Zudem kann es sich unter Umständen lohnen, ob eventuell ein Anspruch auf eine Förderung besteht. So bietet zum Beispiel die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW genannte, für die verschiedensten, energiesparenden Baumaßnahmen in Alt- und Neubauten diverse Förderprogramme an. Hierüber geben zum Beispiel auch die Banken Auskunft.
Sondertilgungen
Mithilfe von Sondertilgungen lässt sich die aufgenommene Kreditsumme frühzeitig verringern, sodass einige Zinseinsparungen möglich sind. Außerdem ist der Darlehensnehmer dann schneller schuldenfrei.
Banken bieten ihren angehenden Kreditnehmern in der Regel die Möglichkeit von Sondertilgungen an. Diese sind zwar zumeist in der Höhe sowie der Häufigkeit begrenzt, dennoch handelt es sich hierbei gemeinhin um eine gute Option, um Zinsen zu sparen. Denn dadurch, dass man eine oder im besten Fall sogar mehrere Sondertilgungen durchführt, verringert sich der Kreditbetrag schneller als ursprünglich gedacht. Dementsprechend fallen auch weniger Zinsen an. Außerdem ist das Darlehen so schneller zurückbezahlt und der Kreditnehmer schneller schuldenfrei.
Spricht die Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen nicht an, kann es sich durchaus lohnen, direkt danach zu fragen. Oftmals besteht durchaus die Option, diese dennoch in den Vertrag zu integrieren.