Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der prozentuale Anteil am Verkehrswert einer Immobilie, der für ein Darlehn errechnet wird. Dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht übersteigen darf, ist in den §§ 16 Abs. 1 und 2 PfandBG (Pfandbriefgesetz) festgelegt. Üblich ist eine Festlegung des Beleihungswerts von 80 % des Verkehrswerts. Für die reale Kreditvergabe nehmen die Banken noch einen Sicherheitsabschlag von 10 % bis 20 % vor. Wertermittlung und reale Darlehnshöhe beeinflussen entscheidend den jeweiligen Zinssatz.

Gesetzliche Grundlagen zur Ermittlung des Beleihungswerts

• 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung PfandBG legt fest, dass bei der Ermittlung des Beleihungswerts konjunkturelle Wertschwankungen auf dem Markt und spekulative Elemente auszuschließen sind. Zu ermitteln ist der Wert, den das Objekt während der Zeit der Beleihung voraussichtlich haben wird. Dazu sind langfristige, nachhaltige Merkmale zugrunde zu legen.

Für das Verfahren der Wertermittlung (§ 4 Abs. 1 bis 6) ist festgelegt, dass Ertragswert und Sachwert des Beleihungsobjekts getrennt ermittelt werden müssen. Die Ermittlung des Sachwerts kann entfallen bei Eigentumswohnungen und selbstständigen gewerblichen Einheiten. Das Ertragsverfahren wird vorrangig für gewerbliche Immobilien angewandt. Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser kann sich der Beleihungswert am Sachwert orientieren. Bewertet werden dazu Merkmale für den Vergleichswert, wie:

• Zuschnitt des Objekts
• Qualität der Ausstattung
• Vergleichspreise von mindestens 5 vergleichbaren Objekten (bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Bestehen Rückstände bei der Instandhaltung, Bauschäden oder Bauschäden müssen diese entsprechend den geschätzten Aufwendungen einbezogen werden.

Befindet sich ein Gebäude in der Bauphase, entscheidet der Zustandswert. Der Zustandswert wird anhand von Bodenwert und dem anteiligen Wert der fertiggestellten Bauteile, dem Bauentstand, ermittelt. Die Bewertung vom Bauentstand muss von einer fachkundigen, unabhängigen Person vorgenommen werden, die von der Bank bestimmt wird.

Die Bank kann einen Gutachter bestellen, um den Beleihungswert eines Objekts festzustellen. In manchen Fällen wurden die Kosten für den Gutachter als Gebühren den Kunden aufgelastet. Dies wurde schließlich von den Gerichten als unrechtmäßig erklärt. Die Bank ist per Gesetz zu einer ordentlichen Wertermittlung verpflichtet.

Für die Bestandteile der Festlegung des Beleihungswerts und die Verfahrensweisen sind die Banken somit an zahlreiche gesetzliche Vorschriften gebunden. Für die reale Höhe eines bewilligten Darlehns kommen allerdings noch zahlreiche weitere Kriterien zum Einsatz. Das sind u.a.:

• Die Höhe des vom Kreditnehmer eingesetzten Eigenkapitals
• Die Bonität des Kreditnehmers
• Die Risikobereitschaft des Kreditgebers
• Weitere Sicherheiten über die Immobilie hinaus (z.B. Bürgschaft des Landes bzw. eines öffentlich-rechtlichen Kreditinstituts)

Ertragsverfahren bei vermieteten Objekten

Soll der Beleihungswert für ein vermietetes Gebäude ermittelt werden, wird das Ertragsverfahren angewendet. Der Beleihungswert wird in dem Fall danach berechnet, welchen Nettobetrag die Vermietung erzielt. Als Grundlage müssen die Mieteinahmen pro Jahr minus aller Kosten nachgewiesen werden. Daraus wird als wichtige Größe der Kapitalisierungsfaktor berechnet, der sich auf mehrere Jahresmieterträge stützt. Dabei müssen die jeweilige Nutzung der Immobilie, das Alter des Gebäudes und der Bauzustand in die Bewertung mit einfließen. Möglich ist auch die Berechnung über den Mittelwert vom Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren.

So sehen die üblichen Beleihungswerte der Banken für Immobilien aus:

• Immobilien mit gewerblicher Nutzung 50 % – 60 %
• Immobilien mit Wohn- und Gewerbenutzung 60 % – 70 %
• Wohnimmobilien 60 % – 80 %

Beleihungswert und Realkredit

Der Begriff „Realkredit“ ist nicht gleichzusetzen mit der real ausgezahlten Darlehnssumme, sondern bezieht sich auf die Art der Sicherheit. Der Realkredit ist ausschließlich durch reale Sicherheiten, also die Immobilie, gedeckt. Von einem Realkredit wird bei Immobilienfinanzierungen gesprochen, wenn das Darlehn lediglich bis zu 60 % des Beleihungswerts beträgt. Finanzierungen in dieser Höhe werden mit den jeweiligen Bestzinsen der Bank angeboten. Sollte es zu einem Zahlungsausfall beim Kunden kommen, sind die verliehenen Gelder der Bank vollständig durch den Verkauf der Immobilie gedeckt. Für einen Realkredit wird die Bank im Grundbuch auf dem ersten Platz der Gläubiger eingetragen und kann somit direkt bis zur Deckung ihrer Forderungen auf das Beleihungsobjekt zugreifen. Bei hohem Anteil von Eigenkapital können Kreditnehmer daher die günstigsten Zinsen erwarten.

Die 60%-Marke ist üblich bei den meisten Banken und den Sparkassen. Die Bausparkassen dagegen beleihen meist höher, nämlich bis zu 80 %.

Immobilienfinanzierungen oberhalb der 60 %, jedoch unterhalb des gesamten Beleihungswerts, ist es nicht ganz sicher, dass die Bank 100 % ihrer Forderungen decken kann, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Daher werden Darlehn in dieser Höhe weniger vorteilhaft verzinst.

Es gibt auch die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung über die Höhe des Beleihungswerts hinaus abzuschließen. In diesem Fall setzt der Kunde kein Eigenkapital ein. Die Bank nimmt eine Finanzierung für den gesamten Kaufpreis vor. Für solche Immobilienkredite brauchen Kunden eine außerordentlich gute Bonität. Es können auch weitere Sicherheiten eingesetzt werden.

Beleihungswert und Sicherheitsabschlag

Der Sicherheitsabschlag, den die Bank für einen festgestellten Beleihungswert ansetzt, spielt eine wichtige Rolle für die Beleihungsgrenze. Die Beleihungsgrenze stellt jene Marke dar, bis zu der ein Darlehn für eine bestimmte Immobilie vergeben wird. Für verschiedene Grundstücke und Gebäude werden unterschiedliche Sicherheitsabschläge angerechnet. Dabei spielen das Alter und die Bauweise der Gebäude sowie die Lage in der Region eine maßgebliche Rolle. Üblich sind beispielsweise folgende Sicherheitsabschläge vom Beleihungswert:

• Wohngebäude, Massivbau, Alter bis 20 Jahre 10 %
• Wohngebäude Alter mehr als 20 Jahre 10 % bis 15 %
• Gewerbebauten je nach Baualter 10 % bis 20 %

Mit 0 % bis 10 % werden unbebaute Grundstücke vielfach mit geringeren Abschlägen versehen. Den entscheidenden Einfluss auf die Höhe des Abschlags hat bei den Grundstücken die jeweilige Lage.

Beleihungswert selbst ermitteln

Beleihungswert und Beleihungsgrenze können von der Bank erst festgestellt werden, wenn alle erforderlichen Daten und Dokumente für die Immobilie vorliegen. Ein Großteil der Unterlagen ist an den Kaufvertrag gebunden. Natürlich möchte kein Käufer einen Kaufvertrag abschließen, bevor er in Unkenntnis über die Höhe der Finanzierung ist. In der Regel ist es für die Beibringung vollständiger Unterlagen schon ausreichend, wenn ein Kaufvertrag-Entwurf vorliegt, der allen rechtlichen Anforderungen für die spätere Unterzeichnung genügt. Künftige Hauskäufer oder Bauherren können sich aber bereits vorher selbst ein Bild über den Beleihungswert des Grundstücks oder des Hauses machen. Sie können davor im Vorfeld bereits einen eigenen Gutachter beauftragen. In dem Fall trägt allerdings der Auftraggeber, also der künftige Kreditnehmer, die Kosten für den Gutachter in vollständiger Höhe. Dafür weiß er um den tatsächlichen Beleihungswert und die mögliche Beleihungsgrenze nach Vornahme des Sicherheitsabschlags.