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Ist es möglich, einen Kredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu tilgen? Generell verlangt die Bank in solchen Fällen eine Gebühr, bekannt als Vorfälligkeitsentschädigung. Diese dient als Ausgleich für die entgangenen Zinseinnahmen, auf die die Bank kalkuliert hat. Obwohl das Risiko, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann, entfällt, liegt der Grund für diese Entschädigung in der langfristigen Planung der Bank. Um den gesamten Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zinssatz anzubieten, leiht sich die Bank selbst Geld zu spezifischen Konditionen am Kapitalmarkt, üblicherweise passend zur Laufzeit des Kredits („fristenkongruent“). Dies bedeutet, dass die Hypothek und die Geldbeschaffung der Bank ähnliche Laufzeiten haben. Falls die Bank das Geld jedoch zu einem höheren Zinssatz aufgenommen hat und es zu einer unerwarteten Sondertilgung seitens des Kreditnehmers kommt, könnte dies zu einem Verlust für die Bank führen.
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Welche Kreditform ist angemessen?
Kredite, die zur Finanzierung eines Immobilienkaufs verwendet werden, werden als Hypothekendarlehen bezeichnet. Die gängigste Form ist das Annuitätendarlehen. Ein Annuitätendarlehen bedeutet einfach, dass die monatliche Zahlung des Hauskäufers an die Bank über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Zum Beispiel könnte die Rate über zehn Jahre hinweg jeden Monat unverändert bei 1.000 Euro liegen.
Woraus setzt sich die Kreditrate zusammen?
Was oft übersehen wird, ist die Struktur der monatlichen Kreditrate. Sie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Zinszahlungen, die die Bank für die Bereitstellung des Kreditbetrags erhält, und Tilgung, die tatsächlich dazu dient, das Darlehen abzubezahlen. Obwohl jeden Monat dieselbe Rate – etwa 1.000 Euro – an die Bank gezahlt wird, ändert sich die Verteilung zwischen Zinsen und Tilgung bereits nach der ersten Zahlung.
Die Zinsen fallen immer auf den verbleibenden Kreditbetrag an. Nach der ersten Zahlung reduziert sich dieser Betrag jedoch, da ein Teil des monatlichen Betrags zur Reduzierung der Gesamtsumme beiträgt. Im nächsten Monat ist daher der Gesamtdarlehensbetrag entsprechend niedriger, was zu geringeren Zinseinnahmen für die Bank führt.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt der vereinbarte Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant, während sich lediglich der Tilgungsanteil ändert. Mit zunehmender Anzahl von Zahlungen steigt der Tilgungsanteil an den 1.000 Euro. Generell gilt: Je schneller der Kredit zurückgezahlt werden soll, desto höher ist die monatliche Belastung. Wer jedoch seine monatlichen Zahlungen reduzieren möchte, benötigt entsprechend mehr Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen, was wiederum zu einer höheren Gesamtzinslast führt.
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung bezeichnet die Festlegung eines Zinssatzes für einen bestimmten Zeitraum, während dem sich dieser nicht ändert. Bei einer Zinsbindung von fünfzehn Jahren bedeutet dies, dass die Zinsen für das Hypothekendarlehen konstant bleiben, unabhängig davon, ob die Marktzinsen steigen oder fallen. Menschen, die einen Kredit aufnehmen, suchen in erster Linie nach Schutz vor plötzlichen Zinserhöhungen und bevorzugen daher eine möglichst lange Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht die Möglichkeit, eine neue Vereinbarung mit der Bank zu treffen, da der Kredit zu diesem Zeitpunkt oft noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.
Wie kommt man aus der Zinsbindung heraus?
Doch was passiert, wenn der Zinssatz für 15 Jahre festgeschrieben wurde und die Bauzinsen am Markt bereits nach acht Jahren fallen? Hier gibt es sowohl gute als auch schlechte Nachrichten: In Deutschland können Kredite mit einer Zinsbindung nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Vorlaufzeit von sechs Monaten gekündigt werden. Das bedeutet, dass man in einem solchen Szenario für zwei Jahre theoretisch einen höheren Zinssatz zahlen müsste. Nach zehn Jahren besteht jedoch die Möglichkeit, den Kredit mit den weniger günstigen Zinskonditionen zu kündigen und neu mit der Bank zu verhandeln.
Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg empfiehlt im Podcast „Gold & Asche: Projekt Hauskauf“ der ARD-Finanzredaktion, darauf zu achten, wie schnell man den Kredit zurückzahlen kann. „Und dann zu überlegen, was wäre denn in zehn oder 15 Jahren, wenn dann der Zins steigen würde? Kann ich das dann noch finanzieren?“ Schließlich könne man nicht vorhersehen, wohin sich die Zinsen entwickeln würden.
„Wenn Sie besser damit schlafen können, 20 Jahre lang Ruhe zu haben und nicht mehr zur Bank gehen zu müssen, dann vereinbaren Sie eine 20-jährige Zinsbindung.“ Wer sich für eine längere Zinsbindung entscheidet, kann besser planen, wie hoch die monatliche Belastung in den kommenden Jahren sein wird. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass eine längere Zinsbindung ihren Preis hat, da der Zinssatz etwas höher ist.
Wer sich hingegen für eine kurze Zinsbindung entscheidet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass die monatliche Belastung nach Ablauf der Zinsbindung aufgrund höherer Zinsen stark ansteigen kann – vor allem dann, wenn die Darlehenszinsen während der Zinsbindungszeit des Kredits gestiegen sind. Daher kann es sinnvoll sein, verschiedene Laufzeiten zu durchkalkulieren, um herauszufinden, was mit der Anschlussfinanzierung geschieht, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt oder fällt.
Wenn man die Rate nicht zahlen kann
In einer solchen Situation ist es ratsam, zunächst Kontakt mit der eigenen Bank aufzunehmen. Unter Umständen können Zahlungen vorübergehend ausgesetzt werden, allerdings bedeutet dies nicht, dass sie komplett entfallen. Sie müssen lediglich zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden. Die Dauer, für die Raten ausgesetzt werden können, wird durch den Darlehensvertrag mit der Bank festgelegt und ist natürlich begrenzt. Zusätzlich könnte die Laufzeit des Darlehens angepasst werden, um die monatliche Belastung zu reduzieren. Die Höhe der Zinsen bleibt jedoch in der Regel unverändert. Darüber hinaus können Versicherungen wie eine Risikolebensversicherung dazu beitragen, sich gegen unvorhergesehene Ereignisse abzusichern.