Beleihungsgrenze

Mit der Beleihungsgrenze wird der Prozentwert des Verkehrs- bzw. Marktwertes einer Sicherheit im Verhältnis zur Maximalgrenze für einen Kredit dargestellt. Die Beleihungsgrenze wird in der Regel bei der Finanzierung vom Kreditgeber für die Sicherheitsbewertung herangezogen. Dabei hängt die Höhe der Beleihungsgrenze von der Art der Sicherheit und auch der Risikofreude des Kreditgebers ab. Man erhält den Beleihungswert, wenn man die Beleihungsgrenze mit dem Verkehrswert multipliziert. Berechnet wird vom Kreditgeber noch ein Sicherheitsabschlag als Wert der Differenz zwischen 100 % als Beleihungswert und der Beleihungsgrenze. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze für Deckungshypotheken für Immobilien bei 60 % vom Beleihungswert. Bei Sparkassen wird diese Beleihungsgrenze oft überschritten, wenn für den übersteigenden Betrag eine Bürgschaft gestellt werden kann.

Geht nun der Darlehenswert über die Beleihungsgrenze der Sicherheit hinaus, so kann mittels Zusatzsicherheiten die Geldanleihe zusätzlich besichert werden.

Finanzierung für Immobilien – Beleihungsgrenze

Eine bedeutsame Rolle spielen Beleihungsgrenze und Beleihungswert bei der Finanzierung von Immobilien. Die Beleihungsgrenze steht schließlich für die rechnerische Größe, die von der Bank für eine Berechnung des Darlehns mit angesetzt wird. Diese Bemessungen und Berechnungen werden von den Darlehnsgeber nicht willkürlich angestellt. § 16 des PfandBG (Pfandbriefgesetz) legt fest, nach welchen Kriterien Darlehen zu gewähren sind.

Grundlage für die Beleihungsgrenze ist die Berechnung vom Beleihungswert. Dieser Wert spiegelt nicht den Kaufwert, sondern liegt immer darunter. Der Beleihungswert bewegt sich auch unterhalb vom Verkehrswert. In der Regel berechnen die Banken Beleihungswert in einem Rahmen zwischen 70 % und 90 % vom Kaufpreis. Zur Festlegung der Grenz für die Beleihung wird noch einmal ein Sicherheitsabschlag vorgenommen. Die Summe reduziert sich damit erneut. Zwischen dem Kaufpreis und der Beleihungsgrenze als Obergrenze für die Kreditvergabe klafft somit eine Lücke. Die Lücke kann auf unterschiedliche Art geschlossen werden:

• Eigenkapital in der Höhe der Diskrepanz zwischen Immobilienpreis und Darlehn
• 2b Hypothek – Absicherung des erhöhten Darlehns oberhalb der Beleihungsgrenze durch Bürgschaften des Landes oder öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute
• Vollfinanzierung des Immobilienkaufs – über die Beleihungsgrenze hinaus wird der gesamte Kauf der Immobilie mittels Darlehn finanziert

Im Idealfall funktioniert die Finanzierung über das ausreichend hohe Eigenkapital und das Darlehn bleibt unterhalb der Beleihungsgrenze. Hier ist die 1a Hypothek reibungslos abgesichert. Die Bank kommt im Grundbuch mit einem Erstpfandrecht zum Eintrag. Falls es zu einem Zahlungsausfall beim Kreditnehmer kommt, fällt bei einer Versteigerung der Immobilie der Bank ihr voller Anteil zu. Solche Finanzierungen werden von den Darlehnsgebern zu besonders günstigen Zinsen angeboten, da für die Bank ein Höchstmaß an Sicherheit gewährleistet ist.

Eine 2b Hypothek ist eine sehr häufige Form der Finanzierung. In diesem Fall kann die Lücke zwischen Darlehnshöhe und Kaufpreis nicht gänzlich aus Eigenkapital geschlossen werden. Der Kreditnehmer braucht daher ein Darlehn, das über der Beleihungsgrenze liegt. Um die erforderlichen Sicherheiten zu gewährleisten, treten Land, bzw. öffentlich-rechtliche Kreditinstitutionen als Bürgen auf. Allerdings wird nun die Bank mit ihrem Pfandrecht im Grundbuch erst an zweiter Stelle eingetragen. Bei einem Zahlungsausfall, ist nicht sicher, ob es zu einer Entschädigung von 100 % für die Bank kommt. Gegen dieses Risiko sichert sich die Bank mit höheren Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zu einer 1a Hypothek können dabei mehrere tausend Euro betragen.

Auf eine Vollfinanzierung lassen sich die Banken nur ein, wenn es Sicherheiten durch einen sehr hohen Verdienst des Kreditnehmers gibt. Meist sind in solchen Fällen beide Ehe- oder Lebenspartner durch hohe Gehälter gut abgesichert. Außerdem muss der Kreditnehmer über eine erstklassige Bonität verfügen. Diese Art von Finanzierung ist beim Immobiliendarlehn somit nicht die Regel. Bei erstklassiger Bonität und hoher Verdienstsicherheit gewähren allerdings auch hier manchmal Bank ein Darlehn zu guten Zinsen.

Die besten Zinskonditionen können Immobilienkäufer immer bei einer Beleihungsgrenze bis zu 60 % erwarten.

Baudarlehn, Hauskauf – Faktoren für die Finanzierung

Die Beleihungsgrenze ist eine der rechnerischen Größen, die den Rahmen für eine Finanzierung beim Kauf einer Immobilie definiert. Geht es um das Darlehn für den Kauf eines Hauses oder für den Hauskauf, spielen natürlich noch viele weitere Faktoren eine entscheidende Rolle. Die Bank prüft für diese großen Darlehn sehr genau die Bonität des Antragstellers. Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden möchte, sollte nach Möglichkeit keine oder nur sehr geringe aktuelle weitere Kreditlasten haben. Laufen zur Zeit der Antragstellung noch ein hoher Autokredit und ein sonstiger Kredit, die noch längere Tilgungszeiten haben, sinken die Chancen für eine günstige Finanzierung. Die Bank lehnt unter solchen Voraussetzungen das Darlehn vielleicht auch vollständig ab.

Beim Darlehnsantrag müssen die Antragsteller ihre monatlichen Belastungen offenlegen. Sind diese zu hoch, steigt die Gefahr eines Ausfalls bei zusätzlichen Raten.

Grundsätzlich ist ein gesichertes Einkommen von ausreichender Höhe wichtig. Bei Arbeitnehmer wird das monatliche Einkommen, bei Selbstständigen und Freiberuflern das Jahreseinkommen als Rechengröße angelegt.

Für jede Bonitätsprüfung werden Kreditgeber in Deutschland, die Banken mit Sicherheit, eine Anfrage bei der Schufa machen. Eine vorausgehende Selbstauskunft des Antragstellers bei der Schufa kann sicherstellen, dass nicht noch Alteinträge geführt werden, die nicht rechtzeitig gelöscht wurden.

Beim Immobiliendarlehn mit der sehr langen Laufzeit, spielt die Immobilie selbst als Sicherheit eine entscheidende Rolle. Dazu wird der Wert des Baugrundstücks, des geplanten Baus oder der Wert eines Bestandshauses, einer Eigentumswohnung geprüft. Als Maßstab für den Wert hinsichtlich des Darlehns wird der Beleihungswert angesetzt. Nach der Höhe dieses Wertes richtet sich schließlich die Höhe der prozentual berechneten Beleihungsgröße.

Als sehr wichtige Größe kommt der Umfang des Eigenkapitals ins Spiel. Je höher das Eigenkapital, desto geringer wird der Anspruch auf Darlehn sein, was auf alle Konditionen, einschließlich der Zinsen, entscheidenden Einfluss hat. Immobilienkäufer sollten allerdings beim Einsatz des Eigenkapitals nicht die Kaufnebenkosten außer Acht lassen. Kaufnebenkosten wie Maklerkosten, Notarkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer sind Aufwendungen, die vom Eigenkapital bezahlt werden sollten.

Baufinanzierung nicht zu knapp berechnen

Kunden können für die Baufinanzierung hilfreiche Finanzierungsrechner im Internet heranziehen, um eine Übersicht der Gesamtkosten zu erhalten. Grundsätzlich sollte eine Baufinanzierung aber nicht zu knapp angesetzt werden. Der Bauherr muss damit rechnen, dass vorberechnete Baukosten sich unter bestimmten Bedingungen erhöhen können. Die Bauzeit kann sich verlängern, was eine Verlängerung durch die   Mietkosten für die Wohnung bedeutet. Die Tilgungsraten sollten den Bestand einer finanziellen Reserve für Notfälle und besondere Aufwendungen erlauben. Im Auge haben müssen Darlehnsnehmer auch die künftige Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindungsfrist.