Bauträger

Bauträger sind Unternehmen, welche Gewerbe- und Wohnimmobilien erstellen oder kaufen und diese gewerbsmäßig weiter veräußern. Dazu werden Grundstücke erworben und diese erschlossen. Im Anschluss an die Erschließung werden alle baulichen Maßnahmen bis zur Fertigstellung der geplanten Immobilie abgewickelt, mit dem Ziel, diese wieder zu verkaufen. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus dem Verkaufserlös, gemindert um die gesamten Kosten der Bau- und Entwicklungsphase. In Deutschland operieren nur sehr wenige Bauträgerunternehmen jenseits der Grenze von 40 Mio. EUR Jahresumsatz.

Der Bauträger bei einer Bauträgerfinanzierung erstellt grundsätzlich Gebäude zur gewerblichen Veräußerung. Der Bauträgervertrag ist eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag und unterliegt strengen gesetzlichen Auflagen. Bei der Baufinanzierung ist eine genaue und zweckgebundene Verwendung des Kapitals, das zur Verfügung gestellt wird, erwartet. Hier erfolgt eine Freistellungserklärung an das Kreditinstitut für die Käufergelder. Hierin wird eine detailgenaue Regelung für dem Umgang mit den geleisteten Abschlagszahlungen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers vereinbart, die zum Beispiel durch Rückzahlungen dem Bauentstand entsprechend definiert sein kann.

Rechtliche Voraussetzungen

Für die Funktion der Bauträger gibt die GewO (Gewerbeordnung) den rechtlichen Rahmen vor. Für Verträge, die Abwicklung von Kauf und Zahlung gelten die Vorgaben der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung. In seiner Beschaffenheit ist der Vertrag mit einem Bauträger kombiniert aus einem Werkvertrag und Kaufvertrag. Inhalte sind der Kauf der Grundstücke sowie die Gesamtheit aller Bauleistungen. Verträge dieser Art bedürfen der Beglaubigung durch einen Notar. Die rechtliche Definition des Bauträgers ist in der GewO § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 lit. a geregelt.

Bei allen dem Bauträger zukommenden Tätigkeiten handelt dieser auf eigenes Risiko, unabhängig davon, ob er die Leistungen aus eigenen Mitteln oder aus Fremdkapital, Finanzierungen, erbringt. Im Unterschied zu einem Bauunternehmen baut der Bauträger auf einem Grundstück, dass während der Bautätigkeit sein Eigentum ist.

Tätigkeitsfeld des Bauträgers

Da der Bauträger für das gesamte Bauvorhaben verantwortlich ist, fallen ihm folgende Aufgaben dabei zu:

• Bauplanung, Arbeitsplanung, Terminplanung
• Sämtliche Leistungen der Bauausführung
• Kontrolle aller Baubelange – Wirtschaftlichkeit der Leistung, rechtliche Absicherung, Qualität von Material und Leistung, Kostenaufwand
• Finanzierung
• Uneingeschränkte Haftung – die Haftung bezieht sich auch auf Fehler, die seine Auftraggeber gemacht haben könnten
• Der Bauträger übernimmt die Prüfung und den Kauf der Grundstücke
• Der Bauträger ist verantwortlich für die gesamte Projektentwicklung
• Vorbereitende Tätigkeit für den Bau
• Betreuung des Baus

Trotz der großen Entscheidungsbefugnis und Eigenverantwortlichkeit ist der Bauträgern Auftraggebern gegenüber verantwortlich. Bei den Auftraggebern handelt es gewöhnlich um die Käufer und späteren Nutzer der Bauobjekte. Dabei kann es sich um einen Auftraggeber handeln, eine Person oder gewöhnlich ein Unternehmen, oder um mehrere Auftraggeber, z.B. künftige Eigentümer von Reihenhäusern oder anderer Wohnobjekte. Bei der Erstellung der Bauobjekte ist der Bauträger an die geplante Nutzungsart gebunden. Wie jeder andere Bauherr muss der Bauträger Vorgaben der örtlichen Bauleitplanung beachten.

Bauträger – Angebote von Immobilien an private Käufer

Bauträger können die verschiedensten Bauprojekte umsetzen. Dazu gehören:

• Gewerbe- und Industriebauten jeden Umfangs,
• Einkaufszentren
• Begegnungsstätten
• Öffentliche Gebäude
• Einfamilienhäuser,
• Wohnprojekte mit Eigentumswohnungen
• Reihenhaus-, Doppelhaussiedlungen

Große Bauträger kaufen oft umfangreiche Flächen für Neubaukonzepte der verschiedensten Strukturen auf.

Teilweise fungieren die Bauträger selbst als Verkäufer der einzelnen Immobilien. Das ist besonders häufig bei Eigentumswohnungen der Fall. Die späteren Bewohner erwerben dabei ihre Eigentumswohnung direkt vom Bauträger. Diese Verkäufe werden abgeschlossen, lange bevor die Häuser mit den Wohnungen, Reihen- oder Doppelhäuser fertiggestellt sind. Teilweise werden die Wohneinheiten verkauft, nachdem gerade erst das Grundstück gekauft ist und die Bauplanung vorliegt.

Für die Käufer bergen die Direktverkäufe von einem Bauträgern einige Risiken, die unbedingt beachtet werden müssen. Von dem geplanten Wohnobjekt gibt es lediglich die Planzeichnung. Einzelheiten können die Käufer noch nicht beurteilen. Weder die Materialien noch die Innenausstattung der Räume können einer kritischen Betrachtung unterzogen werden wie beim Kauf einer Bestandswohnung oder einer fertigen Doppelhaushälfte. Da das Projekt noch im Bau ist, kann auch keine Musterwohnung oder ein Musterhaus besichtigt werden. Gerade bei größeren Wohnprojekten, zum Beispiel für mehrere Wohnbocks mit Eigentumswohnungen, kann sich die vorweg angekündigte Bauzeit noch erheblich verzögern.

Wer sich noch nicht gleich für einen Kauf entschließen kann, muss recht hohe Gebühren für die Reservierung der Wohnung bezahlen. Nimmt der Interessent Abstand von einem Kauf, sind die Gebühren meist ein Verlust.

Es kommt vor, dass ein Bauträger während der Bauzeit Insolvenz anmeldet. Das ist gerade bei Bauträgern ein Risiko, die neu auf dem Markt sind. Es kann sich für potenzielle Käufer lohnen, Referenzen und kompetente Einschätzungen über den betreffenden Bauträger einzuholen.

Vor unangenehmen Überraschungen können sich Käufer bei einem Bauträger schützen, indem Sie einen Fachanwalt für Baurecht und Architekturrecht einbeziehen. Der Fachanwalt ist auch die richtige Adresse für eine gründliche Prüfung des Vertrags in allen Einzelheiten. Schließlich sind Käufer von Eigentumswohnungen Mitinhaber der gesamten Wohnimmobilie und haben für verschiedenste Gemeinschaftsnutzungen Zahlungen zu leisten.

Bauträgerverkäufe an Großabnehmer

Großabnehmer wie produzierende und Handelsunternehmen oder Wohnungsbaugesellschaften tätigen keine unsicheren Käufe im Voraus bei einem Bauträger. Sie wählen Projekte, die ihren Vorstellungen entsprechen. Die Eigentumsrechte für die Immobilie und das Grundstück gehen erst an den Käufer über, wenn bei der Abnahme auch klargestellt ist, dass der Bau frei von Baumängeln ist. Der Bauträger tritt während der Bautätigkeit gleichzeitig als Bauherr auf. In dieser Funktion ist er auch für die gesamte Abwicklung aller erforderlichen Formalitäten zuständig. Im Bauträgervertrag können allerdings Abschlagszahlungen vereinbart werden. Solche Abschlagszahlungen werden bei der Erreichung von bestimmten Phasen der Fertigstellung des Baus geleistet. Zahlungen nach festgelegten Baufortschritte gehören zu den üblichen Vereinbarungen in einem Bauträgervertrag.

In der Makler- und Bauträgerverordnung werden die verschiedenen Gewerke benannt, für deren Arbeiten vom Bauträger Zahlungen nach Baufortschritt gefordert werden können. Insgesamt dürfen sich solche Teilzahlungen aber nur auf maximal 7 Raten belaufen.

Bauträger – Angebot für das Einfamilienhaus

Insbesondere in Ballungsgebieten kaufen manche Bauträger auch kleinere Einzelgrundstücke auf und bieten Käufern darauf das Eigenheim nach eigenen Vorstellungen an. Der Bauträger hat sich auch hier an den geschlossenen Bauträgervertrag zu halten und muss das Haus nach den vereinbarten Vorgaben bauen. Auch beim kleineren Einzelgebäude bleibt der Bauträger faktisch der Bauherr bis zur Fertigstellung. Für die Käufer kann das den Vorteil haben, dass alle dem Bauherrn obliegende Formalitäten und Verantwortlichkeiten bis um Bauende dem Bauträger zufallen. Private Käufer sollten sich auch hier über die Bonität und Referenzen des Bauträgers kundig machen.