Der Posten Baunebenkosten wird von vielen Bauherren beim Abschluss ihrer Baufinanzierung unterschätzt. Dieser Fehler zeigt sich erst im Fortschreiten der Baumaßnahme. Als Folge muss die Finanzierung nicht selten aufgestockt werden. Zu den Nebenkosten zählen alle Ausgaben, die nicht direkt mit der Erstellung, also Material- und Handwerkerkosten, einer Immobilie zusammenhängen. Neben notwendigen Ausgaben, wie die Maklerprovisionen und die Bezahlung des Architekten, kommen zu den Baunebenkosten noch Steuern und Behördengebühren. Selbst Porto und die Erstellung von Kopien finden in diesem Rechnungsposten Platz. Wer mit dem Gedanken spielt, seine eigenen 4 Wände zu schaffen, muss zusätzlich mit 10% -15% Nebenkosten für sein Bauvorhaben rechnen.
Die Baunebenkosten bezeichnen die Summe der Kosten, die für die Errichtung des Gebäudes notwendig sind – mit Ausnahme der Baukosten, die separat ausgewiesen werden. Zu den Baunebenkosten können Architektenhonorare, Statiker- und Prüfingenieurkosten, Baugenehmigungsgebühren sowie Prüfungsgebühren für Bauabnahmen gehören. Da die Kosten hier zwischen zehn und zwanzig Prozent der Gesamtkosten betragen, wollen Banken auch eine detaillierte Übersicht über die Baunebenkosten vor der Gewährung der Darlehen vorgelegt bekommen.
Beim Hausbau fallen neben den reinen Baukosten und den Kosten für das Grundstück auch die Baunebenkosten an: Planungskosten, Baugenehmigungskosten, Versicherungsgebühren, Kosten für Baufinanzierung sowie sonstige Nebenkosten. Planungskosten umfassen Kosten für Sachverständige, beispielsweise beim Erstellen eines Bodengutachtens oder Baugrundgutachtens, Architektenhonorare, Projektleitung usw.
Baugenehmigungskosten schließen behördliche Gebühren ein. Versicherungsgebühren entstehen für erforderliche Bauversicherungen: Bauleistungsversicherung, Bauwesenversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuerrohbauversicherung, Bauhelferversicherung. Die Kosten für Baufinanzierung beinhalten Bereitstellungszinsen, bei geringem Eigenkapital auch Zwischenfinanzierungskosten.
Anfallende Nebenkosten beinhalten Hausanschlusskosten für Strom, Wasser, Abwasser.
Diese Kostenfaktoren sollten bei der Kostenrechnung nicht zu niedrig angesetzt werden, denn ihre Höhe kann sich auf bis zu 15 % der ermittelten Baukosten belaufen.
Im Fachjargon werden Baunebenkosten als Part der Baukosten, genau als Investitionskosten, bezeichnet. Im Bauwesen werden nach DIN 276-1 Baunebenkosten für den Hochbau und nach DIN 276-2 Baunebenkosten für den Ingenieurbau beschrieben. Für den Laien lassen sich Baunebenkosten folgendermaßen erklären:
Baunebenkosten sind finanzielle Aufwendungen, die bei baulichen Maßnahmen anfallen. Sie gehören neben den Gesamtkosten zu den wichtigsten zu kalkulierenden Posten. Buchhalterisch werden die Baunebenkosten nach DIN-Norm 276 der Kostengruppe 700. Diese unterteilen sich wiederum in mehrere Punkte. Die DIN 276 trifft auf alle Baumaßnahmen zu, die im Hochbau angesiedelt sind.
Grundsätzlich beinhalten die Baunebenkosten alle Kosten, die die Planung und die Umsetzung sowie das Grundstück für eine Baumaßnahme betreffen. Sie umfassen im Durchschnitt ungefähr 14 bis 21 Prozent der Kosten, die für den Bau eines Gebäudes anfallen. Die Baunebenkosten sind somit zu diesem Prozentsatz in den Baukosten enthalten und dürfen nicht mit den sogenannten Kaufnebenkosten verwechselt werden.
Arten von Baunebenkosten
Als Baunebenkosten gelten zum Beispiel die Kosten für die Planung, die von Sachverständigen, Architekten, Statikern und Ingenieuren in Rechnung gestellt werden.
Weiter aufgeschlüsselt werden diese Baunebenkosten als Kosten für die Planung von Freianlagen und von sogenannten raumbildenden Ausbauten, die Planung der Verkegrsanlagen und der Ingenieurbauten, die Planung der Tragwerke und die Planung der technischen Ausrüstungen.
In den Baunebenkosten sind unter anderem Leistungen wie die Leitung des Bauvorhabens, diverse Ausschreibungen, die Bauführung und die Abrechnung der Bauarbeiten erfasst. Honorare und Kosten für die Bemusterung sowie Analysen des Standorts und Umweltverträglichkeitsprüfungen sind weitere Baunebenkosten.
Darüber hinaus beinhalten die Baunebenkosten die üblichen Gebühren, die für die Erlangung einer Baugenehmigung, das Gewährleisten von notwendigen Hausanschlüssen sowie für weitere von staatlichen Behörden veranschlagten Gebühren für Prüfungsverfahren zu entrichten sind.
Baunebenkosten sind außerdem solche Nebenkosten, die sich für Kopien für das Vervielfältigen von Schriftstücken, das Ausstellen von Urkunden, das Porto für die Post und das Telefonieren ergeben. Baunebenkosten werden zudem für die Dokumentation und für die Feierlichkeiten bei der Grundsteinlegung und beim Richtfest registriert.
Um eine Bauversicherung abschließen zu können, müssen Versicherungspolicen bezahlt werden. Das sind gleichfalls Baunebenkosten. Diesbezüglich sind Kosten für eine Bauwesenversicherung und für eine Haftpflichtversicherung verbindlich.
Außerdem werden weitere Gebühren behördlicherseits sowie Zusatzkosten für die Finanzierung als Baunebenkosten erfasst. Im Einzelnen gehören in diese Rubrik Provisionen für Maklertätigkeiten, Gebühren für die Wertberechnung und die Bearbeitung verschiedener Sachverhalte sowie Kosten für die Bereitstellung von Kapital und Erbbauzinsen. Auch Kosten für den Notar, die Beschaffung des Baugeldes sowie Spesen und ein Hypothekendisagio sind in den Baunebenkosten eingeschlossen. Zusätzlich dazu können sich die Baunebenkosten durch finanzielle Ausgaben für Annuitäten und das Bewirtschaften sowie durch die Deckung von laufend anfallenden Leistungen ergeben.
Im Rahmen der Baunebenkosten sind zudem finanzielle Aufwendungen für die Bodenmechanik, die thermische Bauphysik, den Schallschutz, den Grundbau, die räumliche Akustik, den Erdbau, die Vermessungsarbeiten und den Brandschutz zu beachten. Weitere Bedeutung für die Baunebenkosten haben Sachverhalte, die mit der Licht- und der Tageslichtechnik, dem Gesundheitsschutz und der Sicherheit sowie mit zu bewältigenden Altlasten und dem Schutz der Umwelt in Verbindung stehen.
Bevor eine Immobilie fertig gestellt ist, fallen Baunebenkosten für die Bewirtschaftung an. Ausgewiesen werden in dieser Gruppe Kosten für die Bewachung der Bautelle, eine während der Bauzeit anfallende Nutzungsentschädigung und die Bereitstellung eines Baustellenbüros, in dem die Bauherren und die Bauplaner untergebracht sind. Des Weiteren entstehen Baunebenkosten durch die Beleuchtung, die Reinigung und die Beheizung des Büros.
Eine Grunderwerbssteuer und Forderungen für die Einträge des Grundstückes sowie eine Grundschuld sind weitere Baunebenkosten. Eine pauschale Festsetzung der Baunebenkosten ist zu Beginn einer Baumaßnahme daher nicht immer möglich. Nur ein grobes Überschlagen nach den Richtwerten von 14 bis 20 Prozent lässt ungefähre Abschätzungen zu.
Da in der vorherigen Aufzählung noch nicht alle Baunebenkosten erwähnt wurden, sollen der Vollständigkeit halber noch weitere Kriterien dargestellt werden. Baunebenkosten entstehen zusätzlich durch beratende Tätigkeiten, durch die Abnahme des Baus, städtebauliche Arbeiten sowie die künstlerische Ausführung von Bauteilen. Erweitert werden diese Baunebenkosten durch sonstige Baunebenkosten, dem Posten 790.
Baunebenkosten nach II. Berechnungsverordnung im preisgebundenen Wohnungsbau
In dieser Rubrik werden Baunebenkosten definiert, die insbesondere für die Durchführung der Wirtschaftlichkeitsberechnung relevant sind. Solche Baunebenkosten sind beispielsweise Geldleistungen für die Architekten und Ingenieure, die Verwaltungstätigkeiten der Bauherrn und der Behörden für die Vorbereitung und Umsetzung der baulichen Maßnahmen sowie die Kosten für die Finanzierung. Diese lassen sich wiederum in Baunebenkosten für die Zwischenfinanzierung und die Steuern, die Bewirtschaftung und die Zahlung der laufend zu bedienenden Aufwendungen unterteilen. Letztendlich sind Baunebenkosten in diesem Zusammenhang ebenso die zusätzlichen sonstigen Nebenkosten.
Anhand dieser Aufstellungen wird deutlich, dass die Baunebenkosten nicht in jedem Fall einheitlich sind. Darüber hinaus sind die Baunebenkosten sehr umfangreich, sodass diese nicht auf einen Blick abgeschätzt werden können.
Höhe von Baunebenkosten
Der Anteil der Baunebenkosten vom Gesamtprojekt kann prozentual in etwa ermittelt werden. Für die Grunderwerbssteuer sind beispielsweise 3,4 bis 4,5 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks Baunebenkosten.
Die Baunebenkosten für die Erteilung der Baugenehmigung liegen bei ungefähr 0,3 Prozent bis 0,7 Prozent der kompletten Bausumme. Für die Vermessung, die Versicherungen, das verbrauchte Bauwasser und den elektrischen Strom machen ebenfalls einen großen Teil der Baunebenkosten aus. Für die Erschließung des Grundstücks hinsichtlich Kanalisation, Telefon, Internet, Strom und Wasser, für den Innenausbau, das Malern, das Verlegen des Fußbodens, den Aufbau von Garagen oder Carport, das Einrichten der Heizungsanlage und weitere Maßnahmen an den Aussenanlagen fallen nochmals Kosten an.
Je nach Lage sind teilweise Bäume zu fällen, ist ausgehobenes Erdreich ab zu fahren und Altmüll umweltgerecht zu entsorgen, was die Baunebenkosten wiederum erhöht.
Die Honorare für die Architekten und die Prokjektleitungen machen ungefähr 15 Prozent der Baunebenkosten aus. Maklerprovisionen liegen in Abhängigkeit von der Lage und vom Kaufpreis zwischen 3 Prozent und 7 Prozent. Prüfstatiker, Vermessungsprofis und Bodengutachter verlangen insgesamt etwa 8.000 Euro. Die Notarkosten und die Ausgaben für den Grundbucheintrag belaufen sich auf schätzungsweise 1,5 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks. Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis des Grundstücks und von der Region bestimmt. Üblich sind Kosten zwischen 3,4 Prozent bis 6,6 Prozent vom Grundstückskaufpreis.
Nur durch eine präzise und vollständige Erfassung aller finanziellen Ausgaben lassen sich die endgültigen Baunebenkosten so genau wie möglich darstellen. Typisch für Baunebenkosten ist, dass diese bereits von Baubeginn an in jedem einzelnen Bauabschnitt auftreten. Sogar nach Abschluss des Hausbaus sind Baunebenkosten nicht auszuschließen.