Wertermittlung

Die Wertermittlung stellt für die Banken einen wichtigen Faktor bei der Kreditvergabe dar. Innerhalb der Wertermittlung werden sowohl der Verkehrswert, als auch der Beleihungswert eines Grundstückes ermittelt. Beim Verkehrswert, der auf den Stichtag bezogen, ermittelt wird, handelt es sich um den Wert, den die Immobilie aktuell auf dem Markt bei einem Verkauf bringen würde. Damit wird überprüft, ob sich der Kaufpreis rechtfertigen lässt. Der Beleihungswert hingegen muss längerfristig berechnet werden, wobei ein Sicherheitsabschlag vorzunehmen ist, um die schwankenden Preise, die am Markt erzielt werden können, zu ermitteln. Dies ist nötig, da die Immobilie über viele Jahre als Kreditsicherheit genutzt wird. Bei den Renditeobjekten erfolgt die Wertermittlung anhand des Ertragswerts, wobei die nachhaltig zu erzielenden Erträge aus Mieten und ähnlichem zugrunde gelegt werden.

Die Ermittlung eines Marktwertes, eines Verkehrswertes oder auch eines Beleihungswertes unterschiedlicher Wirtschaftsgüter wird als Wertermittlung bezeichnet. Im Gegensatz zum Preis wird bei der Wertermittlung aber eine reale Tauschaktion zwischen zwei realen Marktteilnehmern zugrunde gelegt und somit ist hier die Preisvorstellung von Marktteilnehmern für die Wertermittlung des Gutes zuständig.

Gern wird bei dieser Wertermittlung außerhalb von Preisermittlungen dann auch vom objektiveren Preis für ein Gut gesprochen und so können sich zwischen dem Preis, der subjektiv beeinflusst wird und der Wertermittlung starke Abweichungen ergeben, was letztlich heißt, dass der Wert einer Ware ihrem Preis in keiner Weise entsprechen muss. Mittels standardisierter Verfahren wird regelmäßig versucht, eine Wertermittlung objektiv zu gestalten. Der Verkehrswert oder auch Marktwert von Immobilien ist ein Beispiel für die Wertermittlung in diesem Bereich, der dann subjektive Einflüsse für die Bestimmung der Werte von Immobilien nach Möglichkeit völlig ausschalten soll.

Die Wertermittlung spielt bei einer Immobilie eine bedeutende Rolle. Egal, ob die Immobilie verkauft oder umgebaut werden soll, die Wertermittlung ist ein wichtiger Faktor. Auch aus Versicherungsgründen kann es notwendig sein eine Wertermittlung durchzuführen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine Immobilie handelt, die zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, eine Eigentumswohnung oder ein Haus, die Wertermittlung kann in allen Fällen den Wert der Immobilie verdeutlichen. Die Wertermittlung wird mit verschiedenen Verfahren durchgeführt. Alle drei Verfahren sind in Deutschland anerkannt und dienen heute dazu den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Die Wertermittlung einer Immobilie

Zur Wertermittlung gibt es in Deutschland drei nachfolgend näher erläuterte Verfahren, die angewendet werden können.

1. Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das Verfahren, das in Deutschland in den meisten Fällen zur Anwendung kommt. Hierbei handelt es sich um eine präzise Methode, um den Wert eines Grundstücks und der Immobilie festzustellen. Im Grunde sagt man, die Immobilie und das Grundstück sind so viel Wert wie andere dafür bereit sind zu bezahlen. Grundsätzlich spielen die Herstellungskosten einer Immobilie beim Wert eine große Rolle, aber wenn die Nachfrage nach der Immobilie gering ist, dann sind auch die Herstellungskosten keine Marge, an welcher der Wert berechnet werden kann. Ein Wert ist nur vorhanden, wenn auch Käufer vorhanden sind, die das Grundstück samt Immobilie kaufen wollen. Das Vergleichswertverfahren bietet die Möglichkeit, festzustellen, wie viel Wert die Immobilie hat, indem sie andere Immobilien in gleicher Bauweise miteinander vergleicht. Somit handelt es sich um einen Vergleichswert. Bei dem Vergleich der Immobilien spielen einige Faktoren eine wichtige Rolle. Dazu gehören Faktoren rund um das Grundstück und die Immobilie.

Faktoren des Grundstücks
Zu den Faktoren für das Grundstücks zählen:

• die Lage
• die Art der baulichen Nutzung
• die Bodenbeschaffenheit
• die Größe
• die Grundstücksgestaltung und -ausrichtung
• der Erschließungszustand

Faktoren für die Immobilie
Zu den Faktoren für die Immobilie zählen:

• die Gebäudeart
• die Bauweise
• die Größe
• die Gestaltung
• die Qualität der Ausstattung
• die Restnutzungsdauer
• der bauliche Zustand des Gebäudes
• der energetische Zustand des Gebäudes
• der Ertrag durch die Vermietung (nur bei Mietobjekten)

Anhand der Faktoren für Grundstück und Immobilie kann ein Experte für eine gute Wertermittlung sorgen.

2. Das Sachwertverfahren

Ein weiteres Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie stellt das Sachwertverfahren dar. Das Sachwertverfahren ist viel komplexer als das Vergleichswertverfahren. Für die Wertermittlung für eine Wohnung oder ein Haus kann das Sachwertverfahren nur eingeschränkt verwendet werden. Die Grundlage für den Sachwert einer Immobilie wird von drei Komponenten bestimmt:

• der Bodenrichtwert
• die Herstellungskosten der baulichen Anlagen
• die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Der Bodenrichtwert ist die Grundlage des Sachwertverfahrens. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Der Gutachter richtet sich bei den Herstellungskosten nach der Art des Hauses und der Qualität der einzelnen Bauteile. Dabei spielt es nicht nur eine Rolle, ob das Haus einen Keller oder einen Dachboden hat, sondern auch welche Sanitäranlagen, Heizungen und Fußböden verbaut wurden. Alle diese Faktoren zusammen ergeben die Herstellungskosten. Dazu kommen dann noch die Kosten für die Außenanlagen von Garagen bis hin zu den Gartenhäuschen. Aber auch Schuppen und Carports zählen dazu. Alle einzelnen Faktoren zusammen ergeben den Sachwert einer Immobilie.

3. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel immer dann zum Tragen, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die zur Vermietung genutzt werden soll. Dabei wird von einem Experten ermittelt, welchen Ertrag die Immobilie über viele Jahre einbringen kann oder soll. Zur Ermittlung des Ertragswertes gibt es mehrere Faktoren, die beachtet werden müssen. Dazu gehören:

• der Bodenwert
• der Liegenschaftszinssatz
• die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
• die Vervielfältiger
• die baulichen Umstände

All die einzelnen Faktoren müssen zusammengefasst werden. Dazu ist nur ein Sachverständiger in der Lage, der für die Erstellung des Ertragswertverfahrens eine gewisse Zeit braucht. Anschließend wird mit Hilfe einer festgelegten Formel der Ertragswert ermittelt. Der endgültige Ertragswert ist dann meist auch der Verkaufs- oder Kaufpreis der Immobilie.

Die Kosten für eine Wertermittlung

Eine Wertermittlung ist mit hohen Kosten verbunden. Grundsätzlich sind die Kosten mit dem Sachverständigen selbst zu vereinbaren, denn jeder Sachverständige hat einen anderen Preis. Es gibt sogar Gutachter, die einen festen Stundensatz berechnen. Allerdings besteht auch die Möglichkeit mit dem Gutachter einen Festpreis zu vereinbaren, damit er eine Wertermittlung macht. Die Kosten für den Gutachter sind also recht unterschiedlich und können nicht pauschalisiert werden. Im Grunde kann man aber sagen, dass die Kosten sich auch anhand der Immobilie festlegen lassen. Große Immobilien sind wesentlich kostenintensiver als eine kleine Immobilie. Das liegt einfach daran, dass bei einer großen Immobilie mehr Faktoren zu berücksichtigen sind. Die Kosten einer Wertermittlung belaufen sich also immer nach dem Arbeitsaufwand des Gutachters. Auch das Wertermittlungsverfahren spielt bei den Kosten eine große Rolle. Das Vergleichswertverfahren ist unter den drei Verfahren das einfachste und kostengünstigste Verfahren. Danach folgt das Sachwertverfahren und am kostenintensivsten ist das Ertragswertverfahren. Die Entscheidung liegt also eindeutig bei dem Auftraggeber.

Wer macht die Wertermittlung?

Die Wertermittlung bei einer Immobilie wird in der Regel von einem Sachverständigen oder einem Gutachter durchgeführt. In jeder Stadt gibt es Gutachter, die sich auf die Wertermittlung von Immobilien festgelegt haben. Es gibt die freien Gutachter, aber auch die öffentlich bestellten Sachverständigen, die in der Regel von Banken beauftragt werden. Die freien Gutachter werden meist von den Besitzern der Immobilie beauftragt. Sie sind meist kostengünstiger wie ein öffentlich bestellter Sachverständige.

Die Notwendigkeit einer Wertermittlung

Die Erstellung einer Wertermittlung hat viele Gründe. Gerade beim Kauf eines Hauses spielt die Wertermittlung eine bedeutende Rolle. In der Regel wird für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung notwendig. Die Finanzierung wird von der Bank gemacht, die aber zuerst wissen will, wie viel Wert die Immobilie eigentlich hat. In dem Fall verlangt die Bank eine Wertermittlung, um eine Sicherheit zu haben. Sie lässt sich ins Grundbuch als Hauptschuldner eintragen, um alle Recht auf ihrer Seite zu haben. Auch bei einem Verkauf spielt die Wertermittlung eine wichtige Rolle. Für den Verkauf muss ein realistischer Verkaufspreis angesetzt werden. Die meisten Hausbesitzer haben allerdings keine wirkliche Ahnung und müssen einen Fachmann ins Boot holen. Er bestimmt den Wert der Immobilie und gibt den Verkaufswert preis.