Betriebskosten

Unter dem Begriff der Nebenkosten werden alle Ausgaben zusammengefasst, die dem Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks laufend entstehen. Besondere Betonung liegt auf dem fortwährenden und wiederholten Auftreten der einzelnen Rechnungsposten, wie Energiekosten oder Abwasser. Die Betriebskosten sind formal vom Vermieter zu tragen. Aber in der Regel werden in dem mit einem Mieter ausgehandelten Vertrag Klauseln vereinbart, in denen die Erstattung der Nebenkosten geregelt wird. Die Betriebskosten können in Form einer festen Pauschale oder als Vorauszahlung an den Vermieter ausgezahlt werden.

Jede Immobilie verfügt über Betriebskosten. Darunter sind die regelmäßigen Zahlungen zu verstehen, die dafür aufgewendet werden müssen, um den Unterhalt der Immobilie zu sichern. Zum Beispiel können diese Zahlungen für Straßenreinigung, Gartenpflege, Stromkosten, Versicherungen und Müllabfuhr sein. Ebenso Kosten für die Instandhaltungskosten, die etwa dann entstehen, wenn Glühbirnen ersetz werden müssen oder Lampen oder andere Dinge am Haus repariert werden müssen. Also einfach und kurz gesagt sind bei den Betriebskosten alle Kosten und Zahlungen gemeint, die dazu dienen, eine Immobilie in Schuss zu halten.

Die Betriebskosten werden meist als zweite Miete bezeichnet und sind auch unter dem Namen Nebenkosten bekannt. Grundsätzlich wird immer zwischen den kalten und warmen Betriebskosten entschieden. Das bedeutet, bei den kalten Betriebskosten sind die laufenden Kosten enthalten, die ohne Heizung und Warmwasser entstehen. Anders sind die warmen Betriebskosten. Hier handelt es sich um die laufenden Kosten inklusive Heizung und Warmwasser. In der Betriebskostenverordnung §1 sind alle Informationen zu den Betriebskosten enthalten.

Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)
§ 1 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Betriebskosten auf den Mieter umlegen

Grundsätzlich werden die meisten Betriebskosten auf die Mieter umgelegt, aber das darf nicht bei allen Kosten der Fall sein. Nur bestimmte Kosten dürfen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören:

• die Grundsteuer
• die Müllabfuhr
• die Gebäudereinigung
• der Hausmeister
• die Gartenpflege
• einige Versicherungen
• warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
• ein Aufzug
• die Beleuchtungskosten
• Antenne oder Kabelanschluss
• eventuell vorhandener Waschraum

Es gibt aber auch Kosten, für die der Mieter nicht zuständig ist. Dazu gehören:

• Instandhaltung
• Reparaturen
• Verwaltungsarbeit

Damit die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, müssen diese auf jeden Fall richtig deklariert sein.

Betriebskosten mit Verteilerschlüssel umlegen

Damit die Betriebskosten an den Vermieter richtig umgelegt werden können gibt es vier verschiedene Verteilerschlüssel, die der Vermieter nutzen kann.

1. Verbrauch
2. Wohnfläche
3. Personenanzahl
4. Wohneinheit

Schon bei Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter sich entscheiden, welche Art des Verteilerschlüssels er sich aussucht.

Betriebskosten nach Verbrauch umlegen

Die erste Möglichkeit ist die Betriebskosten anhand des Verbrauchs an den Mieter zu übergeben. Diese Möglichkeit kann allerdings nur bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werden. Das gilt in erster Linie für den Wasserverbrauch. In jeder Mietwohnung befindet sich ein eigener Wasserzähler und somit kann der Vermieter den Verbrauch jeder einzelnen Mietpartei bestimmen. Aber auch bei Fahrstuhlkosten ist diese Abrechnungsart durchaus möglich. Durch Fahrstuhlkarten kann der Vermieter den Kostenanteil eines jeden Mieters genau nachhalten und somit in Rechnung stellen. Zwar bedeutet das einen Mehraufwand des Vermieters, aber damit hat der Mieter nichts zu tun. Damit die Betriebskosten nach Verbrauch rechtswirksam sind, muss eine genaue Kostenaufstellung eingereicht werden. Eine Verbrauchsschätzung ist laut dem Gesetz nicht rechtskräftig.

Betriebskosten nach Wohnfläche

Die zweite Möglichkeit des Verteilerschlüssels ist das Verteilen der Betriebskosten anhand der Wohnfläche. Diese Art des Verteilerschlüssels ist eine der gängigsten und bekanntesten Varianten und wird vom Gesetz als herkömmlich bezeichnet. Der Verteilerschlüssel kann für alle kalten Betriebskosten verwendet werden. Dazu muss der Vermieter zuerst die Gesamtwohnfläche aller Mietwohnungen haben, um die Betriebskosten entsprechend aufteilen zu können. Die Gesamtfläche beträgt bei der Rechnung 100%. Nun werden die 100% durch die einzelnen Quadratmeter der Wohnungen geteilt, um auf die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohnungen zu gelangen und die Betriebskosten ordentlich festlegen zu können.

Beispiel:

Der Vermieter besitzt eine Immobilie, die eine gesamte Wohnfläche von 260 Quadratmeter aufweist. Die einzelnen Wohnungen sind unterschiedlich groß. So gibt es eine Wohnung, die hat 60 Quadratmeter und eine weitere Wohnung hat 90 Quadratmeter. Bei der kleineren Wohnung legt der Vermieter nach dem Verhältnis 60 zu 260 um und bei der größeren Wohnung mit 90 zu 260.

Der Vorteil der Betriebskosten nach Wohnfläche ist die sehr leichte Berechnung. Aber es kommt auch oft zu Problemen, denn eine Seniorin, die in einer großen Altbauwohnung lebt, zahlt mehr Betriebskosten nach diesem Schlüssel als eine Familie, die in einer wesentlich kleineren Wohnung lebt. Diese Ungenauigkeiten werden vom Gesetzgeber allerdings in Kauf genommen.

Betriebskosten nach Personenzahl

Der Verteilerschlüssel Betriebskosten nach Personenanzahl bietet sich für die kalten Nebenkosten an. Mit ihm können die Betriebskosten pro Person ausgerechnet werden. Dazu muss der Vermieter wissen, wie viele Personen in jeder seiner Mietwohnungen leben. In Wohnung 1 leben sechs Personen, in Wohnung 2 leben zwei Personen und in der dritten und vierten Wohnung jeweils vier Personen. Somit kommt der Vermieter auf eine Personenzahl von 16. Die gesamten Betriebskosten werden als immer durch 16 Personen geteilt und dann auf die Wohnungen umgeschrieben. Somit entsteht immer ein Verhältnis zu 16, da es sich um 16 Personen handelt. Dieser Verteilerschlüssel ist eine sehr gute Idee und Vermieter und Mieter kommen mit ihm sehr gut zurecht. Im Grunde ist klar, dass ein Haushalt, der nur zwei Personen beherbergt wesentlich weniger Betriebskosten verursachen wird als eine Familie mit vier Kindern. Nicht nur die Müllmengen sind komplett unterschiedlich, auch die Nutzung des Flurlichts, die Nutzung der Waschküche und natürlich auch das Wasser wird anders verwendet. Um nach diesem Verteilerschlüssel die Betriebskosten verteilen zu können, reicht eine Einsicht beim Einwohnermeldeamt nicht aus. Regelmäßige Kontrolle ist die einzige Möglichkeit, um die tatsächlich Anzahl der Personen in den einzelnen Wohnungen festzustellen.

Betriebskosten nach Wohneinheit

Der letzte Verteilerschlüssel sind die Betriebskosten nach Wohneinheit. Dabei kann der Vermieter die Betriebskosten einfach durch die einzelnen Wohnungen im Haus aufteilen. Die Betriebskosten werden durch die vorhandenen Wohnungen geteilt, egal wie groß oder wie bewohnt sie sind. Das ist der einfachste Verteilerschlüssel, denn bei einem Haus mit vier Wohnungen muss jeder Mieter ¼ der Betriebskosten zahlen. Der Vermieter spart sich einen hohen Verwaltungsaufwand. Allerdings lohnt sich der Verteilerschlüssel nach Wohneinheit nur für Vermieter, deren Wohnungen beinah gleich groß sind und mit fast der gleichen Personenzahl bewohnt werden. Ansonsten wird es mit den Mietern zu großen Problemen kommen.