Erbbaurecht

Das Erbbaurecht stellt ein dingliches Recht dar und stammt aus dem Jahre 1919. Wer ein Erbbaurecht besitzt, hat die Befugnis ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten. In der Regel wird ein Erbbaurecht für mindestens 30 und höchstens 99 Jahre bestellt. Eingetragen wird das Erbbaurecht im Grundbuch in der Abteilung zwei. In den allermeisten Fällen werden solche Grundstücke für die Nutzung an Gemeinden, Städte oder Kirchen vergeben. Für diese Nutzung haben diese an den Eigentümer des Grundstückes allerdings einen jährlichen Erbbauzins an den Vertragspartner zu bezahlen, der in der Regel zwischen 3% und 5 % des aktuell geltenden Grundstückswertes liegt.

Mit dem Erbbaurecht wird ein zeitlich begrenztes Recht definiert, welches es ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder die Immobilie auf dem Grundstück zu nutzen. Im Rechtsverkehr behandelt man dieses, wie das Recht an einem Grundstück. Im Erbbaurecht werden die Grundstücke in der Regel von Kirchen oder Gemeinden vergeben, welche sowohl eine öffentliche als auch private Institution sein können. Die Grundlage eines Vertrages nach dem Erbbraurecht ist, dass dieser in der Regel zwischen 30 und 99 Jahre andauert bzw. somit für eine befristete Dauer abgeschlossen wird. Im Grundbuch wird das Erbbaurecht in die so genannte Abteilung II eingetragen und steht ausschließlich an der ersten Rangstelle.

Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, ermöglicht es ein Haus auf einem fremden Grundstück zu errichten oder die dort bestehende Immobilie zu nutzen. Ein Grundstückseigentümer stellt hierbei gegen Erhebung eines Erbbauzins Baugrund zur Verfügung. Normalerweise wird der Zins, ca. 3-5% vom Grundstückswert, jährlich an den Eigentümer entrichtet. Die Laufzeit beträgt bei privaten Verträgen zwischen 75 und 99 Jahre und bei gewerblichen Verträgen 40 bis 50 Jahre. Anbieter solcher Erbbaurechte sind oftmals Kirchen oder Gemeinden. Die auf einem Erbbaurecht belasteten Grundstück errichtete Immobilie kann belastet, vererbt aber auch verkauft werden. Ist die Laufzeit des Erbbaurechtes verstrichen, so kann entweder ein neuer Vertrag ausgehandelt werden oder der Pächter erhält, entsprechend dem Wert der errichteten Immobilie, das Geld ausbezahlt.

Mit Hilfe des Erbbaurechts kann in Deutschland eine Person das Recht haben, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dazu muss der sogenannte Erbbauzins bezahlt werden. Das Erbbaurecht ist im ErbbauRG § 1 Abs. 1 festgehalten.

§ 1 ErbauRG

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).
(2) Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(3) Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist unzulässig.
(4) 1 Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. 2 Auf eine Vereinbarung, durch die sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht aufzugeben und seine Löschung im Grundbuch zu bewilligen, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.

Im Grunde handelt es sich bei dem Erbbaurecht aus der Sicht des Grundstückeigentümers um ein dingliches Recht, dass zu einer starken Belastung werden kann. Der Eigentümer ist der Erbbaurechtsgeber. Das Erbbaurecht wird durch den Erbbaurechtsvertrag festgelegt, der zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberichtigen abgeschlossen wird. Nachdem der Vertrag zwischen den beiden Parteien abgeschlossen ist, müssen die vereinbarten Details ins Grundbuch eingetragen werden. Im Prinzip wird das Erbbaurecht genaue wie ein Grundstück behandelt und wird als grundstücksgleiches Recht gesehen. Ein Grundstück kann in der Regel verkauft, vererbt oder belastet werden. Das ist auch beim Erbbaurecht der Fall. In der Regel kommen die Grundschuld oder die Hypothek zum Tragen. Allein aus diesem Grund wird das Erbbaurecht auch ins Grundbuch eingetragen. Dafür ist ein eigenes Grundbuchblatt vorgesehen, das auch als Erbbaugrundbuch bezeichnet wird. Alle Veräußerungen, der Versuch des Vererbens oder eine Belastung müssen immer von dem Grundstückseigentümer abgesegnet werden. Auch bauliche Erweiterungen sind nur mit der Grundeigentümerzustimmung möglich, solange das im Erbbaurechtsvertrag festgehalten wurde.

Als gesetzliche Grundlage gilt das Erbbaugesetz, das auch als Gesetz über das Erbbaurecht bezeichnet wird. Am 15 Januar 1919 wurde das Gesetz in der gültigen Fassung zusammengestellt. Erst im Jahr 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung in das Erbbaurechtsgesetz umbenannt. Allerdings waren mit der Umbenennung keine inhaltlichen Änderung gegeben.

Das Erlöschen des Erbbaurechts

Nach Ablauf der vereinbarten und schriftlich festgehaltenen Zeit erlischt das Erbbaurecht. Die errichteten Gebäude, die sich zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstück befinden, müssen nicht abgerissen oder anderweitig entfernt werden. Für das Gebäude bekommt der Erbbauberechtige eine Vergütung, die dem Wert des Gebäudes entspricht. Das ist im § 27 ErbbauRG festgelegt.

Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG)
§ 27

(1) Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.
(2) Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so muß die Entschädigung mindestens zwei Dritteile des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.
(3) Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung dadurch abwenden, daß er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.
(4) Vor Eintritt der Fälligkeit kann der Anspruch auf Entschädigung nicht abgetreten werden.

Der Erbbauberechtigte ist in jedem Fall der Eigentümer des Gebäudes, nur nicht des Grundstücks. Sobald das Erbbaurecht erlischt wird das Gebäude automatisch zu einem Bestandteil des Grundstücks und dann wird der Eigentümer des Grundstücks auch zum Eigentümer des Gebäudes. Das Erbbaurecht sorgt aber für eine Ausnahmeregelung und somit bleibt der Erbbauberechtigte immer der Eigentümer des Gebäudes bis der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigten auszahlt.

Das Erbbaurecht und das Grundbuch

Dokumentiert wird das Erbbaurecht in zwei Grundbüchern, einmal im Grundbuch des belasteten Grundstücks, dem sogenannten Grundstücksbuch und im Grundbuch vom Amt, das für das Erbbaurecht geführt wird.

1. Das Grundbuchblatt wird extra für das grundstücksgleiche Recht angelegt. Das Erbbaurecht wird im Grundstücksbuch in die Abteilung II eingetragen. Grundsätzlich wird das Erbbaurecht immer an erster Rangstelle eingetragen und die Rangstelle darf auch nicht verändert werden. Die erste Rangstelle im Grundbuch soll sicher stellen, dass auch bei einer Zwangsversteigerung das Erbbaurecht bestehen bleibt. Eine Änderung ist nur möglich, wenn die Rechte des vorhandenen Erbbaurechts nicht gefährdet werden. Allerdings muss die Nichtgefährdung mit einem Unschädlichkeitszeugnis nachgewiesen werden.
2. Das zweite Grundbuch, das Erbbaugrundbuch muss immer extra angelegt werden. Aufgebaut ist das Erbbaugrundbuch genau wie ein normales Grundbuch auch. Der Erbbauvertrag befindet sich im Bestandsverzeichnis und dort wird nicht nur das belastete Grundstück, sondern auch der eigentliche Eigentümer genannt. In der ersten Abteilung wird dann der Erbbauberechtigte genannt. In der zweiten Abteilung werden Erbbauzins und alle anderen Rechte und Belastungen eingetragen, die einzige Ausnahme stellt das Grundpfandrecht dar. Dazu bietet sich die dritte Abteilung an. Hier werden alle Grundpfandrechte festgehalten, die auf dem Erbbaurecht lasten.

Die Gründe für das Erbbaurecht

Bei der Einführung des Erbbaurechts gab es einen entscheidenden Grund, denn durch dessen Einführung sollte der Wohnungsbau gefördert werden. Gerade die finanziell schwächeren Bevölkerungsschichten konnten es sich kaum leisten einen Hausbau zu finanzieren. Damit auch sie die Möglichkeit zum Bauen hatten, wurde das Erbbaurecht in Angriff genommen, um Grundstücke zu generieren. Praktisch gesehen wurde das Erbbaurecht aber meist von Eigentümern angewendet, die sehr große Grundstücksflächen besitzen. Die Grundstücke sollten bebaut werden, aber das Grundvermögen bleibt trotzdem erhalten. Heute werden die Erbbaurechte eigentlich eher von Stiftungen, Kirchen und Kommunen vergeben. Privatpersonen bietet das Erbbaurecht in der Regel eher selten an. Aber trotzdem gibt es keine rechtliche Festlegung, dass ein Grundstückseigentümer kein Recht hat das Erbbaurecht anzuwenden.

In einigen Fällen bieten Städte und Gemeinden das Erbbaurecht für gemeinnützige Vereine an. Sie bieten somit die Möglichkeit, dass der Verein ein Vereinsheim oder ähnliches bauen kann, ohne dass der Verein ein sehr hohes finanzielles Risiko eingehen muss, um ein Grundstück zu kaufen. Der Grundstückseigentümer kann allerdings immer bestimmen, welche Art von Bau auf dem Grundstück entstehen darf. Sobald der Erbbauberechtigte gegen den Vertrag handelt, dann fällt das Grundstück mit sofortiger Wirkung wieder an den Eigentümer das wird als Heimfall bezeichnet.