Grundstückskaufvertrag

Um zu verstehen, was ein Grundstückskaufvertrag ist und was bei diesem Kaufvertrag alles zu beachten ist, wird die Definition dieses Begriffes erklärt:

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Um ein Grundstück sein eigen zu nennen, bedarf es in rechtlicher Form ein Grundbucheintrag. In diesem Grundbuch wurde das betroffene Grundstück oder eine weiträumige Fläche unter einer dazugehörigen Grundbuchnummer gebucht. Dieser Buchungseintrag besagt, dass die Parzelle, das Grundstück oder Flurstücke in dem Grundbuch niederlegt wurde. Um diesen Grundbucheintrag zu erwirken, muss eine notarielle Form des Grundstückskaufvertrages vorliegen, ohne die diese Grundbucheintragung nicht stattfinden kann. Das Ausfertigen eines Grundstückkaufvertrages unterliegt gesetzlichen Regelungen. Das Regelwerk findet sich unter verschiedenen Paragraphen, dessen Quellen unter folgenden Gesetzesbüchern zu finden sind:

• § 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag
• § 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Auflassung
• § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Verträge über Grundstücke
• §§ 8-16 Beurkundungsgesetz (BeurKG) – Niederschrift
• §§ 17-20 Beurkundungsgesetz (BeurKG) – Notarielle Prüfungs- und Belehrungspflichten
• §§ 140ff Kostenordnung (KostO)

Die Vereinbarung beider Parteien, sowohl Grundstückseigentümer als auch Grundstückskäufer, müssen sich an die gesetzlichen Vorgaben halten, wobei zu erwähnen ist, dass der Grundstückskaufvertrag erst durch die Anwesenheit und die Beglaubigung, sowie auch die Rechtsbelehrung durch einen Notar an Gültigkeit gewinnt.

Wie ein Grundstückskaufvertrag rechtswirksam wird

Der Weg bis zu einem Grundstückskaufvertrag bedarf einiger Vorarbeit. Aktuell bewegt sich der Immobilienmarkt durch den Niedrigzins in einer konjunkturellen Hochphase. Das Interesse an Grundstücken hat den ähnlichen Höchststand erreicht wie 2016. Der Niedrigzins beschert somit nicht nur den Grundstücksinteressenten eine ansprechende Finanzierung des Grundstücks, sondern bedeutet auch eine Negativauswirkung. Durch das gestiegene Interesse wird der Grundstückspreis negativ beeinflusst, zumindest im Sinne für die Käufer. Der Grundstückspreis ist vehement gestiegen, wodurch kostengünstige Grundstücke immer schwerer zu finden sind. Wurde ein passendes Grundstück mit einem ansprechenden Preis gefunden, folgen weitere Schritte, die schlussendlich in einem Grundstückskaufvertrag und damit zusammenhängend in einem Grundbucheintrag enden.

Um einem Grundstückskaufvertrag seine rechtliche Wirksamkeit zu verleihen, bedarf es dem Hinzuziehen eines Notars. Anhand der Paragraphen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, dem Beurkundungsgesetz und der Kostenordnung wird bei der Verhandlung der Vertragspartner in Gegenwart des Notars eine Einigung erzielt, die vom Notar dahingehend in einer Niederschrift festgehalten wird. Durch die Unterschriften durch die Vertragspartner und nur zusätzlich durch den Notar erhält der Grundstückskaufvertrag seine rechtliche Wirksamkeit.

Wie ein Grundstückskaufvertrag aufgebaut sein muss

Der Grundstückskaufvertrag unterliegt einer festen Regelung, was dem Aufbau des Vertrags betrifft. Hier ähneln sich die Formblätter im Wesentlichen. Dieser Aufbau des Grundstückskaufvertrag ist notwendig, um eine rechtliche Bindung zu erreichen. In folgenden Punkten wird aufgezeigt, wie sich der Aufbau gliedert:

• Wie jeder Vertrag sind zu Beginn die Vertragsparteien aufgeführt
• Wer ist zum Zeitpunkt vor dem Vertragsschluss im Grundbuch eingetragen
• Ist das Grundstück belastet (Hypothek)
• Genaue Beschreibung des Verkaufsobjektes (Sachstand)
• Vereinbarung über den Verkauf
• Vereinbarung über den Eigentumsübergang
• Kaufpreis
• Kaufpreisfälligkeit
• Übrige Vereinbarungen oder Anmerkungen, die das Grundstück betreffen

Anhand dieser Vertragsform kann ein Verkauf des Grundstücks unter notarieller Aufsicht stattfinden. Das Fehlen eines Vertragsbestandteiles kann dazu führen, dass der Kaufvertrag seine rechtliche Wirksamkeit verliert und somit nichtig für beide Parteien ist.

Welche Kriterien zur Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages führen

Verträge und deren Gestaltung unterliegen einer rechtlichen Form. Diese Formgebung ist für Verkäufe jeglicher Art bindend. Für den Verkauf von Grundstücken liegt bei den Notaren ein einheitlicher Kaufvertrag vor, dessen rechtlich ordnungsgemäße Behandlung durchzuführen ist. Wird ein Grundstückskaufvertrag in einem Punkt nicht der gesetzlichen Vorgabe entsprochen, ist der Vertrag nichtig.

Eine Nichtigkeit liegt ebenfalls vor, wenn durch eine Vertragspartei eine Benachteiligung nachgewiesen werden kann. Dies kann zum Beispiel ein bestehender Pachtvertrag für eine dritte Partei sein, dessen Existenz während des Vertragsabschlusses nicht bekannt war und ein weiterbestehen dieses Pachtvertrags bereits vor Vertragsabschluss nicht im Sinne des Käufers war.

Ein Grundstückskaufvertrag und eine fehlende Auflassungserklärung führt ebenfalls zur Nichtigkeit dieses Vertrages. Eine nachträgliche Auflassungserklärung zum Grundstückskaufvertrag bewirkt keine automatisch rechtliche Wirksamkeit des Vertrages, da durch den Formfehler das gesamte Vertragswerk seine Rechtswirksamkeit verloren hat. Durch diesen Mangel kann dem Verkauf, beziehungsweise dem Kauf nicht entsprochen werden, wodurch auch kein Eintrag in das Grundbuch erfolgen wird.

Eine mündliche Absprache zum Verkauf des Grundstücks ohne schriftlich fixiertem, notariell beglaubigten Kaufvertrag ist bereits zu Beginn der mündlichen Verabredung nichtig.

Änderungen im Grundstückskaufvertrag

Änderungen im Grundstückskaufvertrag sind ohne notarieller Formgebung nicht zulässig. Um Änderungen zu erwirken, müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Ergeben sich nach Vertragsabschluss Abwicklungsschwierigkeiten, können Änderungen des Grundstückskaufvertrages diese Schwierigkeiten beheben.
• Die Auflassung muss erfolgt sein.
• Eine Änderung des Grundstückkaufvertrages darf keinen negativen Einfluss auf die Veräußerungs- oder Erwerbspflicht ausüben

Der Grundstückskaufvertrag und die Auflassung

Die Auflassung wird über das Auflassungsgesetz nach § 925 im Bürgerlichen Gesetzbuch klar definiert. Somit wird in dem Auflassungsgesetz die Übergabe eines Grundstücks oder einer Immobilie von einem Verkäufer an den Käufer beschrieben. Für eine rechtlich gültige Auflassung ist die zwingende Anwesenheit beider Parteien erforderlich, sowie eine notariell bestellte Person, beziehungsweise Institution. Ohne die Einhaltung dieser gesetzlichen Vorgaben gilt die Auflassung (Übergabe) als nicht erfolgt und der Kaufvertrag ist nichtig.

Der Grundstückskaufvertrag und die Vormerkung

Die Vormerkung ist ein Instrument zum Schutze des Käufers, die einer Erwerbshinderung vorbeugt. Die Vormerkung wird nach den Paragraphen 883 ff geregelt, und stellt dem Käufer durch diese gesetzliche Regelung ein Sicherungsmittel zur Verfügung. Die Auflassungserklärung wird über den Eintrag in das Grundbuch fixiert und somit öffentlich gemacht. Durch die Vormerkung erhält der Käufer eine Anwartschaft auf das Grundstück, was im Sinne des „Vollrechts“ behandelt wird. Dieser Vormerkung, oder auch Anwartschaft kann vom Eigentümer nicht mehr widersprochen werden. In folgenden Fällen kann eine Vormerkung zum Tragen kommen:

Das Grundstück wird an eine Person verkauft. Diese Person lässt sich das Grundstück im Grundbuch vormerken und erhält hierdurch das volle Recht an das Grundstück (Vollrecht). Der Grundstückseigentümer verkauft dasselbe Grundstück an eine weitere Person. Dieser Verkauf ist in dem Fall unwirksam. Obwohl der zweite Käufer einen Anspruch an den bisherigen Grundstückseigentümer besitzt, bleibt der Verkauf an den ersten Käufer durch die Vormerkung unberührt. Der zweite Käufer darf somit dem Verkauf an den ersten Käufer nicht widersprechen.