Die Grundschuldzweckserklärung ist eine Erklärung über die Grundschuld. Die Grundschuld dient bei Krediten für Immobilien dafür, dass die Bank als Kreditgeber abgesichert ist. Die Grundschuld wird im Grundbuch festgehalten und mit ihr hat die Bank die Möglichkeit, das Haus zu veräußern, wenn die monatlichen Forderungen nicht fristgerecht bezahlt werden. Dadurch kann die Bank dann ihre Forderungen decken. In der Erklärung werden alle Formalitäten rund um die Grundschuld schriftlich festgehalten. Somit wird mit der Grundschuldzweckserklärung das Haftungsrisiko geregelt. Im Grunde ist die Erklärung einfach ein Vertrag, der zusätzlich abgeschlossen wird.
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Unterschied zu einer Hypothek
Die Hypothek ist in der Regel meist an einen Kredit gekoppelt. Somit besteht sie eigentlich nur, solange der Kredit auch läuft. Ist der Kredit beglichen, also das Haus abbezahlt, dann erlischt auch die Hypothek komplett. Das ist bei der Grundschuld allerdings anders geregelt. Um eine Hypothek aufzunehmen ist keine Zweckserklärung notwendig.
Grundschuld bleibt bestehen
Die Grundschuld allerdings bleibt auch dann bestehen, wenn der Kredit in vollem Umfang abbezahlt ist. Das hat vor allen Dingen einen entscheidenden Vorteil, denn das abbezahlte Haus kann jederzeit mit einem neuen Darlehen belegt werden. Die Grundschuld muss nicht dafür erneuert werden, sondern bleibt einfach bestehen. Die Grundschuld wird mit einer Besicherung festgehalten. Die Höhe dieser Besicherung und auch die Bank also der Kreditgeber werden im Grundbuch eingetragen. Dabei kann die Grundschuld auch einfach übertragen werden oder für mehrere Forderungen verwendet werden. Das ist mit einer Hypothek nicht möglich.
Grundschuld und Forderung durch Zweckserklärung verknüpft
Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass nur eine Forderung oder eine bestimmte Schuld mit dem Grundpfandrecht verbunden wird. Dann wird das als Zweckserklärung bezeichnet. Also im Grunde wird das Grundpfandrecht dann nur für eine feste Forderung ermöglicht. Andere Schulden sind davon nicht betroffen. Sie ist also nur für einen festen Zweck bestimmt. Diese Erklärung wird zusammen mit der Grundschuld vereinbart, ist aber ein komplett separater Vertrag und wird zusätzlich abgeschlossen. Die Banken fordern diese Zweckserklärung in der Regel, haben dafür aber auch vorformulierte Verträge.
Interessen von beiden Seiten schützen
Die vorformulierten Verträge der Bank beinhalten viele Passage, die genau durchgelesen werden sollen. Natürlich versucht die Bank sich in alle Richtungen abzusichern und verlangt ein Schuldversprechen für alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten. Aber hier muss genau geschaut werden, denn das besagt, dass die Bank auch andere Vermögensgegenstände angreifen kann und sich das nicht nur auf das Haus und das Grundstück bezieht. Grundsätzlich sollte die Grundschuldzweckserklärung nur auf das Immobiliendarlehen beschränkt werden. Alle anderen Schuldanerkenntnisse müssen nicht unterschrieben werden. Zudem sind Passagen vorhanden, in denen mehrere Personen in Anspruch genommen werden können. Dabei handelt es sich meist um einen Miteigentümer oder die Ehefrau. Diese Passagen sollten unbedingt entfernt werden.
Grundschuldzweckserklärung nur für das Notwendigste
Die Bank versucht natürlich alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um an die offenen Forderungen zu kommen. Gerade wenn Geschwister ein Haus erben, soll eine Gesamtschuldnerschaft in der Erklärung festgehalten werden. Die Argumente der Bank sind meist auch stichhaltig. Sie behaupten, dass der Kreditnehmer auf keinen Fall mit dem Privatvermögen haften wird. Allerdings müssen solche Behauptungen immer in Vertragsform festgehalten werden. Die Zweckserklärung darf sich nicht auf eine Grundschuldurkunde erstrecken. Die Bank kann sonst jederzeit auf das Vermögen von allen Personen zugreifen und braucht dafür nicht vor Gericht zu ziehen und eine Klage anzustreben. In der Grundschuldzweckserklärung sollten also nur Personen und Komponenten stehen, die wirklich notwendig sind. Ein Darlehen und ein Kreditnehmer sind vollkommen ausreichend, auch wenn die Bank andere Fakten herausgibt.
Inhalte der Grundschuldzweckserklärung
Die Grundschuldzweckserklärung ist auch unter dem Begriff Sicherungsabrede bekannt. Wie oben schon erwähnt besitzen die Banken standardisierte Formulare, bei denen eigentlich nur noch eine Unterschrift fehlt. Es gibt zwei verschiedene Arten der Erklärung.
1. Die enge Fassung
Die enge Fassung der Erklärung beinhaltet ein konkretes Darlehen für die Immobilie. Sie enthält folgenden Passus:
„Die Grundschuld (en) nebst Zinsen und Nebenleistungen dient / dienen zur Sicherheit für alle Forderungen (Hauptschuld, Zinsen und Kosten) aus dem Darlehen Nr. xxx über xxx gegen xxx.“
2. Die weite Fassung
In der weiten Fassung befinden sich viel mehr Informationen und Festlegungen. Hier sind Absicherungen von bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüchen festgehalten. Dabei geht es um die gesamte Geschäftsbeziehung zwischen dem Kreditnehmer und der Bank. Diese Form wird auch als abstraktes Schuldanerkenntnis bezeichnet und ermöglicht der Bank einen Zugriff auf alle Vermögenswerte des Kreditnehmers. Es beschränkt sich nicht nur auf das Darlehen für die Immobilie, sondern auch auf das Privatvermögen. In der Regel ist der folgende Passus enthalten:
„Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die Abtretung der Rückgewähransprüche dienen der Sicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche, die der Bank mit ihren sämtlichen in- und ausländischen Geschäftsstellen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung gegen den Sicherungsgeber (Darlehensnehmer) zustehen. Hat der Sicherungsgeber die Haftung für die Verbindlichkeiten eines anderen Kunden der Bank übernommen (zum Beispiel als Bürge), so sichert die Grundschuld die aus der Haftungsübernahme folgende Schuld erst ab ihrer Fälligkeit.“
Banken und die weite Fassung
In der Regel verlangen viele Banken in erster Linie die weite Fassung. Das bedeutet für die Bank eine immens hohe Sicherheit. Aus Sicht der Bank ist die weite Fassung am sinnvollsten, aber auch der Sicht des Kreditnehmers ist die enge Fassung besser. Bei Nichtzahlung kann die Bank auf alle Vermögenswerte zugreifen, die ein Kreditnehmer hat. Dabei geht es nicht nur um das Privat Barvermögen, sondern auch auf andere Immobilien, Grundstücke und andere Vermögenswerte. Dazu zählen auch Fahrzeuge, Schmuck oder ähnliches. Im schlimmsten Fall wird auch das Vermögen des Ehepartners mit angegriffen, obwohl dieser nichts mit dem Darlehen zu tun hat. Hier gilt es besonders aufzupassen.
Grundschuldzweckserklärung prüfen lassen
Die beste und einfachste Möglichkeit, sich nicht in Schwierigkeiten zu bringen, ist eine genaue Überprüfung der Grundschuldzweckserklärung. Dazu bietet sich ein Anwalt an. Er kann den Vertrag vor der Unterschrift genau prüfen und Änderungen vorschlagen. Idealerweise kann der Anwalt auch direkt bei der Vertragsunterschrift anwesend sein, um die Passagen zu kontrollieren. Ansonsten kann die Bank um einen Aufschub gebeten werden, wenn der Vertrag mitgenommen werden soll. Das braucht aber ein wenig mehr Zeit und kann aufgrund der Zeit zu Problemen führen. Die beste Möglichkeit ist, den Anwalt direkt zur Unterzeichnung mitzunehmen.
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