Grundschuldbestellung

Was bedeutet Grundschuldbestellung?

Zum Zweck der Baufinanzierung wird in der Regel vom Kreditgeber eine Sicherheit für den Kredit verlangt. Der Bauherr tut dies üblicherweise in Form einer notariellen Urkunde, welche gleichzeitig eine Grundschuldbestellung ist. Somit gibt der Bauherr die formale Zustimmung zur Eintragung der Grundschuld, welche in die dritte Abteilung des Grundbuches in selbiges bedeutet. Sollte es der Fall sein, dass der Bauherr einen Zahlungspflichten nicht nachkommen kann, hat der Inhaber der Grundschuld die Möglichkeit, über eine Zwangsvollstreckung die Forderung einzuholen.

Wird ein Baudarlehen aufgenommen, so wird regelmäßig durch den Darlehensgeber auch eine Grundschuld zur Absicherung seiner Forderungen gegenüber dem Darlehensnehmer verlangt. Diese Grundschuld muss grundsätzlich beim Notar bestellt werden. Dieser wiederum setzt eine Urkunde auf, die so genannte Grundschuldbestellung. In der Grundschuldbestellung bestätigt der Eigentümer des Grundstücks sein Einverständnis mit der Eintragung der Grundschuld, also der Belastung seines Grundstücks durch eben diese. Außerdem gehört zu dieser Grundschuldbestellung, also der Urkunde auch noch der Antrag darauf, die Grundschuld ins Grundbuch einzutragen. Durch die Grundschuldbestellung, die vor dem Notar erfolgen muss, entstehen natürlich auch weitere Kosten für diesen. Diese Kosten werden in der Regel vom Darlehensnehmer getragen.

Die Grundschuldbestellung ist ein formal-rechtlicher Akt und die Zustimmung des Eigentümers, das betreffende Kaufobjekt mit einer Grundschuld zu belasten. Es handelt sich um ein dingliches Recht mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung, da der Kreditgeber im Wege der Zwangsvollstreckung bevorzugten Zugriff auf die Immobilie bekommt, sobald der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Diesen bevorzugten Zugriff vor allen weiteren Gläubigern auf die Immobilie bekommt der Kreditgeber jedoch nur mit einer Grundschuld 1. Ranges. Die Grundschuldbestellung ist für Kreditgeber eine Voraussetzung für die Kreditvergabe. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber den ersten Rang der Grundstücksbelastungen im Grundbuch der Immobilie erhält.

Sicherungsvertrag

Die Grundschuldbestellung ist Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und unterliegt gemäß § 305 BGB der gerichtlichen Inhaltskontrolle dieser allgemeinen Haftungsklauseln. Kreditgeber und Kreditnehmer erhalten eine Ausfertigung der Ausstellungsurkunde mit amtlichem Bestätigungsvermerk sowie einen Grundbuchauszug. Die Verbindung zwischen der Grundschuld, die lediglich besagt, dass die Immobilie bei Zahlungsausfällen zur Haftung herangezogen wird und dem Kreditgeber entsteht durch die notariell beglaubigte Urkunde der Grundschuldbestellung. Es handelt sich um einen Sicherungsvertrag als Zweckerklärung für Grundschulden, der dem Kreditgeber den persönlichen Anspruch trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Forderung garantiert. Damit besteht eine gesicherte Forderung.

Grundschuldbestellungsformular

Voraussetzung für die notarielle Beurkundung der Grundschuld ist das Grundschuldbestellungsformular, das durch den Kreditgeber ausgestellt und durch den Notar beurkundet und an das zuständige Grundbuchamt weitergegeben wird. Dort erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie. Dieses Formular bündelt die komplexen Vorschriften für die dingliche Grundstücksbelastung.

Ein flexibles Finanzierungsinstrument

Eine Grundschuldbestellung ist ein flexibles Instrument zur Fremdfinanzierung, denn sie wird zunächst einmal ohne Bindung an einen bestimmten Baukredit oder ein bestimmtes Hypothekendarlehen erstellt. Die Grundschuld, die nach der notariell beurkundeten Ausfertigung der Grundschuldbestellung erfolgt, kann für mehrere Kredite eingesetzt werden. Mit diesen Bedingungen ist die Grundschuldbestellung beziehungsweise die darauffolgende eingetragene Grundschuld flexibler als eine Hypothek, die ausschließlich in Verbindung mit einem bestimmten Kredit eingetragen wird.

Die Grundschuld (§§ 1191, 1192, 1120 i.V.m. § 94 BGB). gewährt dem Kreditgeber eine Vorzugsbehandlung, denn er erhält ein vorrangiges Verwertungsrecht der Immobilie vor weiteren Gläubigern. Sollte der Käufer über einen längeren Zeitraum nicht mehr in der Lage sein, den aufgenommenen Kredit zu bedienen, ist der Kreditgeber zur Veräußerung der Immobilie berechtigt. Die Immobilie wird versteigert und der Erlös zur Tilgung der ausstehenden Forderungen verwendet. Der Kreditgeber wird jedoch nicht Eigentümer der Immobilie, denn die Grundschuldbestellung und die anschließende Eintragung der Grundschuld erfolgen unabhängig von dem abgeschlossenen Kreditvertrag und der damit verbundenen Forderung.

Voraussetzung für die Kreditgewährung

Entsprechend dem deutschen Sachenrecht ist die Grundschuld ein dingliches Recht an einem Grundstück, das dem Gläubiger einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung durch den Eigentümer (§ 1147 BGB) garantiert sowie ein Sicherungsvertrag mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Vor der Eintragung ins Grundbuch der Immobilie muss diese Grundschuld bei dem Amtsgericht bestellt werden, in dessen Amtsbezirk sich die Immobilie befindet. Durch die notarielle Beurkundung erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Der Kreditnehmer haftet nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit seinem gesamten beweglichen Vermögen. Daher kommen Grundschuldbestellung und Grundschuld einem abstrakten Schuldanerkenntnis gleich. Aus diesem Grund und weil die Grundschuldbestellung beziehungsweise die Grundschuld unabhängig von einer bestimmten Forderung bestehen, wird dieses dingliche Recht auch als nicht-akzessorisches Recht bezeichnet. Durch die notarielle Beurkundung der Grundschuldbestellung befindet sich der Kreditgeber in der angenehmen Situation, auf ein zeit- und kostenintensives Gerichtsverfahren zu verzichten, da er durch die Eintragung der Grundschuld direkten Zugriff auf die Immobilie bekommt.

Wie hoch die Kosten für die Grundschuldbestellung ausfallen, hängt davon ab, ob es sich um eine Buch- oder Briefgrundschuld handelt und ob der Notar die Unterschrift des Bestellers lediglich beglaubigt (§ 45 KostO) oder zusätzlich die Erklärung beurkundet. Eine Beurkundung ist immer dann vorgeschrieben, wenn die Grundschuldbestellung eine persönliche Haftungsübernahme und die Unterwerfung in das Zwangsvollstreckungsverfahren beinhaltet (§ 36 KostO). Für die Unterschriftbeglaubigung fallen eine 2,5/10 Gebühr (maximal 130 €) des Kaufpreises an, für die Beurkundung eine 10/10 Gebühr.

Im Regelfall wird die Grundschuldbestellung zeitgleich mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages vorgenommen, denn der Kreditgeber zahlt die Finanzierungssumme erst nach erfolgter Grundschuldbestellung an den Käufer aus. Die zeitnahe Auszahlung der Kreditsumme ist wichtig, damit der Käufer seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer nachkommen kann. Diesbezügliche Verzögerungen setzen den Käufer in Verzug. Das ist nicht nur für den Verkäufer ärgerlich, da er nicht über das ihm zustehende Geld verfügen kann, sondern auch für den Käufer, der Verzugszinsen zahlen muss.

Zusammenfassung

Obwohl der Kreditgeber nicht Eigentümer der Immobilie ist, geben ihm die Grundschuldbestellung und die Eintragung der Grundstücksbelastung fast dieselben Rechte, da er die Immobilie bei Zahlungsschwierigkeiten der öffentlichen Zwangsverwaltung und dem Zwangsvollstreckungsverfahren (§ 797 ZPO) unterwerfen kann. Die Verwertung der Immobilie erfolgt entsprechend den Regeln des Zwangsvollstreckungsgesetzes §§ 15 und 145. Begleitend wird ein Sicherungsvertrag abgeschlossen, der dem Käufer die Verwertung ausschließlich auf den Sicherungszweck garantiert.

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