Im Falle eines Bauvorhabens ergibt sich die Frage nach den Finanzierungsmöglichkeiten. Ist ein Gebäude bereits in das Eigentum eines Käufers übergegangen und es werden kostspielige Restaurationen erforderlich, ergibt sich hier auch die Frage einer Finanzierung. Als Eigentümer einer Immobilie macht es Sinn, über den gesamten Zeitraum, in dem der Eigentümer über die Immobilie verfügt, eine finanzielle Sicherung anzulegen, aus dem Kapital für solche Zwecke anwächst. Mit der Verfügbarkeit eines gewissen Eigenkapitals und die Zuhilfenahme einer Fremdfinanzierung können etwaige erforderliche Maßnahmen zum Werterhalt ergriffen werden.
Der Grundstock eines Eigenkapitals betrifft auch die Realisierung eines Bauvorhabens. Mit dem Vorhandensein eines Eigenkapitals und möglichen Sicherheiten, kann die Beantragung einer Fremdfinanzierung wesentlich einfacher fallen. Als Sicherheit für Fremdfinanzierungen können mitunter Grundstücke angeboten werden. Die Belastung, die auf das Grundstück erwirkt wird, wird als Hypothek bezeichnet. Aus der Belastung durch die Hypothek ergibt sich für das kreditgebende Institut ein Grundpfandrecht. Was dieses Grundpfandrecht im Einzelnen für den Eigentümer bedeutet, wird im folgenden erklärt.
Inhalt
Grundpfandrecht Definition
Grundpfandrechte und ihre gesetzliche Regelung werden über das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt. Im Einzelnen dienen Grundpfandrechte als Sicherung für Hypotheken. Diese Sicherung bezieht im Besonderen auf Forderungen aus Darlehensvereinbarungen. Wird die Darlehnsschuld nicht bedient, so dient das Grundpfandrecht als Recht zur Zwangseintreibung. Hierdurch erhält der Gläubiger das Recht, das aus dem Grundpfandrecht hervorgeht, Grundstücke oder Immobilien zur Tilgung der Schuld zu verwerten.
Verschiedene Arten des Grundpfandrechts
Im Bereich Grundpfandrecht sind verschiedene Modelle vorhanden. Hierzu zählen unter anderem
• Hypotheken
• die Grundschuld
• die Sicherungsgrundschuld
• die Rentenschuld
Alle diese Modelle haben im Kreditwesen nur eine Bewandtnis: die Sicherung für Kredite. Grundpfandrechte gehören laut Bürgerlichen Gesetzbuch dingliche Verwertungsrechte. Dies bedeutet, bleiben Tilgungen durch den Kreditnehmer aus oder die Kredite werden gar nicht mehr bedient, können Gläubiger über eine Zwangsversteigerung, beziehungsweise mittels einer Zwangsverwaltung des Grundstücks oder der Immobilie eine entsprechende Summe erhalten. Sind mehrere Gläubiger vorhanden, die über Zwangsmaßnahmen eine Begleichung der Schuld erwirken wollen, so haben Inhaber der Grundpfandrechte einen vorrangigen Anspruch. Ihre Ansprüche stehen über den gesetzlichen Gewichtungen der üblichen Zwangsvollstreckungen. Neben den üblichen Vollstreckungsmöglichkeiten durch Grundpfandrechte, erhalten Gläubiger über das Bürgerliche Gesetzbuch Ausnahmen zu den üblichen gesetzlichen Regelungen.
Bedeutung der jeweiligen Grundpfandrechtsmodelle
Hypotheken
Die Hypotheken unterliegen dem Sachenrecht. Über das Bürgerliche Gesetzbuch nach Paragraph § 1113 gilt die rechtliche Regelung, dass mit den Grundpfandrechten, beziehungsweise Kreditsicherung eine Sicherung der Forderung ermöglicht und Grundstücke sowie grundstücksgleichen Rechten belastet werden. Die hauptsächliche Sicherungsmöglichkeit für Kredite ergibt sich aus der Sicherungsgrundschuld und wird bei 90 % aller Fälle angewendet. Mit der Regelung über das Bürgerliche Gesetzbuch wird vorausgesetzt, dass zur Kreditsicherheit eine bestehende Forderung vorhanden sein muss.
Einfach ausgedrückt: Ein Eigentümer, der einen Kredit mittels einer Hypothek absichert, verliert für die Dauer der laufenden Hypothek alle Rechte an seinem Grundstück, beziehungsweise Immobilie. Hierbei beläuft sich die Höhe der Hypothek nach dem Wert der Immobilie. Hypothek ist allerdings nicht gleich Kreditsumme. Die Kreditsumme wird im Allgemeinen unterhalb der Hypothek gewährt. Es besteht unter anderem die Möglichkeit, eine Immobilie oder ein Grundstück mit mehreren Hypotheken zu belasten. Können die Hypotheken allerdings nicht mehr bedient werden, ist die Reihenfolge der Hypotheken im Falle einer Zwangsvollstreckung entscheidend.
Die Grundschuld dient zur Sicherung von Krediten. Der Eigentümer belastet somit sein Grundstück und unterliegt somit dem Grundpfandrecht. Die Besonderheit bei der Grundschuld besteht in der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch sichert dem Kreditinstitut das Recht, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit durch den Eigentümer des Grundes oder der Immobilie, über eine Zwangsvollstreckung die Immobilie zu versteigern und somit den Kredit oder das Darlehen zu begleichen.
Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld ist eine Grundschuld. Mit der Sicherungsgrundschuld wird eine Forderung abgesichert und zwar mithilfe eines Sicherungsvertrages. Der Sicherungsvertrag ist eine schuldrechtliche Abrede (Vereinbarung) zwischen Schuldner und Gläubiger. Im Sicherungsvertrag muss der Sicherungszweck angegeben werden. Der Sicherungszweck bestimmt, wofür die Sicherungsgrundschuld verwendet werden soll. Die Besonderheit bei einer Sicherungsgrundschuld besteht in dem Umstand, dass sie unabhängig von Bestand oder Fortbestand der Forderung ist.
Die Rentenschuld gehört zur besonderen Form der Grundschuld. Mit der Rentenschuld ist zu immer wiederkehrenden festen Terminen ein bestimmter Betrag aus dem Grundstück zu zahlen. Mit der Rentenschuld ist das Grundstück belastet. Der Eigentümer hat die Möglichkeit, für die Rentenschuld einen Betrag zu nennen, der monatlich gezahlt wird, um auf diese Weise die Rente von der Rentenschuld abzulösen. Die Rentenschuld unterliegt mittlerweile keiner gängigen Praxis und wurde von anderen Grundschuldmodellen abgelöst. Zu diesen Modellen zählen unter anderem die Tilgungshypothek und die Reallast.
Eine Briefgrundschuld dient zur Absicherung von Krediten. Diese Absicherung wird in das Grundbuch eingetragen, wodurch das im Grundbuch eingetragene Grundstück als Sicherheit dient. Zusätzlich wird neben der Eintragung ins Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Ausstellung des Grundschuldbriefes ist zudem noch zusätzlich mit Kosten verbunden.
Auf welche Sicherungen das Grundpfandrecht zusätzlich zugreifen darf
Wie bereits erwähnt, haftet der Gläubiger bei einem Grundpfandrecht bei einer Kreditaufnahme mit seinem Grundstück oder seiner Immobilie. Das Grundpfandrecht wird in das Grundbuch eingetragen und der Gläubiger verliert während der Rückzahlungsdauer des Kredites alle Rechte an seinem Grundstück oder seiner Immobilie. Bei Zahlungsunfähigkeit ist die offene Kreditsumme sofort pfändbar.
Neben der Immobilie oder dem Grundstück können auch weitere Gegenstände in die Belastung für den Kredit einfließen. So können zum Beispiel auch Miet- und Pachtforderungen, wesentliche Bestandteile aus dem bereits erwähnten Grundstücken oder sonstiges Zubehör. Unter wesentliche Bestandteile sind unter anderem Gebäude zu verstehen, die auf dem Grundstück errichtet wurden. Hier wird allerdings auch unterschieden zwischen wesentlichen und einfachen Bestandteilen. Einfache Bestandteile sind zum Beispiel Motoren von Kraftfahrzeugen. Die Motoren sind die Kerne eines Fahrzeugs, wodurch das Fahrzeug durch die Motoren zum Antrieb genutzt werden. Unter Berücksichtigung der Merkmale eines Fahrzeugs kann behauptet werden, dass das Fahrzeug ohne den betreffenden Motor nicht antriebsfähig wäre. Allerdings könnte der Motor in jede andere Karosserie verbaut werden und würde eine weitere Möglichkeit eröffnen, ein anderes Fahrzeug zu bewegen.
Zubehör kann in diesem Fall auch als Sicherung dienen, wenngleich dieses im Einzelnen keinen Sinn ergeben würde. Als Zubehör könnte alles gelten, was im Allgemeinen der Sache dienlich ist, um etwas zu bewegen oder in Verbindung mit dem Zubehör nutzen zu wollen.
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