Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist die Geldsumme, welche für in der Zukunft anfallende Reparatur-, Austausch- oder Verbesserungsmaßnahmen vorab zur Seite gelegt werden sollen. Für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Immobilie kann diese sogar gerichtlich durchgesetzt und von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. Entnahmen von Beträgen der Instandhaltungsrücklage sollten in dem Fall nur für entsprechende Maßnahmen aufgewendet werden. Sie wird in Wirtschaftskreisen oft auch als Reparatur- oder Erneuerungsfond bezeichnet.

Begriffsdeutung

Für die langfristige Erhaltung eines Liegenschaftswertes ist die Verpflichtung einer Instandhaltungsrückstellung ein Element des gemeinschaftlichen Eigentums. Mit dem Blick eines Kaufmanns wird hierbei anstatt von einer Rücklage von einer Rückstellung gesprochen. Dies ist damit begründet, dass die bereitgestellte Summe einer Zweckbindung unterworfen ist – die Gelder dürfen ausschließlich für die Bezahlung künftiger Reparaturen aufgewendet werden. Daher entfällt im eigentlichen Sinn die Charakteristik des Begriffes Eigenkapital, unter welches eine Rücklage fallen würde. In der juristischen Praxis hat sich aus Gründen der besseren Verständlichkeit die Bezeichnung Instandhaltungsrücklage durchgesetzt. Als finanzielle Sicherheit für umfangreiche Instandhaltungsarbeiten fungiert dieser Betrag laut § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes als Vorschrift. Allerdings besteht keine gesetzliche Regelung für die Pflicht einer solchen Anlage. In der Praxis kommt es jedoch sehr selten vor, dass beispielsweise Eigentumsgemeinschaften diese Maßnahme ablehnen – obwohl eine absolute Mehrheit aller Beteiligten dafür reichen würde. Dennoch könnte in einem solchen Fall der Ablehnung ein Miteigentümer versuchen, diese gerichtlich durchzusetzen.

Notwendigkeit Instandhaltung

Die Bausubstanz jedes Gebäudes wird aufgrund von Witterbedingungen mit zunehmendem Alter angegriffen. Dazu gesellen sich ebenfalls Abnutzungen und der natürliche Verschleiß der Materie und enthaltender Materialien. Dies schließt ebenfalls die Infrastruktur mit samt allen Leitungen für die Grund- oder erweiterte Versorgung mit ein. Aus diesem Grund dient die Instandhaltung einmal der Renovierung des Wohnambientes und der Qualität des Alltagslebens daheim. Zum anderen halten diese geplanten Arbeiten den Wert der Immobilie weiterhin hoch – eine bevorstehende Wertminderung kann somit prozentual und stufenweise verschoben oder für einige Jahre sogar verhindert werden. Dafür stehen dem Eigentümer einige Optionen zur Verfügung:

• Renovierung von Wand und Decken
• Sanierung des Treppenhauses
• Modernisierung des Sanitärbereiches
• Austausch von Fenster und Türen
• Dachreparatur nach Sturmschäden
• Aufrüstung der alten Heizungsanlage (Brennwerttechnik oder erneuerbare Energien)
  (dies wird von KfW du BAFA gefördert)

Zudem gehören zu einer Immobilie in vielen Fällen neben dem Gebäude selbst die entsprechenden Grundstücke mit Garten oder Umland dazu. Auch hier können Sichtschutze, hecken und Bepflanzungen sowie notwendige Garagen oder Stellplätze als Instandhaltungsmaßnahme fungieren. Dagegen entsteht keine Legitimierung für die Bezahlung beispielsweise der Heizölrechnung oder der Wohngebäudeversicherung aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage.

Planung Instandhaltungsrücklage

Es empfiehlt sich eine monatliche Überweisung auf ein Tagesgeldkonto zu forcieren. Mit dem Einzug regelmäßiger Einnahmen fällt die Zwischenlegung eines geregelten Betrages nahezu jedem Eigentümer leichter als die Hinterlegung größerer Summen in bestimmten und viel größeren Zeitintervallen. Dabei erhält der Anleger auf einem Tagesgeldkonto sehr gute Konditionen und durchaus profitablere Zinsen. Diese Anlage bringt ebenso den Vorteil, dass die Summe und jedweder Teilbetrag auf dem Konto an jedem Tag verfügbar bleiben – so lassen sich auch überraschend auftretende Notsituationen finanzieren und die rettenden Baumaßnahmen durchführen.

Hinweis: Der Verwalter trägt in Fragen der Instandhaltung die Verantwortung gegenüber der entsprechenden Rücklage.

Die Instandhaltungsrücklage zählt allgemein zum Gemeinschaftseigentum. Aus diesem Grund wird diese auch bei einem Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Verpflichtung eines Eigentümers hinsichtlich der finanziellen Polsterung möglichen Verschleißes und Beschädigung ist permanent an das Objekt, die Immobilie gebunden. Damit die monatliche Rate für das gesamte Gebäude tatsächlich zurückgelegt wird, ist die Zahlung mit all ihren Modalitäten in einem Wirtschaftsplan festgehalten. Bei mehreren Mieteigentümern wird dieser Beitrag anteilig berechnet. Dies kann auf verschiedene Weisen geschehen:

• Größe der Nutzungsfläche
• Anteile am Besitz der Immobilie
• Gleiche Beiträge für alle beteiligten Parteien

In der Regel wird dies über den Verteilungsschlüssel der Miteigentumsanteile verfügt. Die durchschnittliche Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus 0,75-1,00 Prozent des Kaufpreises. Dabei wird die Summe bei der Baufertigstellung veranschlagt. Oft wird in diesem Zusammenhang die Peterssche Formel genannt – diese für ältere Anlagen angebrachte Berechnung entspricht nicht den Anforderungen moderner Neubauten mit entsprechenden Technikmodulen, diversen Anlagesystemen beziehungsweise besonderer Materialien. Für den sozialen Wohnungsbau ist diese alleinig vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Die Höhe sollte in Übereinstimmung gemäß dem eigentlichen Gebäude veranlagt werden. Folgende Aspekte spielen dabei eine relevante Rolle:

• Alter des Gebäudes
• Zustand der Immobilie
• Ausstattung des Gemeinschaftseigentums
• Erfahrungen der Reparaturanfälligkeit bestimmter Architekturtypen

Hinweis: Besitzer von Eigentumswohnung in einem Mahrparteienhaus sind stets Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft.

Und als Mitglied solch einer Gemeinschaft gehört den Bewohnern nicht nur die reine Wohnfläche. Zusätzlich verfügen alle Bewohnerparteien anteilig über gemeinschaftlich genutzte Areale und Räumlichkeiten. Hierbei kann es sich um verschiedene Areale handeln:

• Grundstück (Wiese, Garten, Spielplatz etc.)
• Stellplatz, Garagen
• Treppenhaus
• Heizungsanlage
• Dachdeckung
• Gemeinschaftlich genutzte Bereiche (Waschkeller, Aufenthaltsräume etc.)
• Terrasse

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung gibt Auskunft über Einstufungen verschiedener Objekte und Bereiche in Gemeinschafts- oder Sondereigentum.

Außerdem kann die Eigentümergemeinschaft entscheiden, ob eine Maßnahme vollständig oder nur teilweise mittels Instandhaltungsrücklage finanziert wird. Es kann auch den Fall geben, dass die Rücklage für ein Arbeitsprojekt gar nicht in Anspruch genommen wird. In dieser Situation wird folgend eine Sonderumlage eingeleitet, um die Instandhaltungsrücklage für große Ernstfälle zu schützen und sie dann nutzen zu können. Dies bietet sich bei kleinen und übersichtlichen Reparaturen an, da die anteiligen Beträge dieser Gesamtrechnung oft von den einzelnen Parteien getragen werden können.

Hinweis: Sonderumlagen sind einmalig zu zahlende Beträge, welche bei kostengünstigen Reparaturen durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können.

Da Eigentum verpflichtet, gilt es auch diese Posten instand zu halten. Die anfallenden Kosten hierfür werden durch die Anteilsberechnung auf alle Parteien umgewälzt. Demzufolge wird die Instandhaltungsrücklage auch gesondert vom eigentlichen Vermögen gehalten. Ein weiterer guter Grund für diese Teilung der Kapitalsposten liegt in einem möglichen Insolvenzverfahren eines Verwalters. In diesen Fällen fließt die Instandhaltungsrücklage nicht mit in die Insolvenzmasse ein. Sie bleibt auch in Zukunft der Wohnungseigentümergesellschaft für anfallende Reparaturen in der Zukunft erhalten. Dies führte auch dazu, dass die Konten für diese Sparsummen beim Kreditinstitut namentlich an die Gesellschaft und nicht an den Verwalter gebunden sind.

Ausnahmenutzung

Die Instandhaltungsrücklage darf kurzfristig bei Liquiditätsengpässen genutzt werden. Eine Verwendung für laufende Kosten ist nur bis zu einem bestimmten Maß genehmigt. Mit einer zeitlich absehbaren Besserung dieses Notzustandes geht diese Ausnahmeregelung einher. Ansonsten gehört diese finanzielle Sicherheit zum Verwaltungsvermögen und darf nur von Personen in entsprechender Position für die vorgesehenen Arbeiten in Anspruch genommen werden.