Konditionenanpassung

Der Begriff Konditionenanpassung beschreibt die Neuformulierungen von Immobiliendarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Zum Abschluss des Darlehnsvertrages wurde dem Bauherrn, Haus- oder Wohnungskäufer ein Konditionsangebot vorgelegt, das die Zinsen und Geschäftsbedingungen für einen Vertrag umfasste. Mit dem Vertragsabschluss hatten die unterzeichneten Geschäftsbedingungen und Zinsen Gültigkeit bis zum Ablauf einer vereinbarten Zinsbindungsfrist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, in jedem Fall aber nach Ablauf von zehn Jahren, kann der Darlehnsvertrag gekündigt oder mit der Bank neu verhandelt werden. Für die Tilgung der zu diesem Zeitpunkt noch offenen Beträge müssen neue Konditionen ausgehandelt, bzw. die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung angepasst werden.

Bedeutung der Konditionenanpassung für Kreditnehmer und Kreditgeber

Baudarlehen gehören zu den sehr langfristigen Darlehen mit Laufzeiten von über 10Jahren. In der Regel haben die meisten dieser Darlehen Laufzeiten von 20 Jahren und mehr. Müssten für diese langen Zeiträume bindende Konditionen festgeschrieben werden, gäbe es keine Möglichkeiten ohne erhebliche finanzielle Verluste für den Kreditnehmer ein besseres Zinsangebot wahrzunehmen. Umgekehrt wäre auch die Bank oder ein anderer Finanzdienstleister eventuell über sehr lange Zeit eventuell an einen Niedrigzins gebunden, obwohl inzwischen höhere Zinsen an der Tagesordnung sind. Daher werden diese langfristigen Finanzierungen nur auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben.

Die Zinsbindung wirkt sich für den Kreditnehmer vorteilhaft, wenn der Vertrag zu Zeiten von geltenden niedrigen Zinsen abgeschlossen wurde. Auch wenn die Zinsen während der Zeit bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist ansteigen, profitiert er ca. 10 Jahre weiterhin vom niedrigen Zinssatz. Beim Abschluss der Immobilienfinanzierung zu verhältnismäßig hohen Zinsen kann der Darlehnsnehmer spätestens nach 10 Jahren den Vertrag kündigen und ein Angebot zu besseren Zinsen und Konditionen wahrnehmen. Vor allem auf die Kosten des Darlehns hat die Zinsbindung somit einen entscheidenden Einfluss. Nach Ablauf der Zinsbindung kommt es darauf an, eine Konditionenanpassung vorzunehmen, die beiderseitige Vorteile beinhaltet.

Über den Ablauf der Zinsbindung und die folgende Notwendigkeit der Konditionenanpassung muss die Bank den Darlehnsnehmer einige Wochen vor Ablauf der Frist informieren.

Konditionenanpassung bisheriger Finanzierung oder Neuvertrag

Es gibt zwei Möglichkeiten der Konditionenanpassen nach Ablauf der Zinsbindung:

• Kündigung des Altvertrags und Verhandlungen mit der bisherigen Bank über eine Anpassung von Zinsen und weitere Konditionen
• Kündigung des Darlehensvertrags und Abschluss einer Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank

Welche der beiden Varianten für den Darlehnsnehmer die günstigere ist, hängt ab von:

• Höhe der zu tilgenden Restsumme
• Konditionenangebote von verschiedenen Finanzierern zur Zeit der Anpassung

Beläuft sich zum Beispiel die Restschuld auf eine verhältnismäßig geringe Schuldsumme, ist es meist günstiger mit der bisher finanzierenden Bank eine vorteilhafte Konditionenanpassung zu verhandeln. Sind während der vergangenen Vertragslaufzeit die Zinsen gestiegen, wird sich kaum ein Vertrag zu einem Niedrigzins abschließen lassen. Allerdings können weitere Konditionen, beispielsweise eine bessere Formulierung für die Sondertilgungen verhandeln lassen. Verfügt der Darlehnsnehmer gerade über eine ausreichend hohe Geldsumme, z.B. durch eine Erbschaft, können auch Modalitäten für eine vollständige Ablösung des Darlehns verhandelt werden. Im Fall einer geringen Restschuld lohnt sich in der Regel der Abschluss eines Neuvertrages mit einer anderen Bank nicht. Der Neuabschluss würde neuerliche Gebühren kosten und könnte angesichts der kurzen Laufzeit zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden als eine Konditionenanpassung bei der bisherigen Bank.

Handelt es sich bei der Restschuld noch um einen recht hohen Schuldbetrag mit entsprechend langer Laufzeit, lohnt sich für den Kreditnehmer auf jeden Fall der Vergleich von Zinsen und sonstigen Konditionen bei anderen Banken und sonstigen Finanzierern. Ein derartiger Vergleich der verschiedenen Finanzierungsangebote sollte möglichst bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung und der folgenden Konditionenanpassung vorgenommen werden. Auch bei inzwischen stark angestiegenen Zinsen lohnt sich unbedingt der Vergleich, denn die Banken können für Ihre vergebenen Darlehen verhältnismäßige breite Freiräume für ihre Zinsangebote abseits des Leitzinses nutzen. Außerdem sind für eine vorteilhafte Konditionenanpassung nicht allein die Zinsen entscheiden. Wichtige Klauseln im Vertrag, zum Beispiel die gewährten Konditionen für Sondertilgungen sind ebenso umfangreich zu vergleichen. Auch der Blick auf anfallende Gebühren beim Wechsel des Kreditgebers lohnen sich.

Sicherung eines Angebots mit dem Forward Darlehen

Wird das Baudarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist für einen günstigeren Abschluss gekündigt, fallen hohe Beträge für die Vorfälligkeitsentschädigung an. Darlehensnehmer können sich jedoch mit einem Forward Darlehn eine günstige Anschlussfinanzierung nach der Konditionenanpassung sichern. Bei einem Forward Darlehen wird der spätere Vertrag für eine Umschuldung bei einer Bank zu einem aktuell gültigen Angebot festgeschrieben. Forward Darlehen können bereits zu langen Vorlauffristen von bis zu fünf Jahren abgeschlossen werden. Für die gesicherte Vorhaltung des Angebots für das Darlehen werden allerdings Gebühren, der Forward Aufschlag, von der Bank erhoben. Ein solcher Abschluss lohnt sich nur dann, wenn trotz der Gebühren das Angebot eine Ersparnis für den Kreditnehmer sichern würde. Vorteilhaft kann das sein, wenn aktuelle extrem niedrige Zinsen gelten, in absehbarer Zeit aber mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist. In dem Fall könnte bei einer Umschuldung zum Zeitpunkt der Konditionenanpassung eine hohe Zusatzbelastung durch die Zinssteigerung erwartet werden. Um den Forward Aufschlag zu mindern, lohnt es sich die Zinsentwicklungen gut im Auge zu haben und einen Abschluss vom Forward Darlehen nahe dem letztmöglichen Zeitpunkt vorzunehmen.

Sonderkündigung nach 10 Jahren – Angebot zur Konditionenanpassung genau prüfen

Nach einer Zeit von 10 Jahren kann der Darlehensnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall das Darlehen kündigen. Diese Kündigung fällt unter das Recht der Sonderkündigung. Die Frist für die Sonderkündigung nach 10 Jahren beläuft sich auf 6 Monate. Diese Frist muss unbedingt eingehalten werden. In dieser Zeit wird die Bank dem Kunden ein Angebot zur Konditionenanpassung vorlegen. Es lohnt sich auf jeden Fall, dieses Angebot in allen Einzelheiten zu prüfen. Es gibt online sehr viele unabhängige Portale, die übersichtliche Vergleiche für Baufinanzierungen, Umschuldungen bzw. Anschlussfinanzierungen von Baudarlehen. Mittels der ebenfalls angebotenen Finanzierungsrechner kann ein umfassender Vergleich vom angepassten Konditionenangebot der eigenen Bank und anderen Finanzierern vorgenommen werden. Sind die Gewinne bei einer möglichen Umschuldung eher gering, kann es sein, dass sich wegen anfallender Gebühren der Wechsel nicht lohnt. Es ist von den aktuell gültigen Zinsen, der Marktlage und dem Konkurrenzdruck abhängig, ob sich eine Konditionenanpassung der eigenen Bank als nachteiliger oder vorteilhafter herausstellt. Unter Umständen lässt sich manchmal eine vorgelegte Konditionenanpassung der Bank noch bei persönlichen Verhandlungen geringfügig nachbessern. Große Spielräume gewähren die Banken dabei erfahrungsgemäß nicht. Alternativ zum Online-Vergleich kann ein Rechtsanwalt oder Steuerberatung zur fachlich kompetenten Beratung herangezogen werden.