Mietkauf

Der Mietkauf ist eine Möglichkeit, sich per Mietzahlung ein Eigenheim zu finanzieren. Der Mieter bezahlt den Kaufpreis somit Miete für Miete ab. Meist wird nicht der gesamte Immobilienkaufpreis per Mietzahlung getilgt. Ein zuvor festgelegte Restbetrag wird auf einen Schlag beglichen. Damit ist der Mietkauf eine Alternative zu der Aufnahme eines Immobilienkredits. Er ist immer dann sinnvoll, wenn das eigene Kapital für den Kauf der Immobilie nicht ausreicht und der Mieter keinen Kredit erhält.

Das Prinzip des Mietkaufs
Die Grundidee des Mietkaufs klingt denkbar einfach. Der Mieter bezahlt monatlich seine Miete und sobald diese die Höhe des Immobilienpreises erreicht hat, gehört diese ihm. Diese unkomplizierte Möglichkeit ist vor allem kostengünstig. Schließlich muss der Mieter keine Zinsen bei einer Bank tilgen oder die Immobilie mit einer Hypothek belasten. Damit dennoch keine finanziellen Probleme entstehen, sollte der Zukünfte Eigentümer einige Dinge prüfen. Beispielsweise wie hoch letztendlich der Kaufpreis der Immobilie sein wird. Anschließend muss die Frage gestellt werden, ob das Objekt das auch wirklich wert ist.
Besonders häufig wird der Mietkauf von Personen genutzt, die von einer Bank schlichtweg kein Darlehen erhalten würden. Durch geringes Eigenkapital oder mangelnde Einkünfte stellen sie für das Geldinstitut kein lohnenswertes Geschäft dar und werden deshalb abgewiesen. Häufig sind davon junge Familien und Selbstständige betroffen.
Die Einzahlung oder der Restbetrag liegen meist bei 20 Prozent des Immobilienpreises. Der Rest wird über die monatliche Miete finanziert. Zusätzlich besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit, die Immobilie sofort zu kaufen. Das ist dann sinnvoll wenn der zukünftige Eigentümer zusätzliche finanzielle Einkünfte erhält. Beispielsweise könnte er eine größere Summe Bargeld erben.
Die Miete wird bei dem Mietkauf aus dem Anzahlungsbeitrag und dem Mietzins berechnet. Meist liegt sie höher als üblich.
Der Mieter hat außerdem nach der Mietdauer auch die Option, von dem Mietkauf zurück zu treten. Er erhält dann seine Anzahlung zurück, wenn dies zuvor vertraglich festgelegt wurde. Da hierzulande die Vertragsfreiheit gilt, muss unbedingt darauf geachtet werden, was genau Bestandteil des Vertrages ist. Innerhalb eines recht weit gefassten rechtlichen Rahmens können die beiden Partien ganz unterschiedliche Regelungen getroffen haben.
Wichtig ist allerdings zu betonen, dass sich der Mieter nicht bereits bei der Unterzeichnung des Vertrages darüber im Klaren sein muss, ob er die Immobilie kaufen oder mieten möchte. Erst nach dem Ablauf einer Frist muss er dem Eigentümer seine Entscheidung mitteilen.

Die Vorteile eines Mietkaufs
Vorteile bieten sich besonders für die Personen, die kein Darlehen oder Kredit von einer Bank erhalten würden. Sie weißen ein zu geringes Einkommen vor oder haben einen negativen Schufa-Eintrag. Außerdem kann der zukünftige Eigentümer die Immobilie bei einem Mietkauf sehr ausgiebig testen. Immerhin lebt er bereits mehrere Jahre in dem Objekt, bevor es vollständig ihm gehört. Dadurch kennt er sowohl die Beschaffenheit der Immobilie, wie auch die Lage sehr gut. Bei einem herkömmlichen Kauf per Bankfinanzierung sieht der Käufer das Objekt häufig nur ein oder zwei Mal und muss sich bereits entscheiden, bevor er auch nur eine Nacht darin verbracht hat. Ein hohes Risiko, besonders wenn die lange Verschuldungsdauer dazu in Relation gesetzt wird.

Die Nachteile eines Mietkaufs
Damit es sich hierbei um eine seriöse Betrachtung des Mietkaufs handelt, dürfen auch die Nachteile nicht unterschlagen werden. Immerhin gibt es immer eine Kehrseite der Medaille, die berücksichtigt werden muss. Der Mietkauf ist häufig überteuert. Das liegt daran, dass die Vermieter ganz genau wissen, dass dem Mieter kaum eine andere Möglichkeit zur Finanzierung bleibt. Die komplette Monatsmiete und der Aufschlag für den Restkaufpreis belasten den Mieter finanziell stark. Er muss unbedingt abwägen, ob die Wohnung oder das Haus diesen Preis tatsächlich wert ist. Ganz besonders kritisch ist es, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Denn dann verlierst er nicht das Objekt, sondern eventuell auch das bereits eingezahlte Geld. Bei einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren ist die finanzielle Zukunft kaum planbar. Bei einem Darlehen ist dies zwar ebenso wenig der Fall, hier geht jedoch kein Geld verloren. Die Bank bereichert sich ausschließlich um den noch ausstehenden Betrag.
Außerdem trägt teilweise der Mieter die Kosten für die Instandhaltung, obwohl er noch gar nicht der Eigentümer ist. Der Vermieter kann somit hohe Kosten auf ihn abwälzen. Besonders bei alten und damit sanierungsbedürftigen Häusern ist dies problematisch.
Entweder wird eine solche Klausel kategorisch aus dem Vertrag genommen oder der Mieter sucht sich für den Mietkauf ein relativ neues Objekt in gutem Zustand.

Das muss beim Mietkauf beachtet werden
Lässt sich der Mieter dennoch nicht von dem Mietkauf abschrecken und findet zudem eine taugliche Immobilie, sollte er die folgenden Punkte unbedingt beachten.
Zunächst einmal sollte ein Gutachten erstellt werden. Dieses wird auf keinen Fall von dem Vermieter selbst, sondern von einem professionellen und unabhängigen Gutachter erstellt. Auch wenn dieser eine relativ hohe Entlohnung für seine Arbeit erhält, lohnt sich die Erstellung des Gutachtens dennoch. Denn nur so weiß der Mieter, wie viel die Immobilie wert ist und welche Kosten in den nächsten Jahren auf ihn zukommen werden.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen die monatlichen Raten und die Höhe der Anschlussgebühr / Vorauszahlung. Der tatsächliche Kaufpreis muss unbedingt genau berechnet werden. Am besten wird er im Vertrag aufgeführt. Die Finanzierung muss außerdem selbst im Krankheitsfall oder bei Arbeitslosigkeit auch weiterhin gesichert sein. Ein Vergleich mit den Finanzierungsmöglichkeiten der Banken sollte, trotz fehlender Kreditwürdigkeit des Mieters dennoch erfolgen.
Für steuerliche Fragen ist es sinnvoll einen Steuerberater aufzusuchen. Außerdem können, unter bestimmten Voraussetzungen öffentliche Fördermittel geltend gemacht werden.

Der Vertragsinhalt bei einem Mietkauf
Der Mietkauf wird vermutlich eine Laufzeit von bis zu 20 Jahren haben. In dieser Zeit kann sich der Mieter rechtlich nur per Vertragsinhalt absichern. Es ist deshalb enorm wichtig, was genau in dem Vertag steht. Natürlich finden sich in ihm die üblichen Inhalte wie die Laufzeit, die Miethöhe und die Höhe der Restzahlung. Aber auch spezifische Punkte dürfen nicht vergessen werden.
Beispielsweise sollte eine Regelung enthalten sein, in welchem Zeitraum der Mieter die Kaufentscheidung treffen muss. Auch das Kündigungsrecht muss ausführlich beschrieben werden. Der Mieter solle jederzeit die Möglichkeit haben, zu kündigen.
Außerdem ist der Todesfall zu berücksichtigen. Falls eine der Partei verstirbt muss geregelt sein, was mit dem Objekt geschieht.

Weitere Definitionen zum Mietkauf:

Der Mietkauf stellt eine Mischung aus Mieten und Kaufen dar. Dabei wird dem Mieter ein oft sehr langer Mietvertrag angeboten, mit dem er die Option erhält, die Wohnung oder das Haus nach einer bestimmten Zeit zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen. Die bis dahin erbrachten Mietzahlungen werden in der Regel beim tatsächlichen Kauf bereits auf den Kaufpreis angerechnet. Der Mietkaufvertrag ist notariell zu beurkunden, da er der Beurkundungspflicht unterliegt. Allerdings trifft man den Mietkauf heute nur noch selten an und die verlangten Mietzahlungen während der ersten Jahre sind in der Regel ebenfalls deutlich überhöht. Deshalb sollte man einen solchen Vertrag genau prüfen und kalkulieren, bevor man ihn abschließt.

Mietkauf ist eine besondere Form des Eigenheimkaufes dar. Es handelt sich hier um eine Mischung aus mieten und kaufen. Bei dieser Art des Kaufes wird dem Mieter ein besonders langer Mietvertrag angeboten, der ihm die Option offen hält, die Wohnung oder das Haus nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Der Preis dafür wird allerdings schon festgelegt, wenn der Mietvertrag geschlossen wird. Die bis zu diesem Zeitpunkt bezahlten Mietbeträge werden auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet, so dass nur noch die Restsumme zu bezahlen ist. Ein Mietkaufvertrag ist vom Notar zu beurkunden.