Nachfinanzierung

Bei einer Baufinanzierung spielt das Konzept der Finanzierung eine wichtige Rolle. Selbst das günstigste Angebot kann sich später als teuer entpuppen, sofern der Immobilienkäufer oder Bauherr die Kosten nicht richtig kalkuliert hat. Nichtsdestotrotz reichen die meisten Baudarlehen nicht aus, um den Hausbau oder Immobilienkauf vollständig zu finanzieren. Aus diesem Grund gibt es die Nachfinanzierung. Dennoch kommen mit einer Nachfinanzierung schlechtere Konditionen mit als bei einer Baufinanzierung. Jedoch lassen sich einige Schritte im Voraus machen, um den Mehrkosten aus den Weg zu gehen. Was genau eine Nachfinanzierung ist und welche weiteren Faktoren bei ihr eine Rolle spielen, wird im Folgenden erwähnt.

Was bedeutet eine Nachfinanzierung ?

Eine Nachfinanzierung kommt immer dann zum Einsatz, sobald das verwendete Eigenkapital oder die Baufinanzierung nicht mehr ausreicht, um das Bauvorhaben zu decken. Die Nachfinanzierung ist meistens der einzige Weg zur Rettung des Plans. Allerdings können sie aus unterschiedlichen Gründen entstehen. Der häufigste Grund ist die falsche Kalkulation des Bauherren, der mit unerwarteten Kosten nicht gerechnet hat. Beispielsweise muss ein Material wegen der starken Witterungsverhältnisse durch ein neues ersetzt werden und reißt somit ein Loch in die Kasse. Zudem kann es durchaus vorkommen, dass sich der Bauherr verletzt und die Bauarbeiten von einer extern beauftragten Firma durchgeführt werden müssen. Deren Preise können sich weit von den zuvor festgelegten unterscheiden. Leider verwechseln viele Personen die Nachfinanzierung mit der Anschlussfinanzierung. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich lediglich um die Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung. Bei der Nachfinanzierung wird zusätzliches Kapital in das Bauvorhaben gesteckt.

Eine Nachfinanzierung ist immer dann notwendig, wenn man bei der Durchführung eines Bauvorhabens die eigentlich geplanten Kosten überschreitet. Die Nachfinanzierung gestaltet sich immer dann als schwierig, wenn die Mehrkosten nicht auf werterhöhenden Maßnahmen beruhen, da die Beleihungsgrenzen nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan möglicherweise weitgehend ausgeschöpft waren. Planänderungen sollte man deshalb während der Bauausführungen vermeiden, zumal viele Banken das weitere Darlehen mit einem höheren Zins belegen.

Unter dem Begriff Nachfinanzierung versteht man, dass- die Summe eines bereits bestehendes Darlehen, durch die außerplanmäßige Aufnahme eines zusätzlichen Kredites, aufgestockt wird.

Die Nachfinanzierung ist nötig, wenn die aufgenommene Darlehensumme für die Fertigstellung eines Baus nicht ausreicht. Gründe hierfür können zu knapp kalkulierte Kosten oder Schäden am Bau z.B. durch Wasser bzw. Sturm sein. Bemerkt der Bauherr diesen Geldmangel rechtzeitig so sollte er schnell handeln, denn jede zusätzliche Verzögerung zieht noch höhere Kosten nach sich.

Ein Kredit zur Nachfinanzierung ist im Vergleich zu einem Baudarlehen teurer, da der Kreditnehmer fast keine Kreditsicherheit mehr aufweist und die Vergabe für die Kreditanstalt einen hohen Arbeitsaufwand bei geriner Anleihsumme bedeutet.

Wie erfolgt die Nachfinanzierung?

Der erste Schritt zu einer Nachfinanzierung ist immer der Weg zu der Bank, an der das Vorhaben finanziert wird. Dort kann der Kreditnehmer sein Darlehen aufstocken oder durch ein weiteres abschließen. Die Banken nehmen die Immobilie als Sicherheit an, falls der Kreditnehmer in Zukunft nicht zahlungsfähig sei. Allerdings kann es durchaus zu Probleme kommen, wenn der Bauherr bei einer anderen Bank die Finanzierung abschließen möchte. Im schlimmsten Fall entstehen hohe Zinsen. Sobald der Beleihungswert ausgeschöpft ist, wird eine Nachfinanzierung ohne Besicherung angeboten. Leider ist diese Art von Darlehen viel teurer als normale Immobiliendarlehen. Der hohe Preis gilt für die Bank als Entschädigung für den Mehraufwand, die sie leisten müssen. Neben der Bank lässt sich ein Darlehen auch über die Familie, Freunde oder Arbeit aufnehmen. Dabei sollte der Fokus stets auf die Konditionen gerichtet werden. Alle vereinbarten Dinge müssen zur Sicherheit schriftlich festgehalten werden. Manche Darlehen bieten eine sogenannte Reserveoption an. Hier können Kreditnehmer bei Bedarf eine weitere Darlehenssumme erhalten. Abhängig von der Bank lassen sich Beträge bis zu 20.000 Euro abrufen. Eine gute Recherche hilft hohe Gebühren zu vermeiden.

Grundsätzlich sollte jeder Kreditnehmer vor Beginn der Finanzierung einen Puffer kalkulieren. Im schlimmsten Fall steht die Reserve zur Hilfe bereit. Generell empfiehlt sich ein Wert von 3 bis 5 Prozent der Baukosten. Bei richtiger Planung bleibt noch ein Teil des Geldes übrig, welches für andere Dinge wie Möbel genutzt werden kann.

Welche Unterlagen benötigt die Bank bei einer Nachfinanzierung?

Bei einer Nachfinanzierung müssen zuvor abgegebene Unterlagen nicht nochmal vorgelegt werden, da diese bereits vorhanden sind. Die Bank prüft neben dem Finanzierungsantrag auch das Einkommen des Kreditnehmers. Anhand der aktuellen Einkommensnachweise bekommt die Bank eine gute Übersicht. Der genaue Finanzierungsbedarf wird mithilfe eines Architekten geregelt, welcher weitere Infos dazu geben kann, ob das extra Geld für den Fertigbau ausreicht. Dadurch wird eine zweite Nachfinanzierung vermieden. Experten helfen in Zusammenarbeit mit der Baufirma, damit die Kosten genau eingeschätzt werden können. Ein ausreichender Puffer ist immer von Vorteil.

Vor- und Nachteile der Nachfinanzierung

Eine Nachfinanzierung ist prinzipiell etwas, welches die meisten Personen vermeiden wollen. Allerdings bietet sie auch den einen oder anderen Vorteil. Welche genauen Vor- als auch Nachteile mit einer Nachfinanzierung eingehen, wird im Folgenden erklärt.

Vorteile:

• Nachfinanzierung ist gut für Kreditnehmer, da Bauherren sonst in die Schieflage geraten

Nachteile:

• höhere Kosten
• zu wenig Sicherheit für das Darlehen
• schlechtere Konditionen
• Raten steigen
• Zinskosten fallen deutlich höher aus

Welche Alternativen zur Nachfinanzierung gibt es?

Da die Kosten für eine Nachfinanzierung sehr hoch sind, wird öfters nach einer guten Alternative gesucht. Damit es zu keiner Nachfinanzierung kommt, sollte das erste Darlehen hoch genug angesetzt werden. Empfehlenswert sind rund 10 Prozent der Darlehenssumme. So sinkt die Gefahr, dass am Ende auf eine Nachfinanzierung zurückgegriffen werden muss. Auch können beim Hausbau unterschiedliche Dinge geschehen, mit denen man zuvor nicht rechnen konnte. Schwere Unwetter oder ähnliches können ein Loch in die Kasse spülen. Ebenso benötigt es eine eiserne Reserve. Oft stellt sich bei einem Bauvorhaben voraus, dass die zuvor eingeplanten Kosten und somit der Darlehensbetrag nicht ausreichen. Außerdem muss der Bau einer Garage oder des Gartens nicht sofort mit der Darlehenssumme beglichen werden. Dort gibt es genügend andere Alternativen, welche sich noch später bezahlen lassen.

Wie lässt sich eine Nachfinanzierung vermeiden?

Grundsätzlich ist eine Nachfinanzierung mit mehr Aufwand, mehr Kosten und mehr Stress verbunden. Fehlkalkulationen oder unerwartete Ereignisse können das Bauvorhaben gefährden. Damit es zu keinen finanziellen Problemen beziehungsweise einer Nachfinanzierung kommt, sollten einige Tipps beachtet werden.

1) Vor jedem Bauvorhaben sollte ein Puffer dazugerechnet werden. Ein größeres Darlehen ist oft die bessere Wahl und vermeidet gleichzeitig Panik. Sollte der Puffer nicht benötigt werden, kann er genauso gut für andere Dinge wie Möbel oder dem Garten eingesetzt werden.

2) Manche Darlehen bieten die Möglichkeit auf eine Sondertilgung, mit der sich der aufgenommene Kredit schneller begleichen lässt. Diesen sollte man vertraglich sichern. Wie in Punkt 1) bereits erwähnt lässt sich der nicht benötigte Puffer eventuell als Sondertilgung zurückzahlen. Sozusagen hat der Puffer zwei Vorteile.

3) Ein weiterer Tipp ist die Aufnahme des Darlehens mit einer Reserveoption. Manche Banken bieten bestimmte Beträge als eiserne Reserve an. Allerdings fallen bei Inanspruchnahme Gebühren an.

4) Ein häufiger Fehler ist, dass die meisten Personen alles auf einmal realisieren wollen. Unnötige Bauarbeiten wie der Garten sollten vorerst nach hinten geschoben werden.

5) Der letzte Tipp befasst sich mit einem privaten Darlehen. Dieses kann von Freunden, der Familie oder vom Arbeitgeber geliehen werden und ist eine gute Möglichkeit, um sich Geld günstig zu leihen.