Der Begriff Nachrang ist eine Bezeichnung aus der Baufinanzierung. Der Nachrang bezeichnet
eine Schuld, die im Grundbuch nach einer vorrangigen Schuld eingetragen ist. Im Vergleich zur
erstrangig eingetragenen Schuld, befinden sich alle weiteren Schuldeinträge im Grundbuch im
Nachrang.
Für den Bau eines Hauses wird in der Regel eine Baufinanzierung vereinbart. Das Darlehen wird
als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Mit der Eintragung der Grundschuld sichert sich die
Bank ab. Somit wird bei der ersten Finanzierung dann auch eine erstrangige Grundschuld
eingetragen. Alle weiteren Finanzierungen erhalten somit einen Nachrang. Bei einer
Zwangsversteigerung werden die erstrangigen vor den nachrangigen Gläubigern aus dem Erlös
bedient. Damit hat der vorrangig eingetragene Gläubiger die größten Chancen, den kompletten
Kredit ausgleichen zu können. Der Vorteil des Darlehnsnehmers bei Finanzierungen, die eine
erstrangige Grundschuld eintragen lassen ist, dass sie zu günstigeren Zinsen gewährt werden
können. Darlehen die nachrangig eingetragen werden, haben demnach etwas höhere Zinsen, da
die Sicherheit des Verlustausgleichs im Falle eines Zahlungsausfalls geringer ist.
Inhalt
Nachrangdarlehen
Weiterhin ist von Nachrang u.a. bei verschiedenen anderen Finanzierungen, insbesondere bei
unternehmerischen Finanzierungen die Rede. Von Nachrangdarlehn wird gesprochen, wenn z.B.
zur Existenzgründung ein unbesichertes Darlehn zu hohen Zinsen gewährt wird. Da im Falle des
Zahlungsausfalls der Kreditgeber weniger Sicherheit auf eine vollständige Rückzahlung hat,
sichert er sich vorweg mit einem hohen Zinssatz gegen Verluste ab.
Bedeutung vom ersten Rang für die Baufinanzierung
Die erste Finanzierung für ein Bauvorhaben ist gewöhnlich das höchste Darlehn, das ein Bauherr
im Zuge der Bautätigkeit aufnehmen wird. Die Erstfinanzierung durch eine Bank beinhaltet den
Kauf des Grundstücks und die gesamte Bautätigkeit. Maßstab für diese Finanzierung sind der
Kaufpreis, die veranschlagten Baukosten, das Eigenkapital des Bauherrn. Bemessen wird das
Darlehen am Wert des Grundstücks und am Wert des geplanten Hauses. Allerdings wird die
Finanzierung nicht einen Rahmen von 80 % des Beleihungswerts überschreiten. Als Sicherheit für
das hohe Darlehen erhält die Bank einen Eintrag im Grundbuch. Damit kann sie faktisch bei einer
Zwangsversteigerung die Hand auf die Immobilie legen bis Ihre Auslagen gedeckt sind.
Gesprochen wird hier von einem dinglichen Verwertungsrecht. Das Darlehen bedeutet somit für die
Bank ein verhältnismäßig geringes Risiko. Das Risiko besteht allein darin, dass sich im Laufe der
Zeit der Grundstückswert durch Vorgänge auf dem Immobilienmarkt oder andere Umstände
erheblich mindern würde und ein voller Restschuldausgleich nicht möglich wäre. Dafür erhält die
Bank jedoch Zinsen für ihr Darlehen, die langzeitig als Gewinn zu verbuchen sind.
Der Grundbucheintrag des neuen Grundstücksbesitzers ist beim Kauf mittels
Darlehnsfinanzierung noch frei von Schuldeinträgen. Frühere Lasten, die auf dem Grundstück
lagen, sind gelöscht. Die finanzierende Bank erhält also den erstrangigen Eintrag im Grundbuch.
Das ist die höchste Sicherheit für die Vergabe von einem Darlehn. Gibt es keine besonderen
Risiken, die die Bonität des Kreditnehmers mindern könnten, kann die Bank risikofrei auch ein
recht zinsgünstiges Darlehen vergeben. Sie wird in keinem Fall Gefahr laufen, bei diesem Geschäft
ein Verlierer zu sein.
Ein weiteres Darlehen mit Nachrang
Später stellt sich heraus, dass der Bauherr vielleicht noch ein weiteres Gebäude auf dem
Grundstück errichten möchte. Dann wird ein weiteres Darlehn als Nachrangdarlehn für den Anbau
oder Zusatzbau erforderlich sein.
Für ein Darlehn mit Nachrang gibt es bestimmte Grenzen. Die Vorlast darf die neue Belastung
nicht überschreiten. Restschuld vom Erstdarlehn und die Summe eines weiteren Darlehns dürfen
insgesamt nicht höher sein als der vorgeschriebene Beleihungsauslauf von 80 %.
Der Kreditgeber für das nachrangige Darlehn wird höhere Zinsen verlangen, um sichere bessere
Sicherheiten über den Zinsgewinn zu verschaffen. Hier spielt allerdings der bewegte Zinsverlauf
auf dem Markt eine Rolle. Zu einem Zeitpunkt extremer Niedrigzinsen könnten auch die erhöhten
Zinsen für das zweite Darlehn geringer ausfallen als der vor vielen Jahren festgelegte „günstige“
Zins beim Erstfinanzierer. Die Zinsen werden lediglich höher sein, als die aktuell gültigen,
durchschnittlichen Bauzinsen. Selbst das könnte der Bauherr noch positiv beeinflussen, wenn er
beispielsweise weitere hochrangige Sicherheiten für das Nachrangdarlehn anbieten kann.
Nachrangdarlehen für Modernisierung
Ein zweites Darlehen, das einen Eintrag als Nachrang erhält, kann auch für eine Sanierung
aufgenommen werden. Wurden mit der ersten Baufinanzierung vielleicht der Hauskauf und einige
dringliche Modernisierungsmaßnahmen finanziert, kann nach einigen Jahren ein Nachrangdarlehen
für eine komplette Sanierung des alten Hauses aufgenommen werden. Auch für Teilsanierungen,
zum Beispiel für ein neues Dach oder die Dämmung der Fassade kann später ein
Nachtragdarlehen in Anspruch genommen werden. Die Höhe solcher Darlehen kann mit der Bank
immer nur im Rahmen der Vorgaben für Nachtragdarlehn verhandelt werden.
Kein Nachrang für die Anschlussfinanzierung
Läuft die Zinsbindung für ein Baudarlehn aus oder hat der Kreditnehmer nach 10 Jahren
Kündigungsrecht ohne Kostenlast, muss eine Anschlussfinanzierung gesichert werden. Oft wird
die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu neuen Konditionen aufgenommen. In
diesem Fall kommt es dennoch nicht zu einem Nachrang für die Bank, die das Anschlussdarlehn
für die Restschuld vergibt.
Für die Anschlussfinanzierung ist gewöhnlich kein Nachrangdarlehn erforderlich. In diesem Fall
tritt die Bank, die das erste Baudarlehn vergeben hat, dem Anschlussfinanzierer ihren
erstrangigen Eintrag im Grundbuch ab. Die Bank, welche die Weiterfinanzierung übernimmt, ist
somit nun der Gläubiger mit dem ersten Rang im Grundbuch und genießt die entsprechenden
hohen Sicherheiten. Daher kann oft das Anschlussdarlehen sogar günstiger gewährt werden als die
vormalige Finanzierung. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Zinsen allgemein auf einem
niedrigen Niveau sind. Im Falle der Grundschuldabtretung muss der Kreditnehmer nicht in Aktion
treten. Die Formalitäten werden zwischen den beiden Banken geregelt.
Die Alternative wäre, dass der Grundbucheintrag der erstfinanzierenden Bank nach der
Kündigung durch den Kreditnehmer gelöscht wird. Der neue Finanzierer erhält einen neuen,
erstrangigen Grundbucheintrag. Dieses Verfahren ist allerdings mit höheren, zusätzlichen Kosten
verbunden. Deshalb wird in den meisten Fällen die Grundschuldabtretung angewandt. Dagegen
fallen im Falle einer Grundschuldabtretung für die vorschriftsmäßigen Formalitäten nur
Mehrkosten von durchschnittlich 200 Euro bis 250 Euro an.
Die Grundschuld wird immer in Höhe des gewährten Darlehens eingetragen. Das Anschlussdarlehen
ist jedoch niedriger als die vormals eingetragene Grundschuld. Durch eine Teilabtretung kann der
Grundschuldeintrag auf die geringere Summe angepasst werden. Der übrige Grundschuldbetrag
wird gelöscht. Auch in diesem Fall entstehen dem Kreditnehmer viel geringere Kosten als bei
einer vollständigen Lösung der vormaligen Grundschuld plus Neueintrag im Grundbuch.