Der Negativbescheid, auch Negativzeugnis, Negativbescheinigung, ist die amtliche Bestätigung,
dass die Gemeinde nicht von ihrem Vorkaufsrecht für ein bestimmtes Grundstück Gebrauch
machen wird. Dieser Bescheid muss in der Vorbereitung eines Grundstückskaufs in Deutschland
zwingend vorgelegt werden. Nach deutschem Recht haben die Gemeinden grundsätzlich ein
Vorkaufsrecht auf jedes zum Verkauf stehende Grundstück in Gebieten, für die es einen
Bebauungsplan, bzw. einen Flächennutzungsplan gibt oder wo ein solcher in Arbeit/Planung ist.
Dies bedeutet, dass der Eigentümer zwar mit einem potentiellen Käufer alle Einzelheiten eines
Verkaufs aushandeln und auch einen Kaufvertrag abschließen kann. Dann aber hat die
zuständige Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen das gesetzliche Recht, genau zu
diesen Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten. Um einen solchen Fall auszuschließen, sollte
sich jeder Eigentümer vor Verkauf eine Negativbescheinigung von der Gemeinde ausstellen
lassen. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde muss nicht im Grundbuch eingetragen werden, sodass
die Gemeinden bei einer Grundstücksveräußerung frei entscheiden können, ob sie dieses
erwerben wollen, oder ob es offiziell anderen Käufern zur Verfügung gestellt wird.
Inhalt
Vorkaufsrecht der Gemeinde – Negativbescheid
Solange es keinen von der zuständigen Behörde ausgestellten Negativbescheid gibt, kann die Gemeinde
in einen bereits zwischen den Partnern vereinbarten Grundstückskauf eingreifen.
Macht eine Gemeinde von einem bestehenden Vorkaufsrecht auf ein Grundstück Gebrauch, muss
der ursprüngliche Käufer von seinem noch nicht besiegelten Kaufvertrag zurücktreten.
Stattdessen tritt die Gemeinde in den Vertrag zu den aktuell ausgehandelten Bedingungen ein.
Damit derart in die ursprünglichen Rechte von Verkäufer und Käufer eingegriffen wird, muss eine
Reihe von gesetzlichen Vorgaben erfüllt sein. Eine Gemeinde darf nicht unbegründet und
willkürlich von diesem Recht Gebrauch machen und den Negativbescheid verweigern. Die
entscheidende Voraussetzung für die Absage zur Erteilung eines Negativzeugnisses ist, dass die
Gemeinde zum Wohl der Allgemeinheit ihrer Bürger das Vorkaufsrecht ausübt.
Das Vorkaufsrecht eine Gemeinde ist an folgende Voraussetzungen lt. BauGB (Baugesetzbuch)
gebunden:
- Lage des Grundstücks innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und gehört
zu Flächen, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind. - Lage des Grundstücks in einem Gebiet, für das § 1 Abs. 3 BauGB zutrifft. Erfasst werden
Gebiete, deren Bebauung dem Landschaftsbild oder der Funktion des Naturhaushalts
schaden. Ausgleichsflächen. - Grundstück in einem Umlegungsgebiet – Gebiet, in dem Flächen baureif gemacht werden,
für die Neuordnung einer Bebauung vorgesehen sind. - Das Grundstück befindet sich in einem bereits förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der
städtebaulichen Entwicklung. - Für die Fläche gilt eine Satzung der Gemeinde für die Sicherung vom städtischen Umbau
oder der Erhaltung. - Im Flächennutzungsplan gibt es Festlegungen für eine bisher unbebaute Fläche im
Außenbereich, diese künftig für den Wohnungsbau zu nutzen. - Grundstücke nach §§ 30 bis 34 – Wohnbebauung unbebauter Flächen.
- Es handelt sich um Flächen, die als Überschwemmungsgebiete gekennzeichnet sind
Das BauGB sieht ebenfalls Ausschlüsse für ein Vorkaufsrecht der Gemeinden in Deutschland vor.
- Ein Vorkaufsrecht darf nicht für Eigentumswohnungen ausgeübt werden.
- Grundstücke, die unter das Erbbaurecht fallen sind von einem Vorkaufsrecht
ausgeschlossen. - Kein Negativbescheid ist erforderlich für ererbte Grundstücke oder solche,
die eine Vermögensangelegenheit darstellen.
Erhält ein Grundstückskäufer von der Gemeinde keine Negativbescheinigung, muss die
Gemeinde nachweisen, dass triftige, vom BauGB und dem Bebauungsplan, Flächennutzungsplan
zulässige Gründe für die Ablehnung des Negativbescheids vorliegen. Außerdem ist die Gemeinde
nach § 28 Abs. 2 Satz 7 BauGB verpflichtet, das per Vorkaufsrecht erworbene Grundstück
ausschließlich zu den nachgewiesenen Zwecken zu nutzen. Sind bauliche Nutzungen, öffentliche
Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, die Ausweisen als Landschaftsschutzgebiet und
dergleichen mehr vorgesehen, dann müssen Maßnahmen zur Umsetzung in einer angemessenen
Frist in Angriff genommen und durchgeführt werden. Der Gesetzgeber legt allerdings keine Dauer
für die Fristen fest. Welche Frist für die jeweiligen Vorhaben als angemessen anzusehen ist, wird
von Fall zu Fall entschieden.
Die Gemeinde kann von ihrem Vorkaufsrecht auch für Dritte Gebrauch machen. Ein solcher Fall
wäre, wenn beispielsweise ein von der Gemeinde beauftragter Bauträger in dem Gebiet
Sozialwohnungen bauen wird oder ein anderes entsprechendes Vorhaben durchführen wird. Für
den Dritten hat die angesetzte Frist dann Gültigkeit.
Wann wird die Notwendigkeit für den Negativbescheid bekannt gegeben
Spätestens erfährt der Käufer von einem bestehenden Vorkaufsrecht, wenn der Kaufvertrag vom
Notar für die Beurkundung vorgelegt wird. Sinnvoller ist es, dass Bauherren sich zuvor bei der
Gemeinde erkundigen, ob ein Vorkaufsrecht für das Grundstück vorliegt und sie einen
Negativbescheid vorlegen müssen. Der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan geben
meist keine Informationen dazu, welche Art von Wohnbebauung auf unbebauten Grundstücken
von der Gemeinde geplant sein können. Ist das Gebiet als Wohnfläche ausgewiesen, sagt das
noch nichts darüber aus, ob vielleicht Sozialwohnungen errichtet werden sollen. Dazu schafft erst
die Nachfrage bei zuständigen Behörden und die Erteilung oder Nichterteilung von einer
Negativbescheinigung Klarheit.
Der Eintrag in das Grundbuch kann erst vorgenommen werden, wenn das Negativzeugnis vom
Käufer, bzw. vom Notar vorgelegt wurde.
Ausübung vom Vorkaufsrecht der Gemeinde – Frist und Kaufbedingungen
Der Gesetzgeber gibt für die Gemeinde eine Frist von zwei Monaten vor, um bei einem
vorliegenden Kaufvertrag darüber zu informieren, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch
machen will. Nimmt die Gemeinde das Vorkaufsrecht wahr, muss sie zu den zwischen Käufer und
Verkäufer vereinbarten Vertragsbedingungen in den Kaufvertrag eintreten. Zu Problemen kann es
kommen, wenn im Kaufvertrag ein Preis vereinbart wurde, der weit höher als der Verkehrswert
des Grundstücks ist. Seitens der Gemeinde wird dem Verkäufer in diesem Fall ein Kauf nur zum
Verkehrswert vorgeschlagen. Allerdings ist der Verkäufer nicht verpflichtet, zu diesem geringeren
Preis an die Gemeinde zu verkaufen. Das Gesetz setzt dem Verkäufer eine Frist von einem
Monat, um zu entscheiden, ob er in den Verkauf lediglich zum Verkehrswert einwilligen will.
Erfolge in dieser Zeit ein Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag, gilt der Kaufvertrag zum neuen
Preis als gültig.
Jedoch kann das Grundstück dann auch an keinen anderen Käufer vergeben werden. In der
Regel kommt es zu Verhandlungen und beide Vertragsparteien schließen einen Kompromiss
bezüglich des Preises.
Beantragung vom Negativbescheid für eine Grundstücksteilung
Auch für eine Grundstücksteilung ist ein Negativzeugnis erforderlich. Die Negativbescheinigung
kann von einem Käufer bei der Gemeinde formlos beantragt werden. Zur Vorlage sind folgende
Unterlagen erforderlich:
- Der datierte Kaufvertrag
- Genaue Angaben zum Grundstück – Flurstück, Bezeichnung im Grundbuch, Anschrift,
Größe des Grundstücks - Angaben zum Verkäufer und Käufer
- Benennung, wer gebührenpflichtig ist
Rechtswirksam ist der Vertrag für die Grundstücksteilung erst, wenn die Negativbescheinigung
schriftlich erteilt wurde.