Pfandfreigabe

Unter der Pfandfreigabe versteht man die Freigabe des Beleihungsobjektes, welches als
Sicherheit einem Darlehen zugeordnet ist. Damit ist das Beleihungsobjekt nicht länger als Pfand
für das Darlehen gültig und darf nicht mehr zu dessen Absicherung genutzt werden. Eine
Pfandfreigabe erfolgt frühestens zum Ende der Laufzeit des Darlehens und dessen vollständiger
Tilgung. Die Pfandfreigabe bei der Immobilienfinanzierung geht einher mit der
Löschungsbewilligung der Bank. Die Löschungsbewilligung ist die schriftliche Erklärung der Bank,
dass sie auf die betreffende Immobilie als Pfand verzichtet. Der Darlehnsnehmer kann die
Bewilligung zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch nutzen, muss dies aber nicht tun. Eine
Pfandfreigabe muss immer mit einem Notar durchgeführt werden.

Baufinanzierung abgeschlossen, Darlehn getilgt, Pfandfreigabe

Als Sicherheit für die umfangreiche und sehr langfristige Baufinanzierung wird gewöhnlich ins
Grundbuch das Pfandrecht der Bank für die Immobilie als Grundschuld eingetragen. Damit ist das
Darlehn bestens abgesichert. Ist die letzte Rate für die Finanzierung getilgt, sei es im Rahmen des
Ratenvertrages für das Darlehn oder durch die völlige Darlehnstilgung durch Eigenkapital z.B. bei
einer großen Erbschaft, muss sichergestellt werden, dass die Immobilie der Bank nicht mehr als
Sicherheit dient. Die Bank gibt das Pfand frei. Damit kann die Immobilie als Sicherheit für weitere
Finanzierungen des Eigentümers genutzt werden.
Die Pfandfreigabe wird schriftlich mit der Löschungsbewilligung erklärt. Diese
Löschungsbewilligung muss der Darlehnsnehmer bei der Bank beantragen. Es gibt dafür
vorgefertigte Formulare. Die Löschungsbewilligung kann genutzt werden, um die Grundschuld aus
dem Grundbuch zu löschen. Der Hauseigentümer ist aber nicht verpflichtet, die Bewilligung dafür
gleich einzusetzen. Die Löschungsbewilligung ist eine kostenlose Pflichtleistung der Bank. Es
dürfen dafür keine Gebühren erhoben werden.
Erste Variante: vollständige Löschung der Grundschuld:

• Für den Verkauf der Immobilie. Für ein unbelastetes Wohneigentum (Haus oder
  Eigentumswohnung) steigt im Wert und es lässt sich ein besserer Verkaufspreis erzielen.

Zweite Variante: Den Eintrag der Grundschuld bestehen lassen:

• Für weitere große Finanzierungen muss keine neue Grundschuld eingetragen werden,
  sondern es wird der vorhandene Eintrag im Grundbuch genutzt.

Soll die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss damit ein Notar beauftragt
werden. Damit fallen für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch Notarkosten und
amtliche Gebühren an. Die Höhe der Gebühren beträgt bis zu 0,2 % der Grundschuld. Soll die
Immobilie nicht verkauft werden, kann es vorteilhafter und günstiger sein, die Grundschuld im
Grundbuch zu belassen. Sollen später Modernisierungen, Sanierungen, Umbauten oder Anbauten
durchgeführt werden, muss bei einem neuerlichen Darlehn kein neuer Eintrag für eine
Grundschuld vorgenommen werden. Die Kosten für den Neueintrag werden durch die belassene
Grundschuld im Grundbuch eingespart.

Teillöschung, teilweise Pfandfreigabe bei der Anschlussfinanzierung

Mit Blick auf aktuelle niedrige Zinsen nutzen vielen Darlehnsnehmer für eine Baufinanzierung den
Auslauf der Zinsbindungsfrist für einen neuen Darlehnsvertrag mit einer anderen Bank. Bezüglich
des Eintrags der Grundschuld gibt es zwei mögliche Wege:

• Die Grundschuld der bisher finanzierenden Bank kann im Zuge der Kündigung des
  Darlehns vollständig gelöscht werden. Für die Bank, welche die Anschlussfinanzierung
  übernimmt, wird eine neue Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
• Es wird eine Teillöschung der Grundschuld um den bereits getilgten Teil des Darlehns
  vorgenommen und die geminderte Grundschuld wird an den Anschlussfinanzierer
  abgetreten.

Die zweite Möglichkeit ist für den Darlehnsnehmer günstiger. Das Anschlussdarlehn ist erheblich
geringer als das ursprünglich aufgenommene Darlehn. Es entspricht also nicht mehr der Höhe der
vormals eingetragenen Grundschuld.
Von der vormals finanzierenden Bank kann eine Abtretungsurkunde anstelle der
Löschungsbewilligung ausgestellt werden. Die Abtretungsurkunde entspricht einer Teillöschung
der eingetragenen Grundschuld. Vorausgehen sollte die Verhandlung mit der Bank für die
Anschlussfinanzierung, ob sie mit einer Abtretung der Grundschuld einverstanden ist. Es kann
durchaus sein, dass der neue Finanzierer das ablehnt, weil er lieber auf einem eigenen, neuen
Grundschuldeintrag mit der Sicherheit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung besteht. Diese
Entscheidung bleibt der Bank überlassen. Da Banken dabei sehr unterschiedlich und auch von
Fall zu Fall anders entscheiden, können Darlehnsnehmer nach einer Finanzierung suchen, bei der
die Teillöschung und Abtretung akzeptiert wird.
Ist die Bank für die Anschlussfinanzierung mit der Abtretung einverstanden, werden die
Formalitäten rund über die Abtretung zwischen den beiden Banken geregelt. Damit entfallen auch
Tageszinsen für eine eventuelle Zwischenfinanzierung. Darüber hinaus spart der Darlehnsnehmer
die recht hohen Kosten für einen neuen Grundbucheintrag.

Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist

Ist aus verschiedenen Gründen eine Umschuldung vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist bzw. dem
Zeitraum von 10 Jahren des Darlehnsvertrags notwendig, kommt zu den Kosten für die
Pfandfreigabe und den Neueintrag noch die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei zwingenden Gründen
für eine Umschuldung können die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung mit in den neuen
Kreditvertrag eingehen und aus der Auszahlung der Kreditsumme bezahlt werden. Anderenfalls
muss der Kreditnehmer diese Entschädigung direkt beim Wechsel zum neuen Kreditgeber
bezahlen.
Im Falle einer drohenden Zwangsvollstreckung oder Vollstreckung bei Zahlungsausfällen helfen
die örtlichen Schuldnerberatungen bei der Abwehr einer Vorfälligkeitsentschädigung. In der Regel
verlaufen solche Verhandlungen erfolgreich. Kündigt die Bank das Darlehn wegen
Zahlungsausfällen, darf sie nach einem BGH-Urteil von 2016 keine Vorfälligkeitsentschädigung
mehr fordern.

Verkauf der Immobilie – Darlehn und Grundschuld werden übernommen

Bei einem Verkauf einer Immobilie vor der Tilgung des vollständigen Darlehns, kann der Käufer
sowohl das bestehende Darlehn übernehmen. Es erfolgt eine Änderung des Eintrags im
Grundbuch mit den neuen Daten des Käufers. Der Käufer tritt in den bestehenden
Darlehnsvertrag ein. Der Verkäufer spart damit die mit einer Kündigung des Darlehns mit den
dabei anhängigen Kosten. Es findet dann keine Pfandfreigabe statt. Stattdessen kann eine
Teillöschung der Grundschuld erfolgen, da der noch ausstehende Darlehnsbetrag geringer ist als
das ursprünglich bewilligte Darlehn. Der Käufer muss dann allerdings auch alle Bedingungen der
Bank für die Übernahme des laufenden Kreditvertrages – z.B. die entsprechende Bonität –
erfüllen. Der Käufer muss mit den Vertragsbedingungen und Zinsen einverstanden sein. Verkauft
der Eigentümer das noch ans Darlehn gebundene Grundstück, um ein anderes, gleichwertiges
Grundstück zu erwerben, findet keine Pfandfreigabe, sondern lediglich ein Pfandaustausch statt,
der entschieden günstiger ist als die Kündigung mit Pfandfreigabe, Zwischenfinanzierung und
Neufinanzierung für das ersatzweise erworbene Grundstück.
Bei jeder Immobilienfinanzierung muss gut gerechnet werden. Das betrifft nicht nur das Darlehn
für die Erstfinanzierung, dessen Bedingungen und Zinsen, sondern auch Veränderungen während
der Laufzeit der Finanzierung. Umschuldung und Anschlussfinanzierung können z.B. mit einer
teilweisen Pfandfreigabe, der Teillöschung der Grundschuld günstiger gestaltet werden.