Die Rückauflassungsvormerkung stellt eine Sonderform der einfachen Auflassungsvormerkung dar. Mit ihr wird der Anspruch auf die Rückübertragung eines Grundstücks abgesichert. Besonders häufig wird die Rückauflassungsvormerkung dann eingetragen, wenn die Grundstücke, die Städten und Gemeinden gehören, bebaut werden sollen. Dabei müssen sich die Bauherren an ganz bestimmte Regelungen halten. Tun sie dies nicht, so kann der bisherige Eigentümer seinen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks geltend machen. Typische Auflagen bei der Bebauung städtischer Grundstücke sind die Vorgabe zur Erstellung einer Mindestwohnfläche oder ähnliches. Die Auflagen werden bereits beim Kauf des Grundstücks ausgesprochen und müssen hierbei mit akzeptiert werden, andernfalls kommt es gar nicht erst zu diesem.
Inhalt
Anwendung der Rückauflassungsvormerkung
Mit dem Begriff Rückauflassungsvormerkung ist die Eintragung im Grundbuch gemeint, welche als Sicherstellung des Anspruches auf die Rückübertragung eines Grundstückes darstellt. Vor allem Städte und Gemeinden nehmen die Möglichkeit der Rückauflassungsvormerkung sehr gerne in Anspruch, vor allem im Zusammenhang mit einer Grundstücksbebauung. Mit Hilfe der Rückauflassungsvormerkung sichern sich die Gemeinden insofern ab, dass ein Käufer eines Grundstückes, sollte er die Auflagen im Bezug der Bebauung nicht einhalten, dieses Grundstück an den ursprünglichen Eigentümer (Gemeinde) rückübertragen wird.
Die Rückauflassungsvormerkung schützt somit vor:
- Weiterverkauf oder Weiterverschenkung eine Grundstücks oder eines Hauses
- Belastung des Grundstücks oder des Hauses
- den Eigentümer vor Gläubigern (bei Insolvenz)
Bekannt ist sie eigentlich immer in Verbindung mit der vorweggenommenen Erbfolge oder dem
Verkauf von Grundstücken. Sie wird immer erst dann wirksam, wenn sie ins Grundbuch
eingetragen wird. Hier wird unterschieden zwischen
- der Auflassungsvormerkung
- der Rückauflassungsvormerkung
Beide Vormerkungen werden im Grundbuch festgehalten, wobei die Auflassungsvormerkung die
Rechte des Käufers schützt und die Rückauflassungsvormerkung die Rechte des Übertragenden.
Der Sinn einer Rückauflassungsvormerkung
Bei der Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um einen schuldrechtlichen Anspruch, der im
Notfall auch durch ein Gericht durchgesetzt wird. Die spezielle Vormerkung schützt vor einem
Weiterverkauf und aus dem Grund ist sie in folgenden Fällen sehr sinnvoll:
- Ein Betrieb und die angestellten Mitarbeiter sollen für einen festgelegten Zeitpunkt von
einer anderen Person übernommen werden. - Nach der Scheidung und einer neuen Hochzeit muss festgehalten werden, wie nun weiter
Verfahren werden soll. - Das Grundstück und das Haus in jedem Fall im Besitz der Familie bleiben soll.
- Die Immobilie soll übertragen werden, um eventuell Steuern zu sparen, aber die Rechte
sollen erhalten bleiben.
Der Inhalt einer Rückauflassungsvormerkung
Prinzipiell kann die Rückauflassungsvormerkung individuell gestaltet werden. Gesetzlich gibt es
keine festgelegten Vorschriften oder Richtlinien. Aber genau darin besteht auch die größte Gefahr,
denn eine schwammige Formulierung kann auch durchaus negativ ausfallen. Also im Grunde sollte
eine präzise Formulierung vorhanden sein, um eventuell aufkommende Unklarheiten schon im
Vorfeld auszuschließen. Bestehen nur kleine Zweifel, dann wird immer nach dem mutmaßlich
Gewollten entscheiden, egal ob das stimmt oder nicht. Einige Bestimmungen sind als Inhalt aber
unerlässlich. Zu den Mussinformationen gehören:
- Pflege des Verkäufers
- Wohnrecht auf Lebenszeit
- Fortführung eines Unternehmens.
Zudem sollte enthalten sein, ob die Vormerkung vererbt werden soll oder nicht. Genau bei diesen
einzelnen Formulierungen ist Vorsicht geboten, denn laienhafte Äußerungen können zum Streit
führen und im schlimmsten Fall vor Gericht enden.
Rückauflassungsvormerkung und ihre Kosten
Damit die Rückauflassungsvormerkung rechtskräftig ist, muss sie ins Grundbuch eingetragen
werden. Dazu ist die Abteilung 2 „Lasten und Beschränkungen“ vorgesehen. Damit der Eintrag
erfolgen kann muss eine Gebühr entrichtet werden. Die Gebühr geht an das Grundbuchamt, aber
auch der Notar fordert für seine Aufwendung eine Entschädigung. Der Notar ist ein Muss, denn
ohne eine notarielle Urkunde über die Auflassung und die Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung
vom Finanzamt kann ein Eintrag nicht durchgeführt werden. Die Kosten für den Eintrag hängen mit
dem Eintragswert zusammen.
Beispiel:
Das Haus hat einen aktuellen Wert von 100.000 Euro. Für die Eintragung ins Grundbuch ist mit
Kosten von 155 Euro zu rechnen. Der Notar erhält 25 % der Gebühr. Das ist im KostO §32
festgehalten. Das ist aber nur bei einer Schenkung durch den Erblasser der Fall. Bei einem Kauf
kommen zu den genannten Gebühren noch die Grunderwerbssteuer und eine Maklerprovision
hinzu. Die Grunderwerbssteuer unterscheiden sich anhand der einzelnen Bundesländer und liegt
zwischen 3,5 und 6,5 %. Im Grunde kann man rechnen, dass 10 % des Gesamtpreises an Gebühren
fällig werden. Anders sieht es bei Erben aus. Sie müssen nur die Grundbuchamt- und
Notargebühren bezahlen. Alle anderen Gebühren sind von ihnen nicht zu entrichten.
Die Geltendmachung der Rückauflassungsvormerkung
Damit das Grundstück oder die Immobilie mit Hilfe der Rückauflassungsvormerkung zurück
bekommen werden kann, muss eine der Bedingungen zutreffen, die oben genannt sind. Wichtig ist,
dass kein einfacher Streit zwischen den beiden Parteien der Auslöser zur Geltendmachung sein
kann. Es gibt Gründe, bei denen die Rückauflassungsvormerkung geltend gemacht werden kann:
- Zwischen den beiden Parteien sind Bedingungen beziehungsweise Auflagen festgehalten
worden und diese werden nicht erfüllt. - Das Grundstück oder die Immobilie wird ohne Zustimmung des ehemaligen Eigentümers
verkauft. - Drogensucht
- Der neue Eigentümer stirbt vor dem ehemaligen Eigentümer und die neuen Eigentümer
haben keine Kinder oder Erben.
Rückauflassungsvormerkung und ihre Löschung
Die Vormerkung muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit eine Rechtsgültigkeit vorhanden
ist. Genauso beläuft es sich auch mit einer Löschung. Nur mit einer Löschung ist es möglich, dass
alle Rechte entfallen. In der Regel gibt es drei Gründe, warum die Vormerkung aus dem Grundbuch
gelöscht werden kann:
- Alle Bedingungen sind erfüllt worden, die an den Verkauf geknüpft waren. Beispiel: Das
Unternehmen ist ein Jahr von der Person geführt worden und fällt nach diesem Jahr wieder
in die Zuständigkeit des ehemaligen Eigentümers. - Der ehemalige Eigentümer will auf die Rückübertragung verzichten. Beispiel: Mittlerweile
ist dem ehemaligen Eigentümer egal was mit dem Grundstück passiert. - Der Verkäufer ist verstorben. Mit dem Tod des ehemaligen Eigentümers erlischt die
Vormerkung automatisch, allerdings nur, wenn es keine Erben gibt. Ist ein Erbe vorhanden,
der das Erbe annimmt, dann gilt der Erbe sofort als neuer Eigentümer und somit fallen auch
alle Rechte rund um die Rückauflassungsvormerkung auf ihn zu. Erst, wenn der Erbe die
Zustimmung zur Löschung gibt, kann die Vormerkung gelöscht werden. Handelt es sich bei
den Erben um eine Erbgemeinschaft, dann müssen alle Erben ihre Zustimmung geben.
Für die Löschung der Rückauflassungsvormerkung ist ein Anwalt für Immobilienrecht eine gute
Lösung. Er kann den Antrag auf Löschung stellen. Ist die Bewilligung zur Löschung vorhanden,
dann muss ein Notar sie dem Grundbuchamt vorlegen. Auch die Löschung ist mit Gebühren
behaftet. Hier kommen nochmal ein Viertel auf den neuen Eigentümer zu.
Unwirksamkeit der Rückauflassungsvormerkung
Die Rückauflassungsvormerkung ist nur unwirksam, wenn es sich um eine Unrichtigkeit handelt.
Eine Unrichtigkeit ist zum Beispiel, wenn durch den Tod des ehemaligen Eigentümern die
Vormerkung erlischt und keine Erben vorhanden sind. Mit dem Tod sind auch alle Rechte
erloschen. Zudem muss in der Vormerkung eine Ende festgehalten werden. Es handelt sich
schließlich um ein befristetes Recht. Ist diese Angabe in der Rückauflassungsvormerkung nicht
vorhanden, dann kann die Vormerkung unwirksam sein. Das hat das Oberlandesgericht in München
schon einmal entschieden.
Rechtliche Absicherung mit einem Anwalt
Bei dem Thema Rückauflassungsvormerkung ist es ratsam sich einen Anwalt für Immobilienrecht
an die Seite zu holen. Der Fachanwalt kennt nicht nur alle Rechte in Bezug auf die Vormerkung,
sondern kennt auch die richtige Formulierung und alle wichtigen Inhalte, die vorhanden sein
müssen, damit sie rechtlich bindend ist. Zudem steht der Anwalt für Immobilienrecht bei
Gerichtsprozessen und Streitigkeiten zur Seite.