Steuermodelle

Der Begriff Steuermodell steht als Oberbegriff für die verschiedenen Bauträger-, Bauherren-, Erhaltungs-, Erwerber- und andere Modelle. Sie alle haben das Ziel gemein, einen möglichst hohen Anteil an Steuern einzusparen, indem man Werbungskosten beim Erwerb von Grundeigentum ansetzt. In den letzten Jahren wurden von den Finanzverwaltungen jedoch zahlreiche Steuermodelle zerschlagen, die angesetzten Kosten wurden nur teilweise oder auch gar nicht berücksichtigt. Zusätzlich sind die ursprünglich erwarteten Wertzuwächse der Immobilien ausgeblieben, teils ging man sogar davon aus, dass ein hoher Mietertrag erzielt werden könne, was im Endeffekt aber nicht der Fall war. Rein aus steuerlichen Gesichtspunkten eine Immobilie zu erwerben, macht also recht wenig Sinn.

Ist die Rede von Steuermodelle, handelt es sich um einen Oberbegriff für die verschiedenen Bauträgermodelle, Bauherrenmodelle, Erhaltungsmodelle, Erwerbermodelle und andere Modelle. Alle haben aber das gleiche Ziel, sie möchten so wie Möglich an Steuern sparen, indem man Werbungskosten beim Erwerb von Grundeigentum ansetzt. Finanzverwaltungen haben allerdings in den letzten Jahren einige Steuermodelle zerschlagen, weshalb die angesetzten Kosten nur noch zum Teil oder auch gar nicht mehr berücksichtigt werden. Gleichzeitig sind auch die Wertzuwächse bei Immobilien zurückgegangen. Ging man davon aus, dass man mit einer Immobilie hohe Mieteinnahmen erzielen könne, ist aus steuerlicher Sicht eine Immobilie zu erwerben, nicht mehr so rentabel.
Da es sich bei den Steuermodellen um Immobilien handelt, die überwiegend aus steuerlichen Gründen gekauft werden, müssen bei der jährlichen Steuererklärung auch einige Faktoren berücksichtigt werden. Gerade beim Kauf oder Bau einer Immobilie bietet der Staat unzählige Möglichkeiten der steuerlichen Entlastung. Neben den möglichen Förderungen, die für erneuerbare Energien, Kinder oder denkmalgeschützte Gebäude vom Staat herausgegeben werden, sind steuerliche Entlastungen möglich.

Beim Hauskauf Steuern sparen

Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung, die über eine lange Zeit bedacht wurde. Es gibt verschiedene Immobilienarten von dem Wohnhaus bis zur Gewerbeimmobilie. Ein Wohnhaus, das zur privaten Nutzung gekauft wird, deren Kaufpreis kann nicht komplett von der Steuer abgesetzt werden. Das wäre sinnlos und wird vom Staat nicht akzeptiert. Auch beim Kauf einer Gewerbeimmobilie kann nicht der gesamte Kaufpreis steuerlich abgesetzt werden. Allerdings sind Gewerbetreibende in anderen Situationen und können den Kaufpreis bis zu einer gewissen Höhe durchaus steuerlich geltend machen.

Privatkauf und Steuern sparen

Der Gedanke ist sehr verlockend. Beim Kauf eines Hauses den gesamten Kaufpreis steuerlich absetzen zu können. Allerdings ist das bei einer Immobilie für den privaten Nutzen nicht möglich. Es können keine Kosten abgesetzt werden, darin sind sämtliche Anschaffungskosten enthalten von dem eigentlichen Kaufpreis über das Grundstück bis hin zu den Grunderwerbssteuern und den Notarkosten. Bei allen diesen Kosten muss bedacht werden, dass sie für den Kauf des eigenen Hauses gedacht sind und nicht steuerlich absetzbar. Gerade bei den Anschaffungskosten für ein Haus kommen sehr hohe Summen zusammen und aus dem Grund ist es eigentlich sehr ärgerlich, dass keine Kosten steuerlich absetzbar sind. Es besteht aber die Möglichkeit Steuern zu sparen, wenn die Immobilie also das Haus und das Grundstück getrennt voneinander erstanden werden. Auch beim Umzug können steuerliche Vorteile geltend gemacht werden und natürlich auch bei den Beiträgen der Riester-Rente.

Steuermodelle – Grundstück und Haus getrennt kaufen

Zu den Steuermodellen gehört eine Immobilie, wenn Grundstück und Haus getrennt erstanden werden. Beim Kauf des Hauses wird die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig. Die Grunderwerbssteuer ist in den Bundesländern Deutschland recht unterschiedlich. Allerdings muss bekannt sein, dass die Grunderwerbssteuer immer auf den gesamten Kaufpreis erhoben wird. Also nicht nur auf die Immobilie, sondern auch auf das Grundstück. Bei älteren Häusern wird in der Regel das Grundstück automatisch mit verkauft. Das bedeutet, es wird nicht nur das Haus erstanden, sondern auch direkt das Grundstück mit. Eine Trennung gibt es hier nicht. Anders sieht es bei den neugebauten Immobilien aus. Das Grundstück kann separat von der Immobilie erkauft werden. Das liegt daran, dass der künftige Bauherr zuerst ein passendes Grundstück für seine Wunschimmobilie sucht und somit zuerst das Grundstück kauft. Erst, wenn das Grundstück vorhanden ist, kann der Bauherr sich mit dem Bau seines Hauses beschäftigen. Im Grunde wird die Grunderwerbssteuer für Haus und Grundstück fällig, aber wenn nur das Grundstück erstanden wird, dann fällt die Grunderwerbssteuer enorm niedrig aus. Grundstücke sind bekannterweise günstiger als eine Immobilie. Dadurch können Steuern in erheblicher Summe gespart werden.

Voraussetzungen für den getrennten Kauf

Bei dem Kauf eines Grundstücks separat von der Immobilie werden zwei Kaufverträge benötigt. Es handelt sich also um zwei getrennte Vorgänge. Es gibt strenge Regeln einzuhalten, um steuerliche Vergünstigungen zu erhalten. Die erste Regel sind zwei getrennte Verträge. Zuerst muss ein Vertrag vorgelegt werden, der beweist, dass das Grundstück im Vorfeld ohne Immobilie erstanden wurde. Hier ist das Datum entscheidend. Anschließend muss der Kaufvertrag der Immobilie vorgelegt werden. Auch hier spielt das Kaufdatum eine wichtige Rolle. Eine weitere wichtige Regel ist, dass der Grundstücksverkäufer und der Bauunternehmer, der die Immobilie verkauft zwei separate Personen sind. Zudem dürfen sie nicht von einer Unternehmensgruppe sein. Zudem muss die sogenannte Schamfrist eingehalten werden. Die Schamfrist besagt, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Kauf der Immobilie mindestens ein halbes Jahr liegen muss. Ansonsten kann das Gefühl aufkommen, dass es sich bei den beiden Verträgen um einen einheitlichen Vorgang handelt und alle steuerlichen Vorteile sind weg. Das Finanzamt könnte auf den Gedanken kommen, dass die Grunderwerbssteuer dann auf den gesamten Kaufpreis fällig wird und nicht nur auf das Grundstück.

Das Zahlen der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer muss immer umgehend nach dem Kaufvertrag überwiesen werden. Die rechtlichen Vorgänge werden von einem Notar geregelt. Sobald der Vertrag zustande gekommen ist, muss der Notar das Finanzamt informieren. Das Finanzamt stellt dann den Grunderwerbssteuerbescheid aus und versendet ihn an den Käufer. Grundsätzlich hat der Käufer bis zu vier Wochen Zeit, de Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Erst wenn die komplette Summe beim Finanzamt angekommen ist, kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag ins Grundbuch ist ein wichtiger Schritt, denn mit der Eintragung wird der Käufer offiziell der Eigentümer der Immobilie. Somit ist klar, dass die Grunderwerbssteuer umgehend bezahlt werden sollte.

Steuerliche Vorteile bei Immobilien

Aber nicht nur beim getrennten Kauf von Grundstück und Immobilie kann der Käufer steuerliche Vorteile geltend machen. Auch beim Kauf einer Gewerbeimmobilie können steuerliche Entlastungen geltend gemacht werden. Der Kauf einer Gewerbeimmobilie kann sogar selbst steuerlich geltend gemacht werden. Das liegt daran, dass die Immobilie nicht zu privaten Zwecken genutzt wird, sondern für Publikumsverkehr oder zur Fertigung verwendet wird. Auch Renovierungen können mit steuerlichen Vergünstigungen rechnen. Allerdings ist hier eher die Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden bedacht worden. Der Staat hat ein großes Interesse daran, dass die denkmalgeschützten Gebäude anhand der Richtlinien renoviert und saniert werden. Der Aufwand ist bei den alten Gebäuden meist sehr hoch und aus dem Grund bietet der Staat steuerliche Entlastungen in solchen Fällen an. Auch in Bezug auf Sanierungen von der Wärmedämmung bis hin zum Einbau von neuen Fenstern und Türen können steuerliche Vorteile erhalten werden.

Immobilienkauf als Steuermodell nicht ratsam

Der Staat bietet Immobilienkäufern verschiedene steuerliche Vorteile an, die bis zu zehn Jahre genutzt werden können. Allerdings muss auch klar gesagt werden, dann der Kauf einer Immobilie als reines Steuermodell keine Empfehlung ist. Eine Immobilie lohnt sich zur eigenen Nutzung oder als Kapitalanlage. Allerdings sind keine erheblichen steuerlichen Entlastungen vorgesehen. Genaue Informationen zu den Steuermodellen und die einzelnen Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung beim Kauf von Immobilien bieten die Fachanwälte und Steuerberater.