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Was bedeutet Verkehrswert?
Beim Verkehrswert handelt es sich um den realen Wert einer Immobile, der zum jeweils aktuellen Datum gilt. Der Verkehrswert wird anhand eines Gutachtens ermittelt, welches verschiedene Aspekte beinhaltet. Somit setzt sich der Wert nicht nur aus einem Faktor, sondern aus vielen verschiedenen Grundlagen zusammen, die alle eine Auswirkung auf dem Verkaufspreis haben. Der Verkehrswert ist sowohl für die Bank, als auch für den Hauseigentümer von Bedeutung. Er stellt die Summe dar, zu der ein Haus konkret verkauft werden kann. Dieser wird dann sowohl im Rahmen einer Zwangsversteigerung als auch bei einem regulären Verkauf angegeben. Der Verkehrswert kann allerdings durch verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, sodass der reale Preis vom geschätzten Wert deutlich abweichen kann.
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert wird in den meisten Fällen anhand eine Gutachtens über das entsprechende Objekt ermittelt. Hierzu wird ein Gebäude oder ein Baugutachter beauftragt. Dabei spielen beide zweige eine bedeutende Rolle, denn auch Mängel am Objekt selbst, können zu einer Abwertung der Immobilie führen.Die Grundlage für den Verkehrswert bilden aber die folgenden Aspekte:
Die Lage
Die Lage ist einer der wesentlichsten Punkte die den Wert eines Objektes bestimmen. Befindet sich dieses zum Beispiel in einer hervorragenden Innenstadtlage mit sehr guten Anbindungen an alle wichtigen Einrichtungen, dann kann ein höherer Verkaufswert erzielt werden, als wenn das Objekt in einem sozialen Brennpunkt mit schlechter Infrastruktur gelegen ist. Dieser Wert wird in der Regel über die lokalen Verzeichnisse bestimmt, in denen die aktuellen Verkaufspreise für die jeweiligen Lagen genau beziffert sind. Dabei wird allerdings nur der Preis für die Grundfläche beachtet, nicht für ein Gebäude mit einer nicht definierten Ausstattung.
Die Objektart
Auch die Art des Gebäudes entscheidet darüber, zu welchem preis dieses letztlich veräußert werden kann. Dabei kann eine Gewerbeimmobilie durchaus höher bewertet werden als ein Wohnhaus, wenn sich dieses auf Grund der Lage in einer hervorragenden Position befindet. Bietet das Wohnhaus allerdings mehrere Wohneinheiten, sodass in bester Lage eine entsprechende Mieteinnahme zu erwarten ist, kann dies den preis wiederum nach oben korrigieren.
Der Zustand
Der Zustand der Immobilie ist maßgeblich, den auch ein Wohnhaus mit vielen Wohneinheiten in bester Lage ist wertlos, wenn es nur noch als Ruine vorhanden ist. Je besser der Zustand des Objektes und je weniger Mängel vorliegen, desto höher kann der Verkaufspreis angesetzt werden. Dabei werden etwaige Renovierungsmaßnahmen oder Sanierungen bereits vom Verkehrswert abgezogen, sodass es sich am Ende immer um den bereinigten Wert handelt.
Die Ausstattung
Die Ausstattung ein Hauses kann den Wert weiter erhöhen. Desto mehr Extras hier vorhanden sind, desto mehr Geld kann für die Immobilie verlangt werden. Liegt zum Beispiel eine schnelle Internetanbindung an und gibt es sogar einen nutzbaren Garten sowie viele weitere Extras wie Klimaanlagen und Fahrstühle, kann der Preis für dieses Gebäude deutlich steigen. Ein Objekt mit einer Standardausstattung wird dann hingegen zu marktüblichen Preisen angeboten.
Weitere Faktoren
Weitere Faktoren stellen Aspekte wie die Lastenfreiheit oder aber die Tatsache der sofortigen Nutzung dar. Dabei können Banken und Eigentümer noch viele weitere Punkte anführen, sodass am Ende eine sehr genaue Einschätzung des Verkehrswertes erfolgen kann. Dies zeigt, dass es sich hier nicht um eine fiktive Summe handelt, sondern um einen genau definierten Wert, der auf empirischen Grundlagen basiert.
Abweichungen vom Verkehrswert
Der Verkehrswert stellt allerdings keine feste Größe dar. Es gibt durchaus Faktoren, die zu Abweichungen führen können, obwohl die oben genannten Kriterien mit Bestwerten benotet werden können. Diese Abweichungen kommen dadurch zustande, dass äußere Einflüsse den Wert senken und somit dazu führen, dass eine Anpassung in den Angeboten vorgenommen werden muss.
Wege- und Wohnrechte
Wege- und Wohnrechte können den Wert einer Immobilie deutlich unter den Verkehrswert senken. besonders wenn es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit handelt, wird der Preis deutlich gesenkt. Hier wird nämlich eine Fläche von einer Person bewohnt, die nach dem Verkauf für den neuen Eigentümer nicht nutzbar ist. Daher muss diese Fläche aus dem Kaufpreis entfernt werden. Das Gleiche gilt auch für anliegende Wege- und Nutzungsrechte. Da auch ein neuer Eigentümer sich an diese ausnahmslos halten muss und somit bestimmte bauliche Veränderungen sich eventuell nicht durchführen lassen oder diverse Fläche nicht gewerblich genutzt werden können, hat dies eine Senkung des Kaufpreises zur Folge, obwohl die Schätzung zum Verkehrswert korrekt ist.
Dingliche Rechte
Besitzt eine andere Person dingliche Rechte an einer Immobilie, obwohl dieser nicht der Eigentümer ist – dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn vertraglich eine Nutzung bestimmter Bereiche über eine gewisse Laufzeit vereinbart wurde – kann auch dies Verkehrswert deutlich senken. Allerdings ist dies nur der Fall, wenn der Vertrag kein Entgelt vorsieht. Sollte es sich um einen regulären Nutzungsvertrag mit Mietzahlung halten, kann dies den Verkehrswert sogar erhöhen.
Verkehrswert bei Zwangsversteigerungen
Der Verkehrswert ist normalerweise der Betrag, zum dem eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung offeriert wird. Da bei dieser allerdings Gebote abgegeben werden, wird der Startwert meist unter dem eigentlichen Verkehrswert angesetzt, in der Hoffnung, dass dieser erreicht oder sogar überschritten wird. Rechtlich gesehen ist dies nicht problematisch, denn da die Bank der Eigentümer der Immobilie ist, kann diese Grundsätzlich jeden beliebigen Kaufpreis für das Objekt verlangen.
Beleihungsobergrenze
Der Verkehrswert muss allerdings nicht mit der Beleihungsobergrenze – also jenem Betrag, der maximale als Kredit auf dieses Hausvergeben werden würde, übereinstimmen. Die Beleihungsobergrenze ergibt sich immer aus dem ermittelten Kaufpreis zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Lag der Wert hier also noch deutlich höher, so kann auch ein Kredit vergeben werden, der über dem aktuellen Verkehrswert liegt.
Dieser Umstand liegt darin begründet, dass davon ausgegangen wird, dass eine stetige Aufwertung der Immobilien durch Renovierung und Sanierung erfolgt. Allerdings kann die Bank vor einer erneuten Kreditvergabe auch eine Neuschätzung der Beleihungsobergrenze fordern, sodass der Wert dann an den aktuellen Verkehrswert angepasst wird.
Rechtliches
Es gilt zu beachten, dass der Verkehrswert im Gegensatz zur Beleihungsobergrenze eine reale Summe darstellt. Die Obergrenze hingegen kann als fiktive Summe betrachtet werden, die immer einen neuen Schätzung unterlegen ist. Daher sollte vor einer Kreditaufnahme unbedingt einer Überprüfung beider Werte erfolgen, um die Vergabe sicherzustellen.
Der Verkehrswert ist ein Terminus, welcher vor allem in der Immobilienwirtschaft gebraucht wird. Der Begriff bezeichnet den tatsächlichen Wert eines Gebäudes oder eines Grundstückes, zum aktuell gültigen Zeitpunkt. Dies bedeutet, dass der Verkehrswert den eigentlich zu veranschlagen Kaufpreis einer Immobilie darstellt, sofern nicht andere Faktoren dazu beitragen, dass abweichende Summen für eine Veräußerung angesetzt werden.
Berechnung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert kann nicht aus einem Faktor ermittelt werden, es kommen unterschiedliche Aspekte zum Tragen, die dann zusammen den Wert eines Objektes bilden. Diese einzelnen Faktoren sind für das Verständnis der letztendlich im Raum stehenden Summe maßgeblich und sollen an dieser Stelle aufgelistet werden.
Die Lage
An erster Stelle wird die Lage eines Objektes betrachtet. Diese entscheidet zu einem großen Teil mit darüber, welcher Verkehrswert einem Gebäude zugebilligt wird. Befindet sich das Objekt beispielsweise in einer hervorragenden Innenstadtlage mit sehr guter Anbindung an alle wichtigen Einrichtung, steigt der Verkehrswert erheblich an. Bei einer eher abgelegenen Lage oder einem Standort in der Nähe oder gar in sozialen Brennpunkten, sinkt der Wert erheblich ab. Zwischen diesen beiden Extremen werden feinste Abstufungen verwendet, um den Preis für eine Immobilie zu eruieren.
Die Grundstücksgröße
Unabhängig vom eigentlich Bauwerk ist auch die Grundstücksgröße eine feste Konstante, die immer bei der Berechnung des Verkehrswertes zum Tragen kommt. Je mehr Fläche das Objekt in der jeweiligen Lage besitzt, umso höher fällt in der Regel der Preis pro Quadratmeter aus.
Allerdings wird hier zwischen Wohn- Nutz- und reine Raumfläche unterschieden. Letztere gibt die Gesamtfläche des Grundstückes an, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Die Wohnfläche stellt dabei nur den Betrag dar, der Tatsächlich innerhalb des Objektes zum Bewohnen geeignet ist. Die Nutzfläche hingegen ist der Wert, der auf andere – zum Beispiel wirtschaftliche Weise – vom Eigentümer verwendet werden kann. Diese drei Faktoren zusammen fließen dann in die Berechnung ein, wobei bei reinen Wohnobjekten die Nutzfläche meistens entfällt.
Der Objektzustand
Der Zustand eines Bauwerkes hat ebenfalls bedeutenden Einfluss auf den Verkehrswert. Ist das Gebäude hervorragend gepflegt und weist keinerlei Mängel auf, dann kann dies den Preis erheblich nach oben korrigieren. Im anderen extrem – dem Zustand einer Ruine – wird das Gebäude selbst meist gar nicht mehr betrachtet, sondern lediglich der Preis für die Grundfläche angesetzt. Hier geht man grundsätzlich von einem bevorstehenden Abriss nach Kauf aus, da das Objekt selbst nicht mehr nutzbar ist. Die Werte dazwischen ergeben sich aus einem Schätzgutachten.
Die Art des Gebäudes und der Ausstattung
Auch die Art des Gebäudes und die Ausstattung spielen eine bedeutende Rolle. So kann eine Villa mit alle Annehmlichkeiten natürlich zu einem deutlich höheren preis verkauft werden, als dies bei einem einfachen Wohnhaus der Fall ist. Daher müssen diese Faktoren von den Gutachtern in einem entsprechenden Rundgang erfasst und ausgewertet werden. Hierbei spielt dann aber auch eine Rolle, ob zum Beispiel der Pool Einsatzbereit ist oder nicht.
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert wird in der Regel durch einen Immobilienmakler oder durch eine Bank ermittelt. Bei Neubauprojekten, bei denen eine Hypothek oder eine Grundschuld auf dem Gebäude lasten, ist dies auch der erste Schritt der nach der Fertigstellung unternommen wird. Allerdings kann auch der Eigentümer selbst eine entsprechende Ermittlung des Verkehrswertes vornehmen lassen.
Hierzu ist die Beauftragung eines Gutachters erforderlich, der alle Umstände genau einschätzen kann. Dabei sollte stets ein Baugutachter gewählt werden, denn dieser kann auch gleichzeitig die bestehenden Mängel erkennen und diese aus der der Summe herausrechnen. Auch ein reiner Immobiliengutachter kann nicht schaden, denn dieser kennt für gewöhnlich die Preise nach Lage und Ausstattung und kann so einen exakten Wert ermitteln. Beide Gutachten zusammen ergeben dann den eigentlichen Verkehrswert einer Immobilie.
Wo und wann ist dieser Wert von Bedeutung
Der Verkehrswert wird vor allem für den Verkauf es Gebäudes benötigt. Wer sich entschließt ein Haus zu veräußern, muss wissen, was dieses derzeit auf dem Markt einbringt, damit eine genaue Kalkulation über den im Raum stehenden Gewinn erfolgen kann.
Besonders für Banken ist diese Zahl interessant, denn aus dem Verkehrswert ergibt sich der maximale Erlös, der bei einer potenziellen Zwangsversteigerung erzielt werden kann. Ist dieser größer als der noch offenen Kreditposten, können in der Regel alle Ansprüche des Gläubigers aus der Veräußerung heraus befriedigt werden.
Für Immobilienmakler spielt dieser Wert ins besondere eine Rolle, denn ihre Courtage berechnet sich am Wert des Objektes. je höher also der Verkehrswert ausfällt, umso mehr Verdienst steht für diese im Raum. Daher ist die Festlegung die erste Priorität, wenngleich es sich hier auch nicht um eine unumstößliche Summe handelt. So kann der Verkehrswert noch unterboten werden, wenn sich dies entsprechend für den Verkäufer und den Makler noch rechnet.
Abweichungen vom Verkehrswert
Ein ermittelter Verkehrswert muss nicht immer die maßgebliche Größe für den Preis einer Immobile sein. Es gibt durchaus Faktoren, bei denen zwar ein bestimmter Verkehrswert im Raum steht, aber dennoch abweichende Preise angegeben werden. Zu diesen gehören:
Eingeräumtes Wohnrecht
Besitzt ein Bewohner ein eingeräumtes Wohnrecht auf Lebenszeit, schmälert dies zwar nicht den Verkehrswert, allerdings werden die Verkaufspreise dann meist reduziert. Der Grund ist darin zu suchen, dass der bewohnte Teil des Objektes nicht genutzt werden kann, obwohl er ansonsten im einwandfreien Zustand sein mag. Daher werden vom eigentlichen Verkehrswert entsprechende Summen abgezogen, ohne dass sich aber der ermittelte Gesamtwert ändert.
Bestehendes Wegrecht
Auch bei einem bestehenden Wegerecht kann es zu Änderungen am Preis der Immobilien kommen, die vom eigentlichen Verkehrswert abweichen. Hier gilt das gleiche Prinzip wie beim Wohnrecht, denn da entsprechende Weg nur Teilweise oder mit Einschränkungen genutzt werden können, müssen seitens des Eigentümers hier entsprechende Nachlässe erfolgen. Auch in diesem Fall gilt, dass eigentliche Verkehrswert unberührt bleibt.
Erbschaftsangelegenheiten
Im Falle von Erbschaften und Erbgemeinschaften kann der Verkehrswert deutlich vom Kaufpreis abweichen. Da hier oftmals ungeklärte belange wie Eigentumsverhältnisse im Raum stehen, geht der potenzielle Käufer auch ein rechtliches Risiko ein, sollten später Klagen auf ihn zukommen. Daher wird der Preis bei solchen Objekten deutlich gegenüber dem Verkehrswert gesenkt, sodass der Erwerb in der Regel doch noch profitabel ist. Es gilt zu bedenken, dass einer weiteren Veräußerung dann nichts im Wege steht, wobei aber auch hier etwaig anhängige Erbschaftsfragen beachtet werden müssen.
Der Verkehrswert stellt den Wert einer Immobilie dar. Dieser wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von Jedermann bezahlt, ohne dass dabei subjektive Einflüsse eine Rolle spielen. Beim Verkehrswert ist zu beachten, dass dieser sich ändern kann, der aktuelle Verkehrswert zeigt nur den Wert bzw. Verkaufspreis einer Immobilie an, die diese zum jeweiligen Zeitpunkt der Festlegung am Markt erzielen kann. Die Bestimmung des Verkehrswertes ist dabei nicht nur für den Käufer einer Immobilie wichtig, um nicht einen überhöhten Preis zu zahlen, sondern ebenso für die Bank, die daran erkennt, wie viel Sicherheit die Immobilie ihr als Sicherung für ein gewährtes Darlehen gibt. Vor jeder Darlehensaufnahme ist deshalb der Verkehrswert einer Immobilie entsprechend zu bestimmen.
Als Verkehrswert wird der aktuelle Geldwert eines Objektes (Immobilie, Grundstück) bezeichnet, der bezogen auf einen festgelegten Zeitpunkt am Markt erzielt werden kann. Der Verkehrswert einer Immobilie kann sich regelmäßig verändern und unterliegt keinen subjektiven Einflüssen. Er ist nicht nur zur Ermittlung des Verkaufs- bzw. Kaufpreises von Vorteil, sondern er wird als Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes, der zur Sicherung einer langfristigen Geldanleihe benötigt wird, herangezogen.
In der Regel fällt der Beleihungswert deutlich geringer aus als der Verkehrswert einer Immobilie, denn bei diesem Wert muss über die gesamte Laufzeit des Darlehen gewährleistet sein, dass der veränderliche Verkehrswert den Beleihungswert nicht unterschreitet. Eine Immobilie wird für 200.000€ erworben, die Bank zieht dieses Objekt zur Sicherung des aufgenommenen Darlehen heran und legt einen Beleihungswert von 180.000€ für die Laufzeit fest. Wird nun der Verkehrswert der Immobilie nach ein paar Jahren nochmals überprüft, so kann dieser bereits bei nur noch 190.000€ liegen. Für die Banken besteht deshalb die Möglichkeit den festgelegten Beleihungswert je nach Marktlage zu verringern.
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