Wertgutachten

Was ist ein Wertgutachten?

Das Wertgutachten stellt die Schätzung, sprich die Ergebnisse der Wertermittlung einer Immobilie dar. Dabei unterscheidet man zwischen Verkehrswert und Beleihungswert, sowie zwischen Sachwert und Ertragswert. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Wert des Grundstücks oder Hauses, welches dieses aktuell auf dem Markt bei einem Verkauf erzielen könnte. Beim Beleihungswert muss noch ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, damit Schwankungen, die im Laufe der Zeit auftreten können, aufgefangen werden.

Notwendig wird dies, weil die Immobilie oft über viele Jahre als Sicherheit für ein Darlehen genutzt wird. Der Sachwert stellt den Wert von Immobilie, Gebäuden und Außenanlagen dar, und wird bei der Wertermittlung von privaten Wohneigentümern zugrunde gelegt. Der Ertragswert stellt die nachhaltig zu erzielenden Mieteinnahmen von Renditeobjekten dar. Das Wertgutachten selbst wird für jede Vergabe von Darlehen beim Kauf von Immobilien benötigt.

Mit einem Wertgutachten lässt sich wunderbar der Wert einer Immobilie ermitteln, was sowohl für einen Käufer, als auch für den Verkäufer von einem großen Interesse sein sollte. In der Regel wird ein Wertgutachten von einem Sachverständigen Gutachter angefertigt, welcher sich auf den jeweilig zu schätzenden Wertbereich spezialisiert hat. Im Fall von Immobilien kommen zahlreichen Faktoren zum Zuge, bis ein endgültiges Wertgutachten abgegeben werden kann. Von Lage, Ausstattung, Baujahr bis hin zum aktuellen Zustand der Immobilie, greifen viele einzelne Faktoren ineinander und ergeben den Gesamtwert. Dabei ist aber zu beachten, dass ein Wertgutachten nie den exakten Verkehrswert wiedergeben kann.

Wertgutachten gibt es für Immobilien, Autos, Kunstgegenstände, Schmuck und Antiquitäten. Am häufigsten werden Wertgutachten für Immobilien, Grundstücke und Autos benötigt. Wertgutachten dienen immer dazu, den Verkehrswert zu ermitteln. Ein Wertgutachten ist grundsätzlich kostenpflichtig und aufwendig. Im Immobilienbereich umfasst ein Wertgutachten ungefähr zwanzig bis dreißig Seiten. Diese Gutachten haben dann auch vor Gericht Bestand.

Wofür werden Wertgutachten benötigt?

Wer seine Immobilie oder sein Grundstück beleihen möchte, benötigt ein Wertgutachten. Im Falle einer Scheidung, bei Erbstreitigkeiten oder für die Besteuerung ist ebenfalls ein solches Gutachten erforderlich. Soll eine Zwangsversteigerung erfolgen oder die Immobilie in das Betriebsvermögen aufgenommen werden, muss ebenfalls ein Wertgutachten erstellt werden. Auch im Falle eines Immobilienkaufs bietet ein Wertgutachten Sicherheit.

Wer darf Wertgutachten erstellen?

Gutachterausschüsse

Es existieren unabhängige Gutachterausschüsse der Bundesländer. Diese verfügen über Geschäftsstellen, die Wertgutachten erstellen. Diese Gutachterausschüsse führen auch Kaufpreissammlungen für Geschäfts- und Wohngrundstücke.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen werden von der zuständigen Industrie- und Handelskammer nach § 36 der Gewerbeordnung bestellt. Der Sachverständige muss über eine besondere Sachkunde verfügen. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist er verpflichtet, unabhängige Wertgutachten zu erstellen. Dieses Wertgutachten muss bei dem Sachverständigen beantragt werden. Die Bezeichnung „öffentlich bestellt und vereidigt“ ist gesetzlich geschützt.

Zertifizierte Sachverständige

Seit 2010 werden Sachverständige nach der DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 von der Deutschen Akkreditierungsstelle zertifiziert. Diese DIN-Vorschrift ist weltweit gültig. Die Erfüllung dieser Norm bestätigt die fachliche Kompetenz des Sachverständigen.

Freie Sachverständige

Dieser Begriff ist nicht gesetzlich geschützt. Jeder, der der Meinung ist, er verfügt über die notwendige Fachkenntnis und Berufserfahrung darf sich „freier Sachverständiger“ nennen und Wertgutachten erstellen.

Gibt es unterschiedliche Gutachten?

Es gibt unterschiedliche Gutachten, für unterschiedliche Zwecke. Wer ein Gutachten benötigt, das gerichtsfest ist, benötigt ein Wertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten umfasst ungefähr zwanzig bis dreißig Seiten. Es enthält Berechnungen und umfangreiche textliche Begründungen. Neben dem ausführlichen Wertgutachten gibt es auch ein sogenanntes Kurzgutachten. Dieses Gutachten umfasst ungefähr zehn bis fünfzehn Seiten und ist kostengünstiger. Allerdings ist ein Kurzgutachten nicht vor Gericht verwendbar. Für einen normalen Verkauf einer Immobilie reicht ein Gutachten von einem qualifizierten Immobilienmakler. Dieses Gutachten wird auch als Immobilienbewertung bezeichnet. Bei einem Verkauf spielt nicht nur der tatsächliche Wert eine Rolle, sondern auch der Marktwert.

Wie hoch sind die Kosten für ein Gutachten?

Die Kosten für ein Wertgutachten sind sehr unterschiedlich. Sie werden nach Aufwand und Umfang berechnet. Der finanzielle Aufwand reicht, je nach Anforderung an das Gutachten, bei einhundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Eine reine Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler ist meist kostenfrei, ist jedoch vor Gericht nicht verwendbar.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Es gibt drei unterschiedlich Verfahren zur Wertermittlung bei einer Immobilie oder einem Grundstück. Je nach Art der Immobilie und Grund der Erstellung des Wertgutachtens wird das entsprechende Verfahren verwendet.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren kommt in erster Linie bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung. Es werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Das bedeutet, die Immobilien müssen ungefähr die gleiche Lage, die gleiche Größe und die gleiche Ausstattung haben. Selbstverständlich werden auch die Bauweise und das Baujahr in die Bewertung miteinbezogen. Voraussetzung um das Verfahren anwenden zu können ist natürlich, dass es vergleichbare Immobilien in der Region gibt.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der zukünftige finanzielle Ertrag, abzüglich der Betriebskosten der Immobilie ermittelt. Diese Art Wertermittlung ist in erster Linie für vermietete Objekte interessant. Einfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Hotels werden nach diesem Verfahren bewertet, wenn der Auftraggeber wissen möchte, ob sich der Kauf oder die Investition lohnt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbstgenutzten Gebäuden angewendet und oft von Banken gefordert, wenn eine Immobilie beliehen werden soll. Bei diesem Verfahren wird der Grundstücks- und Gebäudewert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Der Grundstückswert wird anhand der von der Gemeinde veröffentlichten Bodenwerte ermittelt.

Wertgutachten im Kfz-Bereich

Ein Wertgutachten im Kfz-Bereich funktioniert ähnlich wie im Immobilienbereich. Es spielt eine Rolle bei Kauf oder Verkauf eines Autos und natürlich im Leasingbereich. Hier wird der Restwert des Autos nach Ablauf der Leasingzeit ermittelt. Ein Sachverständiger prüft die Faktoren, die für den Wert des Autos maßgebend sind. Er ermittelt den Händlereinkaufspreis, den Wiederbeschaffungswert und den Händlerverkaufspreis. Besonders im Bereich der Oldtimer ist dieses Wertgutachten mit unter wichtig. Nicht jedes alte Auto ist ein Oldtimer und hat damit einen Wert. Der Sachverständige prüft den Oldtimer und bewertet ihn mit Noten von eins bis fünf. Die Note eins steht hier für makellos, während die Note fünf das Fahrzeug als restaurierungsbedürftig ausweist.

Die Kosten für ein Wertgutachten im Kfz-Bereich liegen bei ungefähr 125 bis 150 Euro. Bei Wohnmobilen und Oldtimer ist der Preis etwas höher, da die Bewertung hier aufwendiger ist.

Andere Vermögenswerte und Wertgutachten

Wer einen Kredit möchte, sollte generell eine Aufstellung aller Vermögenswerte haben. Sicher gehören Immobilien und Grundstücke zu den Vermögenswerten, die die größte Rolle spielen. Allerdings sind auch andere Vermögenswerte wie Wertpapiere, Goldmünzen, Lebensversicherungen, wertvolle Kunstgegenstände, Schmuck, Antiquitäten und andere wertvolle Gegenstände relevant. Allerdings muss der Wert entweder leicht ermittelbar sein oder es muss ein Wertgutachten vorliegen. Die Erstellung eines Wertgutachtens lohnt sich allerdings nur bei wirklich wertvollen Gegenständen. In diesem Fall ist ein Wertgutachten allerdings grundsätzlich sinnvoll. So lässt sich der Wert eindeutig nachweisen, zum Beispiel auch gegenüber Versicherungen.