Wohnungseigentum

Eine Immobilie wird häufig in unterschiedliche Anteile aufgeteilt. Diese Anteile können dann einzeln belastet oder auch veräußert werden. Besitzt man das Alleineigentum an einem dieser Anteile, so ist die Rede immer dann vom Wohnungseigentum, wenn es sich um Räumlichkeiten handelt, die Wohnzwecken dienen. Das Wohnungseigentum beinhaltet ebenfalls das Sondereigentum an bestimmten Wohnräumen sowie das Miteigentum am jeweiligen Grundstück. Dabei wird das Miteigentum nur mit einem bestimmten Anteil eingerechnet. Wie genau die Aufteilung des Wohneigentums, des Eigentums am Grundstück usw. lautet, entnimmt man der so genannten Teilungserklärung, in der die einzelnen Anteile genau aufgeschlüsselt werden und aus der so hervorgeht, welche Anteile welchem Miteigentümer gehören.

Der Begriff Wohnungseigentum definiert das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Im Sprachgebrauch wird solch eine Wohnung als Eigentumswohnung bezeichnet. Interessant hierbei sind die einzelnen Spezifikationen, die vor allem bei größeren Wohneinheiten mit Garten usw. zum Einsatz kommen. Im rechtlichen Sprachgebrauch wird in solch einem Fall, von einem Sondereigentum gesprochen, da mehrere Eigentümer innerhalb des Gebäudes vorhanden sind. Es wird So sind in solchen Fällen die gemeinsam genutzten Flächen der Immobilie, als aufgeteiltes Wohnungseigentum deklariert. Dies greift aber nicht die eigentumsrechtliche Zuordnung der einzelnen Eigentumswohnungen an, da es sich hierbei um unterschiedliche Eigentümer handelt.

Grundsätzliches zum Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist nur an Wohnungen gebunden und gilt nicht für ein Haus oder eine andere Form der Immobilie. Im Grunde gehören nur Räume zum Wohnungseigentum, die rein zu Wohnzwecken verwendet werden. Räume, die zur anderweitigen Nutzung dienen, können nur in einem Teileigentum geltend gemacht werden. Alle rechtlichen Grundlagen rund um das Wohnungseigentum sind im Wohnungseigentumsgesetz kurz auch WEG festgehalten. Das Wohnungseigentumsgesetz dient als Grundlage für das Wohnungseigentum.

Das Wohnungseigentumsgesetz, die Grundlage für Wohnungseigentum

Insgesamt besteht das Wohnungseigentumsgesetz aus vier Teilen. Der erste Teil besteht aus 30 Paragrafen und ist der umfangreichste Teil. Er besteht aus vier einzelnen Abschnitten,

1. der Begründung des Wohnungseigentumsgesetzes
2. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
3. der Verwaltung
4. dem Wohnungserbbaurecht

Der zweite Teil des Wohnungseigentumsgesetzes beschäftigt sich mit dem Dauerwohnrecht und umfasst 11 Paragrafen. Die Teile 3 und 4 befassen sich mit den Verfahrensvorschriften und den ergänzenden Bedingungen. Die letzten beiden Teile umfassen zusammen insgesamt 21 Paragrafen.

Wohnungseigentum und das Grundbuch

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der Käufer sich ins Grundbuch eintragen, um als Eigentümer der Wohnung rechtlich deklariert zu sein. Schon vor dem eigentlich Kauf sollte ein Notartermin gemacht werden. Der Notar oder ein Anwalt mit notariellen Fähigkeiten hat das Recht eine Änderung im Grundbuch durchzuführen. Der Termin ist sehr wichtig, denn direkt nach dem Kauf muss die Wohnung an den neuen Eigentümer übertragen werden, damit er rechtlich als Wohnungseigentümer dasteht. Das ist nur mit der Eintragung im Grundbuch möglich. Der Termin zur Grundbucheintragung dauert in der Regel ein bis zwei Stunden und sollte frühzeitig gemacht werden. In vielen Fällen sind die Notare weit im Vorfeld ausgebucht und man muss auf einen Termin bis zu vier Wochen warten. Eine Übertragung des Wohnungseigentums mit Hilfe der Eintragung ins Grundbuch findet nur statt, wenn der Verkäufer der Wohnung ebenfalls anwesend ist. Also nur, wenn die Bezahlung bis zum Termin stattgefunden hat. In vielen Fällen wird der Notar auch als Verwalter eingesetzt und kümmert sich um die Zahlmodalitäten für die Wohnung. Mit dem Eintrag ins Grundbuch ist der neue Eigentümer rechtlich Besitzer des Wohneigentums. Dabei wird für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Mit jedem Grundbuchblatt wächst das Eigentum des Besitzers und kann verkauft, belastet oder sogar verschenkt werden. Dazu muss das Grundbuchblatt der Wohnung nur separat behandelt werden. Alle anderen Wohnungen sind dann nicht von der Aktion betroffen.

Wohnungseigentum im Gegensatz zum Wohneigentum

Rechtlich gesehen ist der Begriff Wohnungseigentum eindeutig vom Wohneigentum abzugrenzen. Die Unterschiede liegen im Sachverhalt. Beim Wohnungseigentum ist die Person nicht nur der Nutzer der Wohnung, sondern auch gleichzeitig der Eigentümer. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Hier ist die Person in der Regel nur der Mieter und nicht der Eigentümer der Wohnung. Er hat nur die Rechte eine Mieters und darf die Wohnung weder verkaufen, verschenken oder belasten. Der Eigentümer stellt für die Wohnung feste Regeln auf die vertraglich festgehalten werden, an die der Mieter sich halten muss. Wohnt der Eigentümer auch in der Wohnung, dann kann er die Regeln teilweise selbst bestimmten. Auch hier gibt es Unterschiede, denn in der Regel liegt eine Wohnungseigentum in einem Mehrparteienhaus. In diesem Mehrparteienhaus befinden sich mehrere Eigentumswohnungen. Die gesamte Gemeinschaft bestimmt somit die Regeln, an die sich jeder Eigentümer halten muss. Allerdings gelten diese Regeln nur für das Gemeinschaftseigentum, wie dem Garten, dem Treppenhaus, den Ruhezeiten und auch dem Vorgarten. In der Wohnung darf der Eigentümer in der Regel alles machen, was rechtlich einwandfrei ist.

Wohnungseigentum und der Bezug zum Sondereigentum

Das Wohnungseigentum steht im engen Verhältnis zum Sondereigentum der Wohnung. Das Sondereigentum bezeichnet die Bestandteile einer Wohnung, die vom Gemeinschaftseigentum ausgenommen sind. Dazu gehört nicht nur das Verändern von Räumen in der Wohnung, sondern auch das Einfügen oder Beseitigen. Alle Arbeiten, die mit der Wohnung zu tun haben, aber keine Auswirkungen auf das Eigentums des Nachbarn hat, zählen zum Bestandteil des Sondereigentums. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass einige Bereiche am und um das Gebäude herum zum Sondereigentum erklärt werden können. Dafür müssen alle Wohnungseigentümer einverstanden sein und dem zustimmen. Ohne eine Zustimmung aller Eigentümer ist eine Übertragung des Sondereigentums nicht möglich. Als Beispiel bietet sich der Garten an. Das Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentumswohnung steht auf einem Grundstück. Das Grundstück gehört zum Gemeinschaftseigentum und darf nicht nur von einem Eigentümer genutzt werden. Aber gerade die Eigentümer im Erdgeschoss wünschen sich eine Terrasse und vielleicht ein kleines Stück Garten. Damit der Wohnungseigentümer eine Terrasse und ein Stück Garten anlegen kann, müssen alle Wohnungseigentümer dem zustimmen und ein Sondereigentum festhalten. Das Sondereigentum wird vertraglich festgehalten. Mit dem Vertrag zum Sondereigentum fällt die Terrasse und der Garten zum Wohnungseigentum. Allerdings kann der Eigentümer nicht ungehindert Walten, denn die Bauarbeiten dürfen nicht dauerhaft sein und müssen innerhalb kürzester Zeit entfernt werden können.

Die Begründung vom Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum kann durch eine Teilung oder durch die vertragliche Einräumung vom Sondereigentum begründet werden. Die Einräumung des Wohnungseigentums wird in einem Vertrag festgehalten und an eine Wohnung gebunden. Auch hier bietet sich wieder der Garten als Beispiel an. Beim Wunsch nach einem Gartenbereich muss die gesamte Hausgemeinschaft zustimmen. Damit der Wohnungseigentümer abgesichert ist, wird ein Vertrag aufgesetzt, der an das Wohnungseigentum gebunden ist. Das bedeutet, dass der Garten zur Wohnung gehört, solange die Gemeinschaft keine Änderung verlangt. In dem Vertrag steht nicht nur genau beschrieben, um welche Art von Sondereigentum es sich handelt, sondern auch alle anderen Einzelheiten von der Größe bis hin zu den baulichen Möglichkeiten. Grundsätzlich dürfen bei einem Sondereigentum im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum nur bauliche Maßnahmen ergriffen werden, die nicht dauerhaft sind. Eine Terrasse, die eine Betonfassung hat oder ein Gartenhäuschen, das als Fundament ein Betonboden hat, sind ausgeschlossen (Beispiel). Auch das Setzen eines Zaunes muss genau festgelegt werden. Alle baulichen Maßnahmen dürfen die Miteigentümer nicht belästigen oder den Wert des Eigentums mindern. Das Sondereigentum gehört nur zu dem vertraglich festgelegten Wohnungseigentum und kann auf Wunsch sogar verkauft oder verschenkt werden. Allerdings kann das Sondereigentum zum Wohnungseigentum nur verkauft oder verschenkt werden, wenn alle Miteigentümer einverstanden sind. Im Grunde hat nur der Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung des vertraglich festgelegten Sondereigentums. Für den neuen Eigentümer muss das Sondereigentum zum Wohnungseigentum erneuert werden.