Das Wohnungseigentumsgesetz stellt die rechtliche Grundlage für das Wohneigentum dar. Darin wird genau geregelt, wann wem welches Eigentum an einer Wohnung zusteht und wann eben nicht. Zudem kann man hieraus die Rechten und Pflichten aus dem Besitz von Wohnungseigentum ablesen, wodurch gewährt wird, dass auch diese Dinge gesetzlich genau geregelt sind. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt deshalb im Bereich Wohnungseigentum die wichtigste Grundlage für sämtliche Belange dar und kann auf diese Art und Weise alle rechtlichen Seiten des Wohnungseigentums sowie alle entstehenden Fragen klären. Da das Wohnungseigentumsgesetz jedoch recht umfassend und kompliziert aufgebaut ist, muss man davon ausgehen, dass man die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch nehmen muss, um gewisse Sachverhalte hier klären zu können.
Mit Hilfe des Wohnungseigentumsgesetzes lassen sich Grundstücke/Immobilien auf Grundlage der Gesetzgebung teilen. Hierbei stehen in den einzelnen Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes, viele verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl, um bei allen möglichen, eine Beziehung zu einem Gesetz herstellen zu können. Im Gegensatz zu vielen anderen Gesetzen, wurde das Wohnungseigentumsgesetz erst in den 1950er Jahren auf den Weg gebracht und löste Bestimmungen des BGB ab. Wichtige Paragraphen im Wohnungseigentumsgesetz umfassen die Punkte: Wie sich ein Wohnungseigentum begründet; Wie sich Wohnungseigentümer rechtlicher untereinander zu verhalten haben; Wie ein Wohnungseigentum zu verwalten ist und Welche Besonderheiten es bei rechtlichen Streitigkeiten im Bezug auf Wohnungseigentum gibt.
Inhalt
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Der vollständige Wortlaut des Gesetzes lautet: „Das Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht“. Es trat im Zuge der Wohnraumbeschaffung im Jahr 1951 in Kraft. Die bisher geltenden gesetzlichen Regelungen im „Bürgerlichen Gesetzbuch“ (BGB), zeigten sich für die rechtssichere Gestaltung neuer Eigentumsmodelle in Form von Wohneigentum als unzureichend. Zuletzt wurde das Wohnungseigentumsgesetz 2014 geändert.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Eigentumsverhältnisse, die rechtlichen Grundlagen sowie die Rechte und Pflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz: Eigentümergemeinschaft. Es handelt sich um ein sehr komplexes Regelwerk mit weitreichenden gesetzlichen Bestimmungen für die Wohnungseigentümer.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer Kraft Gesetzes mit allen Rechten und Pflichten Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
Das WEG unterteilt sich in mehrere Abschnitte:
- Begründung von Wohneigentum (§§ 2 bis 9 WEG)
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Eigentümergemeinschaft) (§§ 10 bis 19 WEG)
- Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 bis 29 WEG)
- Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG)
- Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG)
- Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 50 WEG).
Im § 1 WEG wird der Begriff des Wohnungseigentums definiert. Danach wird Wohneigentum im WEG als Sondereigentum bezeichnet. Nicht zu
Wohnzwecken dienende Räume werden als Teileigentum benannt und gelten ebenfalls als Sondereigentum. Das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, gelten als Gemeinschaftseigentum.
Teilung von Wohneigentum und Teilungserklärung
Das WEG ist ein Regelwerk mit verbindlichen Vorgaben für das Wohneigentum und dessen Aufteilung. Danach ist der Eigentümer an einem Grundstück berechtigt, sogenannte Miteigentumsanteile an seinem Grundstück zu vergeben. Für die Aufteilung einer Immobilie ist die Erstellung einer Teilungserklärung notwendig. Diese beinhaltet, welche Räume und Gebäudeteile dem Sondereigentum und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch hinterlegt.
Der dazugehörige Aufteilungsplan beschreibt die Lage und Größe des jeweiligen Teileigentums.
In besagter Teilungserklärung sind weiterhin zahlreiche Vorgaben und Bestimmungen für das Tun und Unterlassen in einer Eigentumsanlage enthalten. Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, ob und welche baulichen Veränderungen der Zustimmung der anderen Eigentümer aus der Gemeinschaft bedürfen. Hier sind auch Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums für dort aufgeführte Eigentümer ausgewiesen.
Auf die im § 1 WEG vorgegebenen Definitionen für das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wird in der Teilungserklärung nochmals Bezug genommen.
Die Teilungserklärung gehört als wichtiges Dokument unbedingt in die Verkaufsunterlagen.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung (GemO) kann zusätzlich zur Teilungserklärung erstellt werden.
Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt auf die individuellen Gegebenheiten der Gemeinschaft ab. Die Gemeinschaftsordnung bedarf zur Gültigkeit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und wird notariell beglaubigt.
In einer GemO werden beispielsweise verbindliche Regelungen getroffen über
- Stimmrechte oder Vertretungsbefugnisse in der Eigentümergemeinschaft
- Bauliche Veränderungen
- Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsanlage
- Ersatz des Verwalters
- Hausgeld und Hausgeldabrechnungen
- Aufstellung einer Hausordnung oder Benutzerordnung (z. B. Nutzung der Gemeinschaftsanlage)
Die Gemeinschaftsordnung ist oder wird nach Erstellung im Grundbuchamt und an anderen relevanten Stellen hinterlegt (z. B. Banken).
Rechte und Pflichten in einer Eigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümer können ihre Wohnqualität in ihrem Sondereigentum grundsätzlich frei gestalten. Einige Regularien schränken die gänzlich freie Entfaltung in einer Eigentümergemeinschaft jedoch ein; denn: jeder Eigentümer ist nur ein Teil des Ganzen.
Änderungen am Sondereigentum, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage verändern, bedürfen vor Ausführung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Gleiches gilt für Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum, die ebenfalls der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen(§ 22 (1) WEG).
Die hierfür erforderlichen Mehrheitsbeschlüsse werden in der Eigentümergemeinschaft getroffen. Ob dabei eine qualifizierte, einfache bzw. eine 3/4-Mehrheit vorgesehen ist, ergibt sich entweder aus der Gemeinschaftsordnung oder aus dem WEG. Fehlen in der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regelungen, gelten die Bestimmungen des WEG.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Wohnungseigentümer haben durch den Kauf des Wohnungseigentums einen Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum erworben. Die Eigentümerversammlung bildet das Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümer haben sich den Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümerversammlung zu beugen.
Die ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentumsanlage obliegt grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft. Es besteht keine Verpflichtung, einen externen Verwalter mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu betrauen.
Es ist allerdings ratsam, die Verwaltungsangelegenheiten einem professionellen und erfahrenen Hausverwalter zu übertragen. Eine derartige Aufgabe ist sehr komplex und verantwortungsvoll. Sie erfordert umfangreiches Fachwissen und Berufserfahrung auf dem Gebiet einschlägiger Gesetze (z. B. WEG) und der hierzu ergangenen Rechtsprechung.
Konkrete Aufgaben eines WEG-Verwalters
Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Verwaltung und Buchführung des umfangreichen Geldverkehrs Sorge zu tragen. Ebenso hat er für den gesetzlich vorgeschriebenen (21 (5) WEG) Abschluss einer Gebäude- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung Sorge zu tragen. Weiterhin gehört die Erstellung und Abrechnung der Heiz-und Nebenkosten zum Aufgabenkatalog des Hausverwalters. Er erteilt beim Kauf eines Miteigentumsanteils seine hierfür grundsätzlich erforderliche Zustimmung. Es sei denn, schwerwiegende Gründe sprechen gegen den potentiellen Käufer der Immobilie (z. B. Überschuldung).
Darüber hinaus führt der Verwalter die Korrespondenz mit der Eigentümergemeinschaft und führt
die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung durch.
Wahrnehmung rechtlicher Aufgaben und technische Objektbetreuung
Regelmäßige Objektbegehungen einschließlich der Inaugenscheinnahme der technischen Anlagen des Objekts sowie die Auftragserteilung von Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Bestandteil seines Verwaltungshandelns.
Die Eigentümergemeinschaft wird nach außen, vor Gericht und bei anderen rechtlichen Auseinandersetzungen durch den Verwalter vertreten.
Verträge für Anlagen, die einer regelmäßigen Wartung oder Überwachung bedürfen (z. B. Personenaufzüge oder Blitzschutzanlagen), hat er im Rahmen seiner Obliegenheiten mit entsprechenden Dienstleistern abzuschließen.
Ein wichtiges Forum: Die Wohnungseigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ( kurz: Eigentümergemeinschaft) setzt sich aus allen Eigentümern zusammen. Eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung ist mindestens einmal im Jahr durchzuführen, bei Bedarf auch als außerordentliche Eigentümerversammlung. In diesem Forum werden Mehrheits-Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum einschließlich des Verwaltungshandelns getroffen.
Anlässlich der Eigentümerversammlung legt der Verwalter die Jahresrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu seiner Entlastung vor. Gleichzeitig wird ein von ihm gefertigter Wirtschaftsplan für das Folgejahr zur Abstimmung gebracht. Der Wirtschaftsplan führt alle im Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben auf und verpflichtet die Eigentümer zur Zahlung der ausgewiesenen Hausgeldzahlungen einschließlich der Instandhaltungsrücklage. Beim Eigentümerwechsel geht das durch den Verkäufer eingezahlte Guthaben der Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über.
Über die Eigentümerversammlung wird von der Verwaltung ein Protokoll mit einer nummerierten Beschlusssammlung erstellt, deren Inhalt der Verwalter auf Grundlage der getroffenen Beschlüsse abzuarbeiten hat. Es beinhaltet die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Belange der Eigentümergemeinschaft einschließlich der beschlossenen Maßnahmen aus der Eigentümerversammlung und wird vom Verwalter und dem Verwaltungsbeirat unterzeichnet.
Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist gegeben, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.
Wie die Stimmenanteile im Abstimmungsverfahren zu gewichten sind (pro Kopf oder nach Eigentumsanteilen), ist in der Teilungserklärung oder im WEG festgeschrieben.
Möglichkeiten gegen oder für Mehrheitsbeschlüsse
Es wurde eingangs bereits darauf hingewiesen, dass Eigentümer in einer Gemeinschaftsanlage automatisch einer durch das WEG gesetzlich geregelten Eigentümergemeinschaft angehören. Mit der Konsequenz, dass gefasste Mehrheitsbeschlüsse nicht unbedingt die Interessen jedes einzelnen Eigentümers erfassen können. Bei einem möglicher Weise nicht ordnungsgemäßen Verlauf einer Abstimmung, zum Beispiel durch einen Formfehler, wäre eine Anfechtung
mit dem Ziel der Unwirksamkeit eventuell erfolgversprechend.
Möchte ein Eigentümer dagegen ein ihm wichtiges Anliegen durchsetzen, kann es durchaus ratsam sein, im Kreis der Miteigentümer im Vorwege der ordentlichen Eigentümerversammlung für sein Vorhaben zu werben und vorbereitend auf „Stimmenfang“ gehen. Denn nur so lässt sich ziemlich genau abschätzen, ob sein Anliegen eine notwendige Stimmenmehrheit erreichen könnte.
Verwaltungsbeirat
Als Mittler zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft wird aus dem Kreis der Eigentümer ein „Verwaltungsbeirat“ mit einfacher Mehrheit gewählt. In der Praxis obliegt dem Verwaltungsbeirat schwerpunktmäßig die Rechnungsprüfung
der Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung. Es handelt sich um eine ehrenamtliche Funktion, die gegen etwaige Schadensersatzansprüche versichert sein sollte.
Erbbaurecht und Dauerwohnrecht
§ 30 WEG / §§ 31 bis 42 WEG
Im Erbbaurecht und Dauerwohnrecht werden spezielle Rechte und deren rechtliche Auswirkungen und Anwendungen geregelt. Für den allgemein üblichen Erwerb einer Eigentumswohnung sind diese Regelungen grundsätzlich nicht relevant – und nicht von allgemeinem Interesse.
Die Inanspruchnahme oder Übertragung dieser speziellen Rechte stellen einen Sonderfall im WEG dar, der nicht Bestandteil allgemeiner Ausführungen zum WEG ist.