Wenn man eine Baufinanzierung von einer Bank haben möchte, dann weist die Vorgehensweise bei der Prüfung der Kreditunterlagen Unterschiede zwischen dem gewerblichen und dem privaten Kreditnehmer auf. Das zeigt sich allein schon an den Unterlagen, die von den Kunden eingereicht werden müssen.
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Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Baufinanzierung
Wenn man eine Baufinanzierung von einer Bank haben möchte, dann weist die Vorgehensweise bei der Prüfung der Kreditunterlagen Unterschiede zwischen dem gewerblichen und dem privaten Kreditnehmer auf. Das zeigt sich allein schon an den Unterlagen, die von den Kunden eingereicht werden müssen.
Privater Kreditnehmer:
- Lohnbescheinigungen von drei Monaten
- Arbeitsvertrag
- Kostenvoranschläge oder alternativ Kaufangebot
- Nachweise der Sicherheiten wie Versicherungen, Sparguthaben
- Schufa-Auskunft (wird meist von der Bank selbst gezogen)
Gewerblicher Kreditnehmer:
- Bilanzen von 3 bis 5 Jahren
- Projektunterlagen
- Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Auskunft Creditreform (wird ebenfalls meist von der Bank selbst eingeholt)
Bei beiden Kundengruppen werden zusätzlich noch die kompletten Grundbuchauszüge benötigt. Daraus wird der Beleihungswert ermittelt, der in beiden Fällen zur Festsetzung der Bauzinsen bei einem bonitätsabhängigen Zinssatz herangezogen wird.
Wie erfolgt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung?
Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung für Immobilien wird die erzielbare Miete zugrunde gelegt. Die Bank berücksichtigt dabei allerdings nicht die Miethöhe, die sich der Bauherr von seinen künftigen Mietern wünscht, sondern es wird ein Durchschnittswert herangezogen, der sich anhand der Lage und der Ausstattung erzielen lässt. Davon wird dann wiederum ein Mietausfallwagnis abgezogen, dass dazu dient, eventuelle Leerstände puffern zu können.
Ausgangsbasis dieser Berechnungen für die Sicherheit der Baufinanzierung ist immer die Nettokaltmiete. Davon werden noch die Kosten abgezogen, die dem Eigentümer des Gebäudes für die Unterhaltung entstehen und die nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die verbleibenden Posten werden auf die geplante Laufzeit der Baudarlehen hoch gerechnet.
Doch auch dieser Wert ist noch nicht die Summe, die als Baukredit von den Banken zu bekommen ist. Davon werden ähnlich wie bei der Ermittlung des Beleihungswerts beim Eigenheim noch die Rechte Dritter abgezogen. Dabei kann es sich genauso gut um vorhandene Hypotheken wie auch die Rechte aus Genussscheinen und Beteiligungen handeln, die bei einer gewerblichen Mischfinanzierung oft ausgegeben werden.