Baunutzungsverordnung

In der Baunutzungsverordnung wird die bauliche Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die bebaubare Fläche geregelt. Die Baunutzungsverordnung ist eine auf Basis des Baugesetzbuches erlassene Rechtsverordnung. Sie gilt für bebaute Gebiete und für unbeplante Innenflächen und konkretisiert die Inhalte der Bauleitplanung. Die Abkürzung der Baunutzungsverordnung lautet BauNVO. Die letzte Änderung an dieser Verordnung wurde im Mai 2017 durchgeführt.

Die BauNVO ist in drei Gebiete aufgegliedert. Der erste Teil regelt die Art der baulichen Nutzung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan). Der zweite Abschnitt behandelt das Maß der baulichen Nutzung. Der dritte Abschnitt beschäftigt sich mit der Festlegung von Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen.

Baunutzungsverordnung – Nutzung von Grundstücken

Im 1. Abschnitt der BauNVO werden Vorschriften zur Bebauung von verschiedenen Siedlungsgebieten behandelt. Dabei geht es u.a. um reine und allgemeine Wohngebiete und Gebiete zur Entwicklung und Erhaltung von Wohnnutzung, die als „besondere Wohngebiete“ gekennzeichnet werden. Weiterhin behandelt der 1. Abschnitt:

• Gewerbe- und Industriegebiete,
• Erholungsflächen, Ferienwohnungen,
• Nebenanlagen und Parkmöglichkeiten.

Der Abschnitt 2 der Baunutzungsverordnung beschäftigt sich mit den Maßen und Bestimmungen für die Bebauung. Hier werden wichtige Kenngrößen wie die

• Grundflächenzahl,
• die zulässige Grundfläche,
• Geschossflächenzahl,
• Anzahl der Geschosse,
• Baumassenzahl

festgelegt, sowie Regelungen zu Garagen und Stellplätzen.

Im Abschnitt 3 geht es um überbaubare Flächen von Grundstücken. Nachdem der 4. Abschnitt weggefallen ist, befasst sich der Abschnitt 5 mit Schlussvorschriften und Überleitungsvorschriften für die jeweiligen Bebauungspläne. Der Abschnitt enthält auch die Zulässigkeit von Ausnahmen, die nicht Bestandteil der Bebauungspläne sind. Ungeachtet von zulässigen Ausnahmen muss allerdings die Zweckbestimmung eines Baugebiets allgemein gewahrt bleiben.

Die Bauleitplanung in den einzelnen Gemeinden und Städten muss sich streng an den Rechtsvorschriften der BauNVO orientieren. Dennoch haben die Gemeinden durch die eigne Bauleitplanung ein wichtiges Instrument zur eigenen Bauentwicklung in der Hand. Im Rahmen der BauNVO werden in den Bauleitplänen eigene Planungen nach den Bedürfnissen der Gemeinde verankert. Dazu gehören auch bestimmte Einschränkungen zur Nutzung von eigens gekennzeichneten Gebieten, die z.B. dem Naturschutz, dem Verkehr und anderen Gemeinschaftsinteressen dienen.

Eigentum sichert nicht nur Rechte

Beschränkungen, die durch die BauNVO und die Bauleitplanung einer Gemeinde Eigentümer auferlegt werden, dienen der Baunutzung im Sinne der Gemeinschaft und schütze Gemeinschaftsrechte. Das Eigentum an einem Grundstück bedeutet somit nicht, dass ein Inhaber völlig uneingeschränkte Verfügungsgewalt hat. So kann in einem reinen Wohngebiet beispielsweise kein Grundstückseigentümer eine Fabrik oder große Lagerhalle errichten. In Gebieten, die für Naherholung und Sportflächen dürfen nur Gebäude errichtet werden, die diesen Zwecken dienen und die eigentliche Bestimmung der Flächen nicht einschränken. Die Vorgaben für Maße und Bestimmungen in der BauNVO sichern, dass weder eine zu enge Bebauung bestimmter Grundstücke zulässig ist noch das Entstehen von großen Baulücken bei der Bebauung von Stadtstraßen mit Vorgaben für die Schaffung von Wohnraum und Einkaufsmöglichkeiten. Jeder Eigentümer, jeder Bauherr ist an den jeweils gültigen Bebauungsplan gebunden. Für ein oder mehrere Gebäude auf einem Grundstück sind bestimmte Flächengrenzen und Bauhöhen vorgesehen. Angegeben werden immer Maximalmaße, die gewisse Spielräume für das Gebäude zulassen. Auf diese Weise lässt sich eine Flächenplanung und Stadtplanung durchsetzen, die einheitlichen Richtlinien folgt. So fügt sich die Bebauung der einzelnen Städte und Gemeinde in die gesamte Bauplanung des Landes sowie in landesübergreifende Baukonzept ein.

Änderungen bei der BauNVO und von Bebauungsplänen und Eigentumsrechte

Im Rahmen von Änderungen der Bestimmung der BauNVO und einzelner Bebauungspläne in Gemeinde kann sich für bestimmte Fläche ein neuer Nutzungscharakter ergeben. Das einstige vollständige Gewerbegebiet kann beispielsweise in ein Mischgebiet umgewandelt werden oder umgekehrt, wenn dies den ökonomischen und städtebaulichen aktuellen und zukünftigen Erfordernissen entspricht. Solche Planänderung können im Widerspruch zu einzelnen bereits bestehenden Eigentumsrechten stehen. Führt eine Nutzungsänderung für einzelne Eigentümer zu erheblichen Nachteilen, dass die vorherige Nutzung nicht mehr zugelassen wird, können die Eigentümer einen Anspruch auf Entschädigung geltend machen. Allerdings haben solche Forderungen nur unter bestimmten Bedingungen Erfolg. Häufig sind langwierige gerichtliche Verfahren in der Folge zu führen.

Kenntnisse der BauNVO und des Bebauungsplans beim Kauf vom Grundstück

Es gilt die allgemeine Feststellung, dass Unwissenheit nicht vor dem Gesetz schützt. Ein Bauherr, der sich über die Nutzungsbestimmungen für ein Grundstück nicht informiert hat, kann sich nicht auf Unkenntnis berufen, wenn er unzulässige Baupläne vorlegt oder ungenehmigte Gebäude errichtet. Von keinem Grundstückskäufer wird erwartet, dass er alle Bauvorschriften des Baugesetzes, der BauNVO und des Bebauungsplans eingehend kennt. Bauherren, die Wohnanlagen, Gewerbebetriebe oder Industriegebäude errichten wollen, haben als Unternehmen direkt rechtskundige Mitarbeiter oder ihre Partner sind Rechtsanwälte, Notare, Architekten, vielfach direkt Bauunternehmen. Der private Bauherr muss sich selbst rechtskundig machen. Dazu kann er die Flächennutzungs- und Bebauungspläne bei den örtlichen Behörden einsehen, das Grundbuch und das Katasterverzeichnis. Ohnehin wird er gezielt nach Angeboten für Grundstücke sehen, die für den Bau von Eigenheimen oder kleinen Mehrfamilienhäusern freigegeben sind.

Auch dann kann ein Grundstück noch mit Baulasten behaftet sein, die erheblichen Einschränkung für sein Bauvorhaben bedeuten können. Es kann beispielsweise Einschränkungen durch Stellplätze für Dritte und mehr geben. Darüber erhält er Informationen aus dem Baulastenverzeichnis der zuständigen Behörde. Ebenso wenig kann ein Bauherr an einem beliebigen Platz auf dem Grundstück sein Haus errichten. Möglich ist, dass im Bebauungsplan eine konkrete Baulinie oder eine Baugrenze eingezeichnet ist, die eine Flächennutzung für das Bauvorhaben vorsieht. Daher gehören zum Bauplan auch die Angaben über den Bauplatz und die genauen Bemessungen des Bauvorhabens. Beliebig in die Höhe bauen darf der Bauherr ebenfalls nicht. Für bestimmte Gebiete sind Bauhöhen für neu zu errichtende Gebäude vorgesehen.

Durch das Baugesetz, die BauNVO und die Bauleitplanung werden für jedes Gebiet bestimmte Bestimmungen und Richtlinien vorgegeben. Innerhalb dieser Gesetze und Richtlinien kann es jedoch immer zu Sonderregelungen und Ausnahmegenehmigungen kommen. Ebenso können sowohl Gesetze wie Bauverordnungen und Gemeindepläne für die Bebauung verändert werden.

Die Mehrzahl der Baupläne wird in Zusammenarbeit mit einem beauftragten Bauunternehmen oder einem Architekten erstellt. Hier stehen dem Bauherrn kundige Fachleute zur Verfügung, die bei einem Bauplan alle geltenden Regelungen beachten und den privaten Bauherrn darüber aufklären werden. Von Fall zu Fall kann es aber vorkommen, dass die individuelle Vorstellung von einer bestimmten Bauweise bestehenden Vorschriften der Baunutzungsverordnung oder dem Bebauungsplan zuwiderläuft und sich nicht durchsetzen lässt. Solche Anpassungen können von der Gebäudefläche bis zur Dachneigung und der Gestaltung vom Dachraum reichen. Ein Bauvorhaben ist umso besser abgesichert, je genauer es geltenden Bauvorschriften entspricht.