Tilgungshypothek

Was ist eine Tilgungshypothek?

In der Regel wird bei Vergabe eines Baudarlehen eine Hypothek zur Sicherung der Forderung von der Bank eingefordert. Als Hypothek wird die Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten des Darlehengebers bezeichnet. Sollte der Schuldner das geliehene Kapital nicht mehr tilgen können, so wird dem Gläubiger durch die Hypothek das Pfandrecht zugesichert.

Die Tilgung eines solchen Darlehen kann in unterschiedlicher Weise vollzogen werden. Die wohl bekannteste Form ist die Tilgungshypothek bzw. Annuitätenhypothek. Hierbei zahlt der Schuldner das Darlehen über die gesamte Laufzeit mit gleichbleibenden Abzahlungsraten ab. Diese Raten bestehen aus einer Tilgungsrate und Zinsen, deren Berechnungsgrundlage die Restschulden darstellen.

Alles in Allem ist dies eine vorteilhafte Abzahlungsweise. Dem Schuldner ist die Höher der regelmäßig anfallenden Tilgungsraten bekannt und er hat geringere Zinsaufwendungen als bei einem vergleichbaren endfälligen Darlehen.

Eine Tilgungshypothek wird sehr häufig bei der Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Dabei ist es egal ob der Kreditnehmer eine Privatperson, eine juristische Person oder ein Unternehmen ist. Auch die Art der Immobilie spielt bei der Art des Kredits eine geringfügige Rolle. Egal ob Hauskauf oder Hausbau, eine Tilgungshypothek ist eine gängige Variante der Hausfinanzierung.

Dabei handelt es sich um eine Form des Annuitätendarlehens. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt ein Kreditnehmer in regelmäßige Abständen, die zu Beginn der Laufzeit des Kredits, vertraglich festgelegt werden, immer gleichbleibende Beträge an den Kreditgeber.

Dieser Betrag setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Ein Teil ist die Tilgung. Der zweite Teil sind die Zinsen. Da die Zinsen sich prozentual an der Darlehenssumme festmachen lassen, sinkt der Anteil der Zinsen in der regelmäßigen Rate kontinuierlich ab. Somit wird der Teil, der die Tilgung des Darlehens beschreibt, nach und nach größer.

Das Immobiliendarlehen wird nach und nach abgezahlt. Das reduziert auch die Risikolast für den Kreditgeber. Für den Kreditnehmer dagegen sinken nach und nach die Summe, die dem Kreditgeber noch geschuldet wird, sowie die Zinsen, die monatlich zu zahlen sind.

Zu Beginn der Laufzeit wird ein Zinssatz vertraglich vereinbart. Dieser bleibt die gesamte Laufzeit über identisch. Man spricht hier auch von Zinsfestschreibung. Der Zinssatz wird nicht angepasst. Somit ist ein Annuitätendarlehen bzw. eine Tilgungshypothek für einen Kreditnehmer sehr gut planbar.

Ebenfalls planbar ist ein solcher Kredit, da die Höhe der Raten über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleibt. Die Höhe der Tilgung dagegen verändert sich mit jeder weiteren Rate und wird immer etwas höher. Das kommt beiden Parteien zu Gute.

Laufzeiten und Intervalle

Laufzeiten und Intervalle bei einer Tilgungshypothek
Die Laufzeit und die Intervalle sind bei einem Annuitätendarlehen grundsätzlich frei wählbar. Beide Parteien, Kreditgeber und Kreditnehmer, müssen sich einig sein. Häufig wird bei einem Immobilienkredit eine Laufzeit von 10 oder15 Jahren vereinbart. Das hat den Vorteil, das beide Parteien nach diesem Zeitraum, die Möglichkeit haben, die Konditionen anzupassen.

Das ist möglicherweise für den Kreditnehmer von Vorteil, wenn das Zinsniveau seit dem Abschluss der Darlehnsvertrags stark gesunken ist. Im umgekehrten Fall ist eine Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren für den Kreditgeber interessant, sollten die Zinsen gestiegen sein.

In der Regel werden bei einer Tilgungshypothek monatliche Zahlungen vereinbart. Das macht die Beträge für den Darlehensnehmer überschaubar. Zudem haben sich monatliche Zahlungsfristen eingebürgert. Ein Monat ist ein guter Planungsabstand.

Die Höhe der Zinsen wird von der Bank angeboten. Hier hat der Kunde nur wenig Verhandlungsspielraum. Die Zinsen richten sich u.a. nach dem aktuellen Leitzins und dem Risiko, dass die Bank mit dem Kredit hat. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung spielt der Eigenanteil, den ein Kunde hat, eine wichtige Rolle. Je weniger beliehen werden muss, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber.

Auch die Höhe der Tilgung ist prinzipiell frei wählbar. Hier hat der Kunde ein hohes Mitspracherecht. Die Höhe der Tilgung richte sich auch danach, wie hoch die monatliche Rate sein kann. Je mehr der Darlehensnehmer monatlich zurückzahlen kann, desto höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit insgesamt – ganz vereinfacht gesprochen.

Äußerst wichtig ist, dass eine Möglichkeit zur Sondertilgung vertraglich vereinbart wird. So hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, ebenfalls in regelmäßigen Abständen einen zusätzliche Tilgung zu leisten. Das ist z.B. dann relevant, wenn man aus einer anderen Geldanlage regelmäßig Zahlungen erwartet. Einige Immobilienbesitzer nutzen auch ihr Weihnachtsgeld zur Sondertilgung. Wird eine Sonderzahlung auf das Darlehenskonto gemacht, fallen hierauf keine Zinsen an. Es handelt sich bei diesen Zahlungen dann vollständig um eine Rückzahlung der Tilgungshypothek. Die Höhe der Sonderzahlung ist meistens ein Prozentsatz des Nettodarlehens, der jährlich gezahlt werden kann. Mit Sondertilgungsraten werden die Laufzeit und die Kosten des Kredits nachhaltig verkürzt.

Sicherheit

Sicherheit für den Kreditgeber
Die Hypothek ist die Sicherheit für den Kreditgeber. Sollte der Debitor den Kredit nicht zurückzahlen können, gilt die Immobilie als Pfand für die Bank. Das Haus geht in diesem Fall in das Eigentum der Bank über. Diese kann die Immobilie veräußern, um ihre Kosten bzw. den Ausfall der Kreditrückzahlung, zu decken. Häufig komm es in solchen Fällen zu Zwangsversteigerungen.

Eine Tilgungshypothek dient oft zur Finanzierung des Haus selbst. Sie ist im Grundbuch eingetragen und kann nach Tilgung des Kredits gelöscht werden. Hier muss der Besitzer aber aktiv werden. Eine Tilgungshypothek kann aber auch zur Finanzierung anderer Investitionen aufgenommen werden. Konsumgüter oder Firmengründungen sollen hier genannt werden.

Alternativen

Alternativen zur Tilgungshypothek
Neben der Tilgungshypothek, die eine Form des Annuitätendarlehens darstellt, gibt es weitere Darlehensarten. Bei einer Abzahlungshypothek sind die Raten nicht immer gleich hoch. Hier richtet sich die Höhe der Raten nach dem festgelegten Zinssatz und der festgelegten Tilgung. Die Höhe der Ratenzahlung wird dann immer niedriger.

Der Gegensatz zur Tilgungshypothek ist das Fälligkeitsdarlehen. Hier werden während der Laufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt. Die Rückzahlung des Darlehnsbetrags ist erst zum Ende der Laufzeit fällig. Für Immobilienfinanzierungen wird daher meistens die Tilgungshypothek gewählt.