Darlehenshypothek

Was verbirgt sich hinter der Bezeichnung Darlehenshypothek?

Eine Darlehenshypothek oder ein Hypothekendarlehen bezeichnet ein spezielles Darlehen, welches aufgrund eines Grundpfandrechts auf ein oder mehrere Immobilien abgesichert ist. Verständlicherweise müssen zur Absicherung eines solchen Darlehens die Darlehenssumme sowie die damit verbundenen Zinsen in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Damit geht die Hypothekenbank auf Nummer sicher, falls der Darlehensnehmer seine monatlichen Darlehensbeträge nicht mehr zahlen kann.

Allgemeines zur Darlehenshypothek

Die Darlehenshypothek ist für die Hypothekenbank die wichtigste Kreditart und dient nach § 12 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes, kurz PfandBG, zur Deckung möglicher Hypothekenpfandbriefe. Interessant ist, dass nach § 13 Abs. 1 PfandBG Hypotheken lediglich auf Grundstücke oder grundstücksgleichen Rechten lasten dürfen. Ebenso sind Grundstücke betroffen, die im Ausland liegen und den grundstücksgleichen Rechen nach deutschem Recht vergleichbar sind.

Die belasteten Grundstücke außerhalb Deutschlands müssen

• in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union,
• einem Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum,
• in den Vereinigten Staaten von Amerika,
• in Kanada,
• in der Schweiz,
• in Japan,
• in Australien,
• in Neuseeland oder
• in Singapur

liegen.

Welche Bedingungen werden an eine Darlehenshypothek geknüpft?

Verständlicherweise überprüft das kreditgebende Bankinstitut vor Abschluss eines Darlehensvertrages die vom Antragsteller bzw. Kunden eingereichten Beleihungsunterlagen. Damit sollen die wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen des eigentlichen Beleihungsobjektes, also der Immobilie untersucht werden. Hierbei spielt die Sicherheitenbewertung eine besondere Rolle. Es wird hierbei der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt, wonach sich die Beleihungsgrenze sowie die eigentliche Kredithöhe ergibt.

Die Buchgrundschulden

Zu den Bedingungen einer Darlehenshypothek gehören auch die Grundpfandrechte. Über 90 % aller vergebenen Darlehen sind als Buchgrundschulden eingetragen. Hierzu ist zwingend eine Eintragung in das Grundbuch der Immobilie erforderlich. Es gibt auch Fälle, in denen eine Auszahlung vor einer erfolgten Eintragung des Grundpfandrechts erfolgen soll. In diesem Fall kann eine sogenannte Rangbescheinigung den gewünschten Zeitraum bis zur endgültigen Eintragung in das Grundbuch überbrücken.

Die Tilgung des Darlehens

Nachdem ein Grundpfandrecht einer Darlehenshypothek in das Grundbuch eingetragen ist, muss noch die Rückzahlung des Darlehens geklärt werden. Die meisten Banken verwenden als Tilgungsart hier das sogenannte Annuitätendarlehen. Ein wichtiges Kriterium ist hierbei nicht die möglicherweise sich verändernde Zinshöhe, sondern auch der Wunsch des Kunden über die Höhe der möglichen Tilgung. Je höher der Tilgungsanteil gewählt wird, umso eher ist das aufgenommene Darlehen zurückgezahlt. In aller Regel liegt der Tilgungsanteil bei den meisten Darlehensnehmern eher bei 1 %. Zuzüglich ersparter Zinsen ergibt sich hierbei eine Laufzeit von 28 bis 40 Jahren.

Welche Anforderungen werden an das Beleihungsobjekt gestellt?

Zur Absicherung richten sich die Banken an die sogenannte Kapitaläquanzverordnung, kurz CRR. Hierin sind bankenaufsichtsrechtliche Anforderungen an das Beleihungsobjekt geregelt. Dabei werden die Anforderungen unterteilt auf das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht.

Anforderungen an das Beleihungsobjekt:

• Art. 208 Abs. 2 c CRR schreibt eine zeitnahe Verwertbarkeit vor
• Art. 208 Abs. 5 CRR fordert eine angemessene Schadenversicherung
• Art. 229 Abs. 1 CRR schreibt eine Schätzung der Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen vor
• Art. 208 CRR fordert von den kreditgebenden Banken bei Wohnimmobilien alle 3 Jahre eine Überwachung und bei Gewerbeimmobilien jährlich eine Überwachung.

Anforderungen an das Grundpfandrecht:

• Art. 208 Abs. 2a CRR regelt die rechtliche Durchsetzbarkeit der Grundpfandrechte
• Art. 208 Abs. 2b CRR fordert, dass die Grundpfandrechte allen rechtlichen Anforderungen genügen müssen.

Ein wichtiges Kriterium stellt das sogenannte Risikogewicht des Darlehensnehmers dar. Bei vom Eigentümer selbst genutzten Wohnimmobilien, die die vorgenannten Anforderungen erfüllen, setzt die Bank das Risikogewicht auf 35 % des risikogewichteten Kredites. Die entsprechenden Regelungen sind in Art. 125 Nr. 1a CRR zu finden. Jedoch ist hier zu berücksichtigen, dass der Wert der Wohnimmobilie nach Art. 125 Nr. 2a CRR nicht übermäßig positiv mit der Bonität des Darlehensnehmers korrelieren darf. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um vom Darlehensnehmer selbstgenutzte Industriegrundstücke. Der Wert kann hier vornehmlich von den Erträgen abhängen. Ein Beispiel stellt ein besonders genutztes Bürogebäude oder ein Fabrikgebäude dar. Nach Art. 126 Nr. 1a CRR wird Gewerbeimmobilien meist ein Risikogewicht von 50 % zugewiesen.

Nicht unwichtig ist, dass bei Gewerbeimmobilien die Drittverwendungsfähigkeit von Bedeutung ist. Das Beleihungsobjekt kann zum Beispiel auch anderweitig vermietet werden. Interessant ist hierbei auch, dass die Darlehen nicht ausschließlich durch Eigenmittel von der finanzierenden Bank unterlegt sein müssen. Gerade bei Realkrediten kann der Darlehensnehmer in diesem Fall auch von niedrigen Kreditmargen profitieren.

Welche Vor- und Nachteile bietet eine Darlehenshypothek?

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Ratenkredit hat der Darlehensgeber einer Darlehenshypothek den Vorteil, dass er bei einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers als Sicherheit auf die beliehene Immobilie zurückgreifen kann. Eine Immobilie als Sicherheit stellt einen großen Vorteil dar. Falls der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann, kündigt der Darlehensgeber den Darlehensvertrag und fordert die Verwertung der grundpfandrechtlich abgesicherten Immobilie. Hierzu stehen die Möglichkeiten der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zur Auswahl.

Aber auch der Darlehensnehmer profitiert von der Absicherung der Bank durch das Grundpfandrecht. Im Gegensatz zu einem nicht abgesicherten Kredit erreicht er durch eine per Grundpfandrecht abgesicherte Immobilie in aller Regel auch günstigere Darlehenskonditionen. Andererseits darf nicht unerwähnt bleiben, dass durch die Eintragung in das Grundbuch Notar- und Gerichtskosten entstehen.

Übrigens wirkt sich eine Grundpfandrechtsbelastung nicht negativ auf den möglichen Verkauf der Immobilie für den Darlehensnehmer aus. Bei einem Verkauf werden die Restschulden von der kreditgebenden Bank mit dem Verkaufserlös verrechnet. Danach kann eine Grundpfandrechtslöschung erfolgen.

Die verschiedenen Modelle einer Darlehenshypothek?

Die Festbetrags-Hypothek

Bei einer Festbetrags-Hypothek handelt es sich um ein Darlehen mit einer festgelegten Laufzeit und einem festgelegten Zinssatz. Die Laufzeit liegt in aller Regel bei maximal 10 Jahren. Eine Kündigung der Darlehenshypothek ist in diesem Fall nur gegen Zahlung einer Entschädigung möglich. Hierbei handelt es sich um eine risikoarme Form einer Darlehenshypothek. Jedoch sollte rechtzeitig eine neue Festbetrags-Hypothek vereinbart werden, wenn abzusehen ist, dass ggf. die Zinsen steigen werden.

Die variable Hypothek

Bei der variablen Hypothek steht der variable Zinssatz im Vordergrund. Dieser ist von der aktuellen Kapitalmarktentwicklung abhängig. In den meisten Fällen ist die Darlehenshypothek bei Abschluss mit variablen Zins etwas günstiger als mit festem Zinssatz. Hierbei trägt jedoch der Darlehensnehmer das Risiko, dass die Zinsen steigen und sich dies in einer höheren bis kaum noch tragbaren Zinsbelastung niederschlagen. Aus diesem Grund handelt es sich hier um eine risikoreiche Darlehensform.

Die Libor Hypothek

Eine Alternative zu den vorgenannten Darlehenshypotheken stellt die Libor-Hypothek dar. Es handelt sich dabei um eine Hypothek mit variablen Zinssätzen, aber mit einer festen Laufzeit von meist 6 Monaten. Vielfach ist auch von einer Festbetrags-Hypothek mit kurzer Laufzeit die Rede. Das Risiko liegt zwischen der Festbetrags-Hypothek und der Hypothek mit variablem Zinssatz. Als Darlehensnehmer kann man hier von sinkenden Zinssätzen profitieren. Es gibt hierbei auch Instrumente, mit denen die Risiken von steigenden Zinsen minimiert werden können.