Der Gesetzgeber schreibt für bestimmte Verträge die notarielle Beurkundung vor. Eine Beurkundungspflicht besteht dann, wenn man beispielsweise ein Grundstück kauft. Hierfür muss beim Notar eine Beurkundung erfolgen, dass das Grundstück seinen Eigentümer gewechselt hat. Wird dies nicht gemacht, kann der Vertrag für nichtig erklärt werden. Der Notar verfasst nach den Vorgaben des Verkäufers und Käufers eine Urkunde, die dann beide Parteien unterschreiben müssen. Erst dann ist der Grundstückskaufvertrag rechtsgültig. Mit der Urkunde vom Notar kann man die Beurkundung beweisen, hat somit seine Beurkundungspflicht erfüllt.
Inhalt
Der Umfang einer Beurkundungspflicht
Grundsätzlich muss eine Beurkundung immer von einem Notar ausgestellt werden. In der Urkunde müssen alle Vereinbarungen festgehalten werden, die von den Beteiligten notwendig sind. Die Absprachen der Vereinbarungen müssen immer korrekt und rechtskräftig sein, sonst haben sie vor dem Gesetz keinerlei Gültigkeit. Auch eine Absprache, die gewollt ist und ohne eine Beurkundung auskommt, gilt nicht als rechtskräftig und ist somit nichtig. Ohne eine Beurkundung durch einen Notar kann sich jede Partei aus der Vereinbarung lösen und das ist anhand eines Formmangels möglich. Im Grundbuch befindet sich keine Urkunde und somit kann die Vereinbarung nicht nachvollzogen werden.
Ein sehr alter Fall für eine Beurkundungspflicht ist der Schwarzkauf. Bei einem Schwarzkauf handelt es sich um einen Fall, bei den einige Beteiligten die Grunderwerbssteuer und die Gebühren wesentlich geringer halten wollen und somit wird der Kaufpreis sehr niedrig angesetzt. Der Kaufpreis wird dann einfach festgehalten. Das gleiche Prinzip gibt es, wenn es um einen zu hohen Kaufpreis geht. Ein hoher Kaufpreis wird immer dann eingesetzt, wenn die finanzierenden Banken getäuscht werden sollen. Wird deutlich, dass es sich um einen Schwarzkauf handelt, dann bekommen die Beteiligten Post von der Staatsanwaltschaft, denn es handelt sich um einen Betrug. Steuerhinterziehung ist auch ein Ergebnis eines Schwarzkaufes.
Der §311b Abs.1 Satz 1 BGB
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf einer notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung ins das Grundbuch erfolgen.
Ausnahmen der Beurkundungspflicht
In einigen Fällen können auf notarielle Beurkundungen verzichtet werden, das ist aber immer eine Ausnahme. Das kommt meist immer nur dann vor, wenn die Verpflichtungen der einzelnen Parteien nicht verändert werden. Die Rechtsprechung sieht solche Ausnahmen in der Regel eher an, wenn unvorhergesehene Schwierigkeiten behoben werden. Alle Änderungen im Grundstückskaufvertrag muss nicht unbedingt immer mit einer Beurkundungspflicht versehen werden. Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass es wichtige und unwichtige Faktoren zu beachten sind. Nur die wichtigen Faktoren müssen unbedingt mit der Beurkundungspflicht versehen werden.
Mietverträge mit einer Beurkundungspflicht versehen
Es gibt bestimmte Situationen in denen ein Notar in Bezug auf Mietvertragsvereinbarungen hinzugezogen werden muss. Grundsätzlich ist ein Mietvertrag durchaus ohne einen Notar rechtswirksam, aber dabei handelt es sich um einen Standardvertrag, der überall bekannt ist. Aber es gibt auch Situationen, wie die Übertragung eines Grundstücks, wo ein Notar mit der Beurkundungspflicht hilft. Grundsätzlich muss bei einer Übertragung des Grundstück eine Urkunde erstellt werden, damit beide Parteien auf der sicheren Seite sind und der Mietvertrag überhaupt Gültigkeit hat.
Somit ist klar, dass nicht nur ein Rechtsgeschäft mit einer Beurkundungspflicht versehen werden muss, sondern auch ein Vertrag, wenn es um ein Grundstücksgeschäft geht. Ein normaler Mietvertrag reicht für einen solchen Vertrag einfach nicht mehr aus, vor allen Dingen wenn es um zusätzliche Vorkaufsrechte geht. Ob ein Mietvertrag mit der Beurkundunspflicht versehen werden muss hängt immer vom Einzelfall ab. Die Grundvoraussetzung ist ein nicht beurkundungspflichtiger Mietvertrag oder eine beurkundungsnotwendige Klausel, die eine rechtliche Einheit bilden muss. Laut Rechtsprechung ist das immer der Fall, wenn beide Parteien voneinander abhängig sind und zusammen fallen oder stehen. Im Grunde müssen beide Parteien einen Willen haben, der idealerweise in einem Vertrag festgehalten wird. Alle Informationen und Details müssen dabei in dem Vertrag aufgenommen werden, damit das Geschäft wirksam werden kann. Nur mit Hilfe der Beurkundung gilt der Vertrag auch vor dem Gesetz als rechtswirksam.
Regelungen im Zusammenhang mit einer Beurkundungspflicht
Es gibt verschiedene Regelungen, in denen eine Beurkundungspflicht notwendig ist.
- Der Sale-and-lease-back Vertrag
Eine Immobilie wird von einem Verkäufer verkauft und der Käufer will die Immobilie an den Verkäufer vermieten. Diese rechtliche Einheitlichkeit ist sehr augenfällig. Im Grunde unterzeichnen beide Parteien in einem solchen Fall keinen Mietvertrag, wenn schon ein Kaufvertrag vorhanden ist. Damit die Vereinbarung rechtswirksam wird muss nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch der Mietvertrag mit der Beurkundungspflicht versehen werden. Daraus können sich steuerliche und wirtschaftliche Zusammenhänge ergeben, die sich auf beide Verträge beziehen. - Die Erwerbs- und Veräußerungspflichten
Neben den Kauf- und Mietverträgen ist die Beurkundungspflicht auch bei den Erwerbs- und Veräußerungspflichten notwendig. Die gemietete Fläche und deren Details sollte nur mit einem Anwalt oder einem Notar unterschrieben werden. - Das Ankaufsrecht
Ein ganz wichtiger Punkt im Bereich der Beurkundungspflicht ist das Ankaufsrecht. Für das Ankaufsrecht muss eine notarielle Beurkundung stattfinden, denn der Mietvertrag hat keinen Zusammenhang mit einem Ankaufsrecht. Der Mietvertrag regelt lediglich alle Konditionen zur Miete, aber für ein Ankaufsrecht muss ein separater Vertrag erledigt werden, der beurkundet werden muss. - Das Vorkaufsrecht
Auch das Vorkaufsrecht muss bei der Beurkundungspflicht beachtet werden. Bei einem Vorkaufsrecht bietet der Verkäufer seinem aktuellen Mieter den Kauf der Wohnung an und das zuerst. Allerdings ist das keine Pflicht, aber damit der Mieter seine Wohnung halten kann und falls der Immobilienbesitzer in Zukunft die Wohnung verkaufen möchte, dann bekommt der Mieter mit dem Vorkaufsrecht die erste Kaufmöglichkeit. Eine mündliche Zusage ist nicht bindend, auch hier muss eine Beurkundung erfolgen. - Der Mietkauf
Auch der Mietkauf bedarf der Beurkundungspflicht. Der Mieter erhält mit dem Mietkauf das Recht, dass die gemietete Wohnung nach einer gewissen Mietlaufzeit ins das Eigentum des Mieters übergeht. Die bis dahin gezahlte Miete wird sozusagen als Kaufpreis gesehen, der monatlich im Voraus an den Vermieter gezahlt wird. Allerdings muss beim Mietkauf neben den normalen Mietvertrag auch ein Vertrag für den Mietkauf vorhanden sein, der durch einen Notar beurkundet wurde.
Zur Beurkundungspflicht informieren
Die oben genannten Punkte sollten allen Vermietern und Mietern klar sein, aber die genauen Informationen sind kaum allen Verbrauchern bekannt. Aus dem Grund lohnt sich bei einem solchen Fall mit einem Experten zu sprechen, der über die gesetzlichen Grundlagen informieren kann. Dafür bietet sich ein Fachanwalt oder ein Notar an.
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