Sondereigentum

Zum Sondereigentum gehört in der Regel das Alleineigentum, wie zum Beispiel die eigenen Wohnung, als auch das Teileigentum, welches nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört. Zum Sondereigentum gehören demzufolge auch Bestandteile eines Gebäudes, welche verändert, beseitigt oder auch eingefügt werden können, ohne dass dabei gemeinschaftliches Eigentum beeinträchtigt wird. In der Praxis ist es oft sehr schwierig, zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum zu unterscheiden, deshalb ist es manchmal besonders wichtig, eine Teilungserklärung zu verfassen.

Heute gibt es viel Eigentum in Bezug auf Immobilien. Hierbei handelt es sich nicht nur um Häuser, sondern auch um Wohnungen. Bei einem Eigentum setzt sich die Wohnung aus einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum zusammen. Im Grunde bedeutet es, wenn der Verbraucher sich eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, ist er der Eigentümer der Wohnung und kann in der Wohnung fast alles machen, aber er hat auch einen Anteil an den Gemeinschaftseigentum, das sich auf die Umgebung und die Gemeinschaftsräume im Mehrfamilienhaus bezieht. Somit gehört die Eigentumswohnung also einem Besitzer alleine und das Gemeinschaftseigentum gehört dem ganzen Mehrfamilienhaus. Das sogenannte Volleigentum und das Sondereigentum werden im gleichen Recht behandelt. Hierbei handelt es sich um das Recht, das den Wohnzweck vorsieht. Aber zum Sondereigentum können auch Räume dienen, die nicht einem Wohnzweck dienen. Dazu gehören beispielsweise

• Gewerbeeinheiten
• Werkstätten
• Lagerräume
• Tiefgaragenstellplätze

Grundvoraussetzung, dass sie zum Sondereigentum gehören ist die Abschließbarkeit. Das bedeutet, der Raum muss von dem Eigentümer alleine genutzt werden und mit einem Schloss versehen sein. Nur der Eigentümer besitzt einen Schlüssel und nicht die ganze Hausgemeinschaft. Dann fallen diese Räume auch ins Sondereigentum.

Sondereigentum gegen Gemeinschaftseigentum

Das Sondereigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz § 5 WEG Abs.1 geregelt:

• 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Anhand dieses Paragrafen sind alle Teile, die nicht ins Gemeinschaftseigentum fallen als Sondereigentum zu bezeichnen. Somit ist klar, dass alle Teile, die nicht als Sondereigentum gelten dem Gemeinschaftseigentum bei gehören. Grundsätzlich gehören alle Räume in der Eigentumswohnung zum Sondereigentum. Dazu gehören auch die Einbaumöbel, die Bodenbeläge, nicht tragende Wände und auch die Sanitärinstallationen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle tragenden Teile des Gebäudes, Dach, Fenster, Treppenhaus und auch alle Außenanlagen, die zur gemeinschaftlichen Nutzung dienen wie Gärten, Vorgärten oder sogar Fahrradstellplätze. Die Gemeinschaftsbereiche werden im Wohnungseigentumsgesetz § 5 WEG Abs. 2 geführt:

• 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
• Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Für einen schnellen Überblick kann nachfolgende Liste dienen:

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Gerade für die rechtlichen Belange ist eine genaue Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum notwendig. Auch in Bezug auf die finanziellen Gegebenheiten muss eine Abgrenzung erfolgen. Das Sondereigentum unterliegt nämlich nur dem Eigentümer und die anderen Eigentümer, die ebenfalls eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, haben mit dem Sondereigentum des anderen Eigentümers nicht zu tun. Das bedeutet, wenn der Eigentümer in einer Wohnung seinen Fußboden mit einem neuen Belag versehen möchte, dann kann er das ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer tun. Aber er kann auch nicht auf deren finanzielle Unterstützung hoffen, denn es handelt sich allein um sein eigenes Eigentum. Anders sieht es bei der Renovierung von Fluren oder Außenbereichen aus. In diesem Fall müssen alle Eigentümer des Mehrfamilienhauses nicht nur gefragt werden, sondern die Kosten werden finanziell auf alle Parteien aufgeteilt. Die Entscheidung, einen Gemeinschaftsbereich zu verändern wird in der Mieterversammlung beschlossen, die einmal im Jahr angesetzt ist. In der Versammlung werden alle Entscheidung zwecks des Gemeinschaftseigentums besprochen und geplante Renovierungen oder ähnliches festgehalten. Jeder Eigentümer hat ein Mitspracherecht.

Verkauf der Eigentumswohnung

Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung kauft der neue Besitzer nicht nur die Eigentumswohnung mit allem Inhalt, sondern auch Anteile des Gemeinschaftseigentums. Grundsätzlich sollte vor dem Kauf der Eigentumswohnung immer ein Blick auf die Teilungserklärung geworfen werden. Die Teilungserklärung ist ein Teil der Käufervereinbarung und beinhaltet alle Informationen zum Sondereigentum und den einzelnen verbundenen Miteigentumsanteilen. In ihr sind die konkreten Eigentumsverhältnisse genau erklärt. Sie umfasst bis zu 40 Seiten. Die Seitenanzahl wird anhand der Wohneinheiten bestimmt. Je mehr Wohneinheiten eine Immobilie hat desto mehr Seite sind in der Teilungserklärung vorhanden. Neben der Teilungserklärung spielt auch die Instandhaltungsrücklage eine wichtige Rolle, denn sie muss für das Gemeinschaftseigentum angelegt werden. Auch Instandhaltungskosten für das Sondereigentum muss beachtet werden. Schon vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten alle Klauseln genau geprüft werden und nach Teilungserklärung gefragt werden. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage muss auf den Kaufpreis aufgerechnet werden.

Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es nicht nur das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, das deutlich voneinander getrennt ist, sondern auch das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht besagt, dass der Eigentümer nicht das Sondereigentum hat, aber das alleinige Nutzungsrecht für den Bereich. Das kann als Beispiel der Teil eines Gartens sein. Das Sondernutzungsrecht besagt dann, dass der gekennzeichnete Bereich des Gartens nur dem Eigentümer gehört. Nur er darf es betreten, aber er muss sich auch um die Instandhaltung kümmern. Zum Sondernutzungsrecht kann auch eine Terrasse gehören, die beim Kauf einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss vorhanden ist. Zwar gehört in der Regel der Garten der Gemeinschaft und kann von allen Parteien genutzt werden, aber wenn die Terrasse mit der Wohnung verkauft wird, dann erhält der neue Besitzer ein Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht wird immer schriftlich festgehalten und ist nicht nur von Verkäufer der Eigentumswohnung unterschrieben, sondern auch von allen anderen Parteien im Mehrfamilienhaus. Das Sondernutzungsrecht über einen Teilbereich wird in der Teilungserklärung vermerkt. Durch die genauen Angaben und das schriftliche Festhalten kann kein Streit entstehen, der sonst in der Eigentümergemeinschaft passieren könnte. Somit ist der Unterschied klar, das Sondereigentum gehört dem Eigentümer und beim Sondernutzungsrecht kann er als alleiniger Nutzer den Bereich verwenden.