Abgeschlossenheitsbescheinigung

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um eine Bescheinigung, die vom jeweils zuständigen Bauaufsichtsamt erteilt wird. Konkret wird durch diese Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Amt bestätigt, dass die jeweiligen Räumlichkeiten nach den Auflagen des Wohnungseigentumsgesetzes abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung spielt demnach nur bei Mehrfamilienhäusern eine Rolle, da durch die Bescheinigung in erster Linie bestätigt werden soll, dass die eine von der anderen Wohnung eindeutig durch bauliche Maßnahmen getrennt ist, sodass man jede Wohnung völlig unabhängig voneinander vermieten oder verkaufen kann, sodass es sich jeweils um separate Wohneinheiten handelt. Neben dem Wohnraum können auch Keller oder Garagen als abgeschlossene Einheiten gelten.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zeigt an, dass verschiedenen Wohnungen in einem Haus baulich voneinander getrennt sind. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die einzelnen Wohnungen abschließbar sind und eine Abtrennung durch Wände oder Decken vorhanden ist. Eine solche Bescheinigung wird immer dann benötigt, wenn einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen abgetrennt und verkauft werden sollen. Nur so ist es nämlich möglich, für jede Eigentumswohnung individuelle Grundbuchblätter zu erstellen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, dass für die Aufteilung von Wohnraum innerhalb eines Gebäudes ausgestellt werden muss, wenn die dort befindlichen Wohneinheiten in Eigentum umgewandelt werden sollen. Dabei muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung von einem entsprechend zugelassenen Prüfer ausgestellt worden sein, der mit dieser versichert, dass jede Wohneinheit nur über einen separaten Zugang verfügt und hinreichend von den anderen Räumlichkeiten getrennt ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet dabei die Grundlage dafür, dass eine Aufteilung überhaupt erfolgen kann, denn ohne diese wird in der Regel keine Zulassung für die Schaffung von Eigentumswohnungen erteilt. Die Bescheinigung ist unumkehrbar, sodass eine einmal erschlossene Eigentumswohnung nicht wieder in den Zustand einer normalen Mietwohnung überführt werden kann.

Hintergrund der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Hintergrund der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in der Geschichte zu suchen. Wer früher aus Mietwohnungen Privateigentum machen wollte, musste lediglich die Auflage erfüllen, dass diese Wohnung über einen zentralen Zugang erreicht werden kann. Hierbei konnte es sich beispielsweise um ein Treppenhaus handeln. Allerdings kam es so oft vor, dass Wohneinheiten verkauft wurden, die über eine physische Verbindung verfügten, sodass der Zugang zu diesen nur über eine andere Wohnung möglich war. Somit mussten sich Käufer zwangsläufig damit abfinden, dass über ihren Flur andere Personen Zugang zur eigen erworbenen Wohnung hatten.

Da es in diesem Zusammenhang häufig zu rechtlichen Klagen kam, wurde die Gesetzesänderung beschlossen, die einem Eigentümer auferlegt, dass diese den Nachweis erbringen muss, dass es sich de facto nur um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt. Hierzu ist ein entsprechendes Gutachten erforderlich, dass von einer Fachkundigen Person neben dem Aufteilungsplan zu erstellen ist. Erst wenn beide Dokumente, die hier untrennbar miteinander verbunden sind vorliegen, kann eine Umwandlung in Eigentum erfolgen. Dies soll vor allem die Käufer vor entsprechenden Überraschungen schützen.

Aufbau der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung besteht in den meisten Fällen jeweils aus einer reinen Textform, in dem die Abgeschlossenheit erklärt oder aber nicht bestätigt wird. Als zweiter Teil liegt dieser der Aufteilungsplan bei, aus dem die Struktur der entsprechenden Wohnungen deutlich absehbar ist. Beide Dokumente müssen geprüft und bestätigt werden und werden in der Regel durch die Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Erteilungen von Baugenehmigungen und anderen entsprechenden Vorhaben zuständig ist.

Allerdings kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch von einem unabhängigen Gutachter ausgefertigt werden, welche dann von diesen zu beglaubigen ist. Dieses Formular muss dann der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden, um eine entsprechende Prüfung zu ermöglichen. Im Vorfeld ist allerdings unter allen Umständen ein Antrag auf eine solche notwendig, denn nur durch diesen kann eine in sich geschlossene Immobilie in mehrere Einheiten untergliedert werden. Der Antrag an sich ist bereits genehmigungspflichtig, sodass diesem vor dem Beginn weiterer Maßnahmen erst stattgegeben werden muss.

Prüfung der Umstände

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann in der Regel erst dann ausgestellt werden, wenn eine konkrete Prüfung der Umstände vor Ort erfolgt ist. Hierzu wird in der Regel ein Termin vor Ort vereinbart, bei dem eine Begehung des Objektes die genauen Verhältnisse feststellt. In diesem Zusammenhang wird meist auch eine Grundlage für den Aufteilungsplan erstellt, welcher dann die Basis für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet.

Dieser Vorgang verursacht für den Eigentümer natürlich entsprechende Kosten, denn unabhängig, ob die Begehung von einem externen Gutachter oder der Bauaufsichtsbehörde durchgeführt wird, müssen entsprechende Entgelder entrichtet werden. Diese sind im Voraus zu zahlen, da es sich hier um einen offiziellen Verwaltungsakt handelt, der von behördlicher Seite in die Wege geleitet wird.

Fehleranzeige

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann durch eine sogenannte Fehleranzeige verzögert werden. Bei einer solchen handelt es sich nicht zwangsläufig um eine Ablehnung, sondern lediglich um eine Feststellung, dass bestimmte Aspekte einer genaueren Prüfung unterzogen werden müssen.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn zwei Balkone so miteinander verbunden sind, dass von diesen aus ein Zugang in die jeweils andere Wohnung möglich ist. Auch bei einer Treppe zum Dachboden für das ganze Haus, die sich in einer Wohneinheit befindet, können erhebliche Zweifel an der Abgeschlossenheit aufgeworfen werden, wenn es keinen separaten Zugang zu diesem Bereich gibt.

In einem solchen Fall können diese Fehler am Ende der Prüfung entweder als Bagatelle – also Bedeutungslos – oder als Hemmnis – also als Umstand, den es zu beseitigen gilt, deklariert werden. So muss zum Beispiel eine physische Abtrennung der Balkone erfolgen, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden soll.

Ausnahmefälle

Allerdings gibt es auch Ausnahmefälle, in denen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung trotz in sich geschlossener Wohneinheiten, gar nicht erteilt werden kann. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn lebenswichtige Installationen sich innerhalb dieser Wohnung befinden, auf die alle Eigentümer zwangsläufig Zugang haben müssen. Hier kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ausgestellt werden, sodass gegebenenfalls nur ein Teileigentum eingetragen werden kann.

Durchgangsbereiche sind im Übrigen immer als absolut ausgeschlossen von der Abgeschlossenheitsbescheinigung anzusehen. So können Flure, die mehrere Wohneinheiten miteinander verbinden, nicht als Eigentum einer Person deklariert werden, es sei denn, dass dieser Bereich vollkommen zu einer Wohneinheit zugeordnet wird.

Außerordentliche Aufhebung

Ist die Umwandlung in ein Eigentum einmal vollzogen, kann diese nicht zurückgenommen werden, ganz gleich, ob diese Wohneinheiten dann auch wirklich verkauft werden oder nicht. Allerdings gibt es einige wenige Ausnahmen, in denen die Abgeschlossenheitsbescheinigung widerrufen und somit eine Rückführung der Wohneinheiten möglich ist.

Ein Grund hierfür besteht darin, dass fundamentale Umbauten an der Grundstruktur des Gebäudes erfolgen, welche die Aufteilung als Ganzes verändern. In einem solchen Fall ist eine erneute Prüfung der Abgeschlossenheit erforderlich. Sollte diese dann nicht mehr gegeben sein, wird aus dem Wohneigentum wieder ein Bestandteil des Gesamthauses, sodass dieses nicht mehr in der entsprechenden Weise genutzt werden kann.

Die außerordentliche Aufhebung kann auch dann erfolgen, wenn die jeweilige Gemeinde einen Verwaltungsakt erlässt, der aus definierten Gründen dazu führt, dass die Wohneinheiten in einem Gebäude, nicht mehr als Eigentum zur Verfügung stehen. Dies kann zum Beispiel bei der Vorspiegelung falscher Tatsachen der Fall gewesen sein, sodass eine falsche Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wurde. Die Rückführung kann dabei so lange erfolgen, wie noch keine Person die Wohnungen erworben hat. Andernfalls kann der Eigentümer zum Schadenersatz verpflichtet sein.

Meldepflicht

Wurde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt, müssen alle größeren Umbauten, die die Struktur des Gebäudes verändern könnten, sofort der jeweiligen Behörde gemeldet werden. Ein eigenmächtiges Handeln ist nur dann gestattet, wenn die Aufteilung nicht und nur marginal beeinträchtigt wird.

Eigentumswohnung als Sicherheit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung oder kurz AB, wird durch die Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bescheinigt, dass eine Wohnung oder Teile davon, baulich von anderen Wohnungen getrennt sind. Die Grundlage der AB bildet das Wohnungseigentumsgesetzt. Die Abgrenzung kann über Wände und Decken erfolgen. Der Zugang muss verschließbar sein. In dieser Form ist die kleinste Einheit ein einzelnes Zimmer. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient der Einteilung eines Gebäudes in mehrere Wohneinheiten und fungiert als Grundlage zur Erstellung einzelner Grundbuchblätter für jede separate Eigentumswohnung. Seitens der Politik bestehen seit längerem Bestrebungen, die Vergabe der AB von den Bauämtern zu trennen.

Wird eine Eigentumswohnung finanziert, dient diese Wohnung der Bank als Sicherheit, sollte der Kredit einmal nicht mehr zurückgezahlt werden können. Die Eigentumswohnung kann dann im Rahmen einer Zwangsvollstreckung veräußert und der Veräußerungsbetrag zur Rückzahlung der Kreditsumme genutzt werden. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn anhand der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Wohnung separiert und ein einzelnes Grundbuchblatt erstellt wurde. Für die Finanzierung wird die Bescheinigung in aller Regel nicht benötigt, hier genügt die Vorlage des jeweiligen Grundbuchblattes.