Alleineigentum

Das Alleineigentum an einer Immobilie besitzt derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Alleineigentum ist der Hauseigentümer im Besitz der Verfügungsgewalt lt. Art. 641 ZGB (Zivilgesetzbuch). Der Alleineigentümer nimmt alle mit dem Eigentum zusammenhängenden Rechte und Pflichten wahr. Dazu gehören u.a. die Entrichtung der Steuern, die Unterhaltskosten für das Gebäude und die Hypothek. Abgrenzende Eigentumsverhältnisse sind das Gesamteigentum und das Miteigentum.

Rechtlich können Alleineigentum und Besitz gespalten sein. So nimmt der Mieter einer Immobilie diese in Besitz mit bestimmten Rechten und Pflichten, das Alleineigentum an Haus und Grundstück bleibt jedoch weiterhin in der Hand des Eigentümers nach dem Grundbuch.

Eigentumsform Sondereigentum bei Immobilien

Vom Sondereigentum wird bei Immobilien insbesondere bei Eigentumswohnungen gesprochen. Durch eine Teilungserklärung gehen Einheiten des Gebäudes, oft auch des Grundstücks, in Wohneigentum einzelner Eigentümer über. Beim Sondereigentum handelt es sich wiederum um eine Form des Alleineigentums, denn für die einzelne Wohnung wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen. Da mit dem Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus aber die Rechte Dritter, sprich der übrigen Wohnungseigentümer berührt werden, stellt das Sondereigentum eine Eigentumsform zwischen Alleineigentum und Gemeinschaftseigentum dar.

Bestimmte Bestandteile des Hauses sind Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Eingänge, Aufgänge, Lift, Dachböden, Kellerzugänge, teils auch Grünflächen zur Gemeinschaftsnutzung, Heizungsanlage usw. sind Gemeinschaftseigentum. Die Aufgaben zur Erhaltung, Instandsetzung, Sanierung obliegen der Gemeinschaft aller Eigentümer in der Immobilie. Diese Gemeinschaft wird von der Eigentümerversammlung vertreten. Über bauliche Veränderungen, Sanierungen, Modernisierung, den Kostenaufwand für die Instandhaltung und mehr entscheidet diese Versammlung mehrheitlich. Die Anteile am Gemeinschaftseigentum berühren das Eigentum des einzelnen Wohnungsinhabers nicht.

Wird durch den Verkauf der einzelnen Wohnungen Sondereigentum geschaffen, berührt das ausschließlich die veränderten Eigentumsverhältnisse. Veränderungen am Gebäude und an den äußeren Grundstücksgrenzen ergeben sich daraus nicht.

Miteigentum

Miteigentum ist rechtlich komplizierter zu handhaben als Alleineigentum. Ist beim Alleineigentum ein einzelner Inhaber durch den alleinigen Grundbucheintrag im Besitz der gesamten Verfügungsgewalt soweit es nicht die Rechte Dritter berührt, muss beim Miteigentum der Besitz geteilt werden. Die Form des Miteigentums kann es bei Immobilien ebenso geben wie bei anderen dinglichen Gegenständen. Ein Haus kann einer, zwei, drei Personen gemeinsam ebenso gehören wie ein Fahrzeug oder ein Schiff. Die Grundlage der Entstehung von Miteigentum sind beim Immobilienerwerb gewöhnlich gemeinsame Kaufverträge mehrerer Personen oder der spätere miteigentümerische Einstieg in den Besitz eines Hauses oder Grundstücks durch den Teilerwerb oder eine Überschreibung.

• Das Miteigentum kann beispielsweise das gemeinsam erworbene Haus eines Ehepaars oder von Partnern sein, bei denen alle Miteigentümer einen gleichen Anteil zum Erwerb eingebracht haben. Sie haben gleiche Rechte an der Immobilie und nutzen sie uneingeschränkt gemeinschaftlich.
• Bei Beschädigungen der Immobilie kann jeder Miteigentümer Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen.
• Der Miteigentümer kann jedoch nicht einen Teil des Hauses ohne Einwilligung des Partners/der Partner selbstständig verkaufen oder verpfänden.

Bruchteile des Miteigentums

Das Miteigentum kann auch nach Bruchstücken aufgeteilt werden. In diesem Fall stehen den Miteigentümer bestimmte Teile, Bereiche, von Grundstück und Gebäude als selbstständiges dingliches Recht zu. Grundlagen sind § 1008 BGB zum alleinigen Recht und § 747 zur Verfügung der Miteigentümer über eigene Anteile.

• Beim Miteigentum nach Bruchstücken kann jeder Miteigentümer seinen Anteil durch Verschuldungen belasten.
• Ein eigener Bruchteil kann verkauft werden. Allerdings haben hier die anderen Miteigentümer ein Widerspruchsrecht. Dieses kann auch dann geltend gemacht werden, wenn die widersprechende Partei nur einen geringfügigen Besitzanteil als Eigentum hält.

Miteigentum zur gesamten Hand

Das beste Beispiel für das Miteigentum zur gesamten Hand ist die Erbengemeinschaft. Die Erben sind dabei anteilige Eigentümer, können jedoch ihren Anteil nicht selbstständig verkaufen oder ihn durch eigene Schulden belasten.

• Die Erben ziehen aus dem Eigentum zur gesamten Hand Gewinn, sind gemeinsam an Kosten beteiligt und müssen über Veränderungen wie Umbau oder Verkauf gemeinsam entscheiden.
• Herrscht über einen Verkauf keine Einigkeit, kann eine Teilungsversteigerung angestrebt werden.

Immobilienkauf – klare Eigentumsrechte

Wird eine Immobilie gekauft, die von der Familie oder überhaupt von mehreren Personen bewohnt werden soll, ist es grundlegend wichtig, sich über die Eigentumsrechte zu einigen. Das Alleineigentum ist rechtlich gesehen, die einfachste Form beim Erwerb einer Immobilie. Eine Person kauft ein Haus, tilgt das Darlehen und hat alle Pflichten und Verfügungsrechte. Wird das Haus aber beispielsweise von einem Paar in Partnerschaft bewohnt und beteiligt sich die Partnerin, der Partner an den Darlehnsraten, besteht dazu nach einer eventuellen Trennung keine Veranlassung mehr. Vielleicht sind dem Alleineigentümer nun die Raten zu hoch und das Haus muss verkauft werden.

Wird eine Form des Miteigentums gewählt, stellt sich die Frage, welche Form gewählt werden sollen. Sollen beide Partner zu gleichen Teilen sich am Kauf beteiligen und ins Grundbuch als Bruchteils Miteigentum eintragen lassen oder wollen sie einfach gleichberechtige Besitzer vom gemeinsamen Wohneigentum sein?
Die Fragen stellen sich bei dem Sondereigentum der Eigentumswohnung ganz ähnlich. Die gemeinsame Planung, Wohneigentum zu kaufen und mit einer oder mehreren anderen Personen zusammen dort zu leben, sollte unbedingt auch die Planung der Form des Eigentums mit einbeziehen. Das Ehepaar oder die Lebenspartner werden gewiss davon ausgehen, dass die Verbindung von Bestand ist, doch es ist immer möglich, dass auch der andere Fall, die Trennung, stattfindet. Bei mehreren Erwachsenen, unabhängig, ob sie Familienmitglieder sind oder nicht, ist die Frage der Eigentumsform noch wichtiger. Hier können eines Tages ganz verschiedene Lebensumstände eintreten und zu langfristigen Auseinandersetzungen führen.

Erben bleibt bei der Nachlassform der Erbengemeinschaft kaum eine Wahl. Eine Möglichkeit ist, dass einem Erben, sein Anteil ausgezahlt wird. Allerdings lassen das in vielen Fällen die finanziellen Mittel nicht zu, ohne gleichzeitig an einen Verkauf zu denken. Hausbesitzer glauben häufig, das Erbe allen Erbberechtigten als Erbengemeinschaft zu überlassen, sei die einfachste und auch die gerechteste Lösung. Aber in Erbengemeinschaften kann es oft zu heftigen Auseinandersetzungen kommen. Zum Beispiel können die Meinungen zu einer notwendigen Sanierung, einem Anbau, zur Vermietung und ähnlichen Maßnahmen weit auseinandergehen. Solche Auseinandersetzungen landen nicht selten vor dem Gericht. Die Verfahren können sich über Jahre hinziehen. Außerdem kann es in einer Erbengemeinschaft Probleme bereiten, wie das anteilige Eigentum, über das keiner alleinige Verfügungsgewalt hat, an ihre Kinder vererbt werden soll.

Je gründlicher im Vorfeld vom Immobilienkauf oder der Vererbung von Wohneigentum die Eigentumsverhältnisse bedacht werden, desto mehr Sicherheit ist gegeben. Ein kundiger Notar kann den Käufern bei solchen Entscheidungen rechtskundig zur Seite stehen.